Question 1

日本買房要付哪些稅費？

Accepted Answer

中古公寓的諸費用合計約佔買價 6-8%。

簽約到交屋的支出：印紙稅（買賣契約書印花）、仲介手續費（買價 ×3% + 6 萬日圓 ×1.1）、司法書士費 15-25 萬、登錄免許稅（評價額 ×2%，住宅軽減後 0.3-1.5%）、不動產取得稅（評價額 ×3%，交屋後 6-12 個月才寄通知）、固定資產稅日割。

持有後每年：固定資產稅（評價額 ×1.4%）、都市計畫稅（評價額 ×0.3%）、管理費 + 修繕積立金。

出售時：讓渡所得稅（非居住者短期 30.63%、長期 15.315%；居住者再加住民稅）。

試算：[購屋成本試算工具](/tools/purchase-cost) 輸入買價一次算出全部諸費用。

Question 2

日本固定資產稅怎麼算？

Accepted Answer

固定資產稅 = 固定資產稅評価額 × 1.4%。評価額是市町村稅務署評定的公定價格，3 年重評一次（最近 2024 年），是市價的 60-70%。

簡單抓：市價 1 億日圓的中古公寓，固定資產稅大約 84-98 萬／年。戶建因為土地比例不同 + 住宅用地 1/6 減免，同樣價位稅額會更低。

減免重點：住宅用地特例（200 ㎡以下部分課稅基準 ×1/6，超過部分 ×1/3，商辦、空地、停車場沒這個優惠）；新築住宅減半（前 3 年一般住宅或 5 年長期優良住宅，限 120 ㎡以下）；耐震改修減免（1981 年 5 月以前的建物）。

非居住者最常踩的坑：4 月底繳納通知書寄到物件地址，沒指定納稅管理人就收不到，年息 8.7% 滯納金累積。試算：[固定資產稅試算工具](/tools/property-tax) 輸入評価額直接算出全年金額。

Question 3

日本都市計畫稅是什麼？

Accepted Answer

市街化區域內的不動產加課的地方稅，標準稅率 0.3%。跟固定資產稅同一張通知書、年 4 期合併繳納。

簡單抓：固定資產稅 + 都市計畫稅合計約評價額的 1.7%。市價 1 億日圓的港區公寓，兩稅合計每年約 110 萬日圓。

田舍物件常見情境：千葉縣外房、伊豆半島、輕井澤等度假地的別墅多位於市街化調整區域，只繳固定資產稅、不繳都市計畫稅。但這類區域同時限制再建築，買之前要查清楚。

軽減特例：住宅用地 200 ㎡以下部分課稅基準 ×1/3，超過部分 ×2/3（減免比例跟固定資產稅不同）。

Question 4

賣掉日本房產要繳哪些稅？

Accepted Answer

主稅是讓渡所得稅。持有期間從取得日算到「賣出當年的 1 月 1 日」，不是到實際成交日。

短期讓渡（持有 5 年以下）：居住者 39.63%、非居住者 30.63%（沒住民稅）。

長期讓渡（5 年以上）：居住者 20.315%、非居住者 15.315%（沒住民稅）。

計算方式：讓渡所得 = 售價 − 取得成本 − 讓渡費用。取得成本 = 當初買價 + 諸費用 − 建物折舊累計。

非居住者特有的源泉徵收 10.21%：買方是法人或不動產業者時，付款時先扣 10.21% 給日本稅務署，賣方隔年確定申告精算，多扣的可申請退稅。買方是個人自住的話不會源泉。

試算：[讓渡所得稅試算工具](/tools/capital-gains-tax) 輸入買賣金額跟持有年數可以一次算清楚。

Question 5

日本不動產仲介費有上限嗎？

Accepted Answer

宅建業法第 46 條規定買賣仲介費上限為「成交價 ×3% + 6 萬日圓 + 消費稅 10%」。賣方跟買方各付，總共最多收成交價的 6.6%（含稅）。

簡單抓：買價 5,000 萬日圓的物件，仲介費上限約 172 萬。

2024 年 4 月起，800 萬日圓以下的低價物件，仲介費上限可以拉到 33 萬，是國土交通省為振興地方空屋市場放寬的特例。

注意是上限不是定價。賣方急售或業者本身是賣方代理時，買方可以議價。東京 23 區業者多照上限收（物件少買方多）；地方都市的低價物件議到 50% 是常見的。

2024 年常見糾紛是兩手取引（同一個業者既代表賣方又代表買方）。法律允許但要事前揭露，沒揭露可投訴免許所轄的都道府縣（東京是東京都都市整備局）。

Question 6

從台灣匯款到日本買房有金額限制嗎？

Accepted Answer

沒有絕對限制，但兩邊都要申報。

台灣端依中央銀行外匯收支申報辦法。個人單筆等值 50 萬美元（約 1,500 萬台幣）以上，要在匯款日當天到外匯局申報。實務上銀行會主動準備申報書讓你簽，不用自己跑。年度累計 5,000 萬美元以上才需要主管機關核准（個人不會碰到）。資金來源是薪資、營業收入、投資收益沒問題；要是贈與得來的金額超過台灣免稅額（2025 年 244 萬台幣／年）要先繳贈與稅。

