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日本不動產術語表
38 個常用術語的完整中文解釋，涵蓋稅務、購屋、管理、投資、建築五大類別。
稅務・申報
- 固定資産税こていしさんぜい固定資產稅
- 持有不動產每年繳納的地方稅，稅率為課稅評估額 × 1.4%。每年分 4 期繳納（4月、7月、12月、2月）。200㎡ 以下的小型住宅用地享有評估額 1/6 的稅基優惠。
- 不動産取得税ふどうさんしゅとくぜい不動產取得稅
- 購入不動產時一次性課徵的都道府縣稅，稅率為評估額 × 3-4%。住宅土地適用優惠稅率 3%，新築標準住宅建物可扣除 1,200 萬圓基礎控除。
- 登録免許税とうろくめんきょぜい登記許可稅（登錄免許稅）
- 辦理所有權移轉登記時向國稅繳納的稅款，標準稅率為評估額 × 2%。住宅建物優惠稅率為 0.15%，住宅用地為 1.5%（優惠至 2026年3月）。
- 確定申告かくていしんこく確定申告（年度所得稅申報）
- 每年 2-3 月向稅務署提交的年度所得稅申報。非居住者的租金收入扣除管理費、折舊、固定資產稅等費用後，以淨所得計算稅額，通常可申請源泉扣繳的退稅。
- 源泉徴収げんせんちょうしゅう源泉扣繳（預扣稅）
- 由支付方（房客或不動產業者）代為扣留並繳納的稅款。非居住者的租金所得法定扣繳稅率為 20.42%（所得稅 20% + 復興特別所得稅 0.42%）。透過確定申告可申請退回多扣的稅款。
- 納税管理人のうぜいかんりにん納稅管理人
- 非居住者持有日本不動產時，依《國稅通則法第117條》規定，必須在日本指定的法定代理人，負責代收稅務通知、繳納稅款及辦理申報。委託給稅務管理機構（如東京媽媽）可每年省去數萬圓的漏報罰鍰風險。
- 短期譲渡所得たんきじょうとしょとく短期讓渡所得（出售利得）
- 持有5年以內（以出售年1月1日計算）出售不動產的資本利得，適用高稅率：所得稅30% + 住民稅9% + 復興特別稅0.63% = 合計 39.63%。
- 長期譲渡所得ちょうきじょうとしょとく長期讓渡所得（出售利得）
- 持有超過5年出售不動產的資本利得，適用優惠稅率：所得稅15% + 住民稅5% + 復興特別稅0.315% = 合計 20.315%。持有期間以出售年1月1日為基準計算。
- 減価償却げんかしょうきゃく折舊攤提
- 將建物購置成本分年扣除以計算應稅所得的會計處理。每年折舊額 = 建物取得成本 ÷ 法定耐用年數。越舊的物件剩餘耐用年數越短，折舊額越大、節稅效果越明顯。
購屋・登記
- 宅地建物取引士たくちたてものとりひきし（宅建士）宅地建物取引士（宅建士）
- 日本不動產交易的國家執照。買賣、租賃契約簽訂前，持照人必須以書面說明「重要事項」（物件現況、法規限制、費用等）。是不動產仲介業的核心從業資格。
- 仲介手数料ちゅうかいてすうりょう仲介費
- 買賣時法定上限為「成交價 × 3% + 6萬圓（稅前）+ 消費稅」。租賃時通常為一個月租金（含稅）。超出上限屬於違法，但雙方同意的「廣告費」等名目在法律灰色地帶。
- レインズ（REINS）れいんずREINS（全國不動產資訊網）
- 由國土交通大臣指定機構管理的不動產仲介業者專用物件資訊系統。委託銷售的物件須在規定期限內登錄。一般消費者無法直接查詢，但可要求仲介業者提供登錄截圖。
- 区分所有くぶんしょゆう區分所有
- 大廈中個別單位的所有權型態，同時持有「專有部分所有權」＋「共用部分持分」＋「土地持分」。依《建物の区分所有等に関する法律》規範，台灣投資人購買的大多是此型態。
- 所有権移転登記しょゆうけんいてんとうき所有權移轉登記
- 購屋後向法務局辦理的正式所有權登記手續，委由司法書士代辦。費用包含登記許可稅（評估額 × 2%）和司法書士報酬（約8-20萬圓）。登記完成前所有權尚未受到完整法律保護。
- 容積率ようせきりつ