日本端的大額外幣到日本帳戶超過 100 萬日圓，銀行（特別是非居住者開的帳戶）會啟動 AML（資金洗滌防止）審查，要求提供買賣契約書、資金來源證明、源泉證明。5,000 萬日圓以上，財務省的支払等の報告要由收款銀行向日銀提交，這個是銀行的責任不是個人。

實際操作：台灣銀行（玉山、國泰、富邦）電匯到日本買主名義的本人帳戶，手續費 1,500-3,000 台幣 + 匯費。從本人日本帳戶轉到業者的「預り金口座」或司法書士口座，作為交屋款。業者直接從預り金支付給賣方。

2024 年常踩的坑：日本端銀行對非居住者開戶越來越嚴。三菱 UFJ、三井住友 2024 年起多數分行不接受新開戶，要找 SMBC 信

Question 7

日本的贈與稅怎麼算？

Accepted Answer

日本的贈與稅是「收禮的人」繳，不是給的人繳，這點跟很多國家相反。稅率也高，最高到 55%，是日本稅制裡很重的一塊。

一般走「暦年課税」：每個受贈人、每一年有 110 萬日圓的基礎控除，超過的部分課 10-55% 累進。所以一年內從同一人或多人收到的贈與加總超過 110 萬，超過部分就要申告納稅（隔年 2/1-3/15）。父母直接拿錢幫你付頭金、或把房子登記在你名下卻是父母出錢，都會被當成贈與。

另一條路是「相続時精算課税」：60 歲以上的父母（或祖父母）贈與給 18 歲以上的子女（或孫），可選這個制度，累計 2,500 萬以內當下不課贈與稅，等到將來繼承時再一起算進遺產。2024 年起這個制度新增了每年 110 萬的基礎控除（且這 110 萬不算回遺產），對提早移轉資產的家庭變得更好用。但一旦選了精算課税，對同一個贈與人就不能再回頭用暦年課税，要一次想清楚。

外國人、非居住者會不會被課，要看雙方的住所、國籍、以及「十年原則」這幾個條件交叉判斷，情況比較複雜。但有一條很明確：只要是日本國內的不動產，不管贈與人受贈人住哪，一律課日本贈與稅。

還要提醒台灣端：台灣自己也有贈與稅，免稅

Question 8

外國人繼承日本不動產，要繳日本遺產稅嗎？能順利傳給子女嗎？

Accepted Answer

只要是日本國內的不動產，不管繼承人住在哪、是不是日本人，一律課日本的相続稅（遺產稅）。這點沒有模糊空間。

算法的起點是基礎控除：3,000 萬 + 600 萬 × 法定繼承人數。例如配偶 + 2 個小孩共 3 個法定繼承人，基礎控除 = 3,000 + 600×3 = 4,800 萬。遺產總額（含這間日本房）超過這條線的部分，才按 10-55% 累進課稅。

台灣家庭最常踩的痛點是「10 個月內、現金繳納」。日本相続稅原則上要在被繼承人過世後 10 個月內申告並用現金繳清。如果遺產主要是一間不好變現的房子、手上沒足夠現金，可能被逼著急售或辦延納。再加上 2024 年 4 月起「相続登記義務化」，繼承後 3 年內沒辦繼承登記會被罰，海外繼承人尤其容易拖過期限。

名人案例可以感受一下量級：[中山美穗獨子拋棄 20 億遺產](/blog/nakayama-miho-inheritance-tax) 那篇講的就是繼承稅 + 拋棄繼承的真實取捨。

能不能順利傳給子女？能，但要提早規劃，不要等到人走了才處理。常見手段有生前贈與、遺言（遺囑）、相続時精算課税、用壽險準備繳稅現金等，每種的稅負和

Question 9

日本租金收入需要報稅嗎？

Accepted Answer

非居住者出租日本物件的租金收入，全額是日本來源所得，每年要在日本確定申告（隔年 2/16 到 3/15）。

源泉徵收：法人房客付租金時要先扣 20.42% 給稅務署（所得稅率 20% + 復興特別所得稅 0.42%）。個人房客住自用住宅不源泉。日本一般住宅市場個人房客占 70-80%，所以多數情境房東收到全額租金，隔年申告時自己算稅。

實際稅負通常落在 5-10%，比 20.42% 的源泉低很多。可以扣的費用很多：管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、建物折舊、火災保險、貸款利息、廣告費、稅理士費。扣完淨所得通常是租金的 30-50%，再課 5-45% 的累進稅率。

免稅額度：非居住者仍可適用基礎控除。2024 年分以前為 48 萬日圓；2025 年分以後，非居住者最高為 58 萬日圓。也就是租金收入扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅、折舊、保險、貸款利息等必要經費後，若不動產所得未超過基礎控除，所得稅可能為零；若曾被源泉徵收，仍可透過確定申告申請退稅。

試算：[租金所得稅試算工具](/tools/rental-income-tax) 輸入租金跟費用一次算出退稅金額。

Question 10

非居住者在日本收租要找稅務代理人嗎？

Accepted Answer

必須指定納稅管理人。國稅通則法第 117 條規定，海外居住者要在日本居住的個人或法人擔任納稅管理人，到所轄稅務署提交「納税管理人の届出書」。

納稅管理人的工作：接收稅務署的通知書、繳納單，代為提交確定申告書、修正申告書，代為繳納所得稅、固定資產稅、住民稅，接受稅務調查時的對應，取得稅金還付（退稅進納稅管理人帳戶，再轉給海外房東）。

誰可以擔任：日本人或日本居留者都可以，不需要稅理士資格。可以是親友、代管公司的員工、或專業稅理士。實務上多數海外房東選稅理士或代管公司提供的納稅管理人服務，因為涉及確定申告。

費用：親友幫忙免費或請吃飯。代管公司提供每年 3-6 萬日圓（含基礎稅務通知處理）。稅理士每年 8-15 萬日圓（含確定申告書代作）。

沒指定的後果：2023 年有客戶買世田谷一戶 5,500 萬戶建出租，沒指定納稅管理人。固定資產稅通知書 4 月寄到物件地址，房客不認識所以放著，6 月、9 月分期繳納日過了，年底累積滯納金 6 萬。隔年才被代管公司發現。等找稅理士補辦完，已經被多收 14 萬利息和滯納金。

建議交屋當天就把納稅管理人簽好。台灣投資人交屋日常常順便簽：所有權移

Question 11

日本房產可以折舊嗎？

Accepted Answer

建物部分可以折舊，土地不行。土地不會隨時間變舊所以不折舊；建物隨時間退化，所得稅法第 31 條規定要分年攤提。

耐用年數：RC 造（鋼筋混凝土）住宅 47 年、SRC 造（鋼骨鋼筋混凝土）47 年、重量鋼骨造 34 年、輕量鋼骨造 27 年、木造 22 年。

中古物件用簡便法計算殘存耐用年數：（法定耐用年數 − 經過年數）+ 經過年數 ×20%。例如 2000 年蓋的木造，2024 年買，經過 24 年。耐用年數 22 年已超過，殘存 = 22 ×20% = 4.4 年（捨入 4 年）。建物 1,500 萬 ÷ 4 年 = 每年折舊 375 萬。

節稅效果：RC 造大樓的折舊期長 47 年，每年折舊額較小。木造老屋折舊期短（4-22 年），每年折舊額大，節稅效果強。這是為什麼很多日本不動產投資網站會推中古木造一戶建的原因。

但重點是建物比例。1 億日圓的物件，土地 7,000 萬建物 3,000 萬，能折舊的只有 3,000 萬。中古老屋折舊期短但建物殘值低；新築 RC 大樓折舊期長但建物比例高。要算總體節稅效果。

實算：客戶 2024 年買埼玉縣大宮一戶 4,500 萬中古

Question 12

確定申告可以扣除哪些費用？

Accepted Answer

扣完淨所得才是課稅基礎。可扣的費用大致分兩類。

持續發生的費用：管理委託費（給代管公司每月 5-10% 租金）、修繕積立金、管理費、固定資產稅、都市計畫稅、火災保險、地震保險、貸款利息（只有建物部分對應的利息可扣）、建物折舊費（依耐用年數攤提）。

偶發費用：10 萬以下的修繕費（小修，超過 10 萬的大修要列資本性支出分年攤提）、退去清潔費（原狀回復契約規定外的部分）、廣告費、稅理士費。

不能扣的：土地折舊（土地不折舊）、土地對應貸款利息（不動產所得是赤字時，這部分利息要從可扣費用排除）、所得稅本人金額、房東自用部分。

實務上扣完費用後的淨所得約是租金的 30-50%。如果年租 240 萬，淨所得約 100 萬左右，課累進稅率最低區間（195 萬以下 5.105%）約 5 萬日圓所得稅。

Question 13

海外持有日本房產一定要找稅理士嗎？

Accepted Answer

法律沒強制，但海外房東的第一年確定申告強烈建議找稅理士。

為什麼推薦：折舊計算複雜（要分土地建物比例、判斷耐用年數、處理中古簡便法）；損益通算的限制（不動產所得赤字時土地對應的貸款利息要從赤字排除）；源泉徵收的精算；為替差損益的處理；第一年的折舊資產登錄會影響後續 22-47 年。

不找稅理士的風險：過少申告加算稅 10-15%、無申告加算稅 15-20%、重加算稅 35-40%（涉及隱匿）、延滯稅年息 8.7%。實務上稅務署的修正申告通知通常 1-2 年後才到，補繳金額加加算稅加延滯稅常常超過原本稅理士費的 3-5 倍。

稅理士費用：單純一物件年費 8-12 萬日圓。物件多或複雜情境漲到 15-25 萬。

第二年以後可以自己處理：第一年稅理士幫設定的折舊資產登錄、費用認定基準會延續，後續報稅軟體可以套用。

日本住宅稅務知識庫

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租金與稅務申報

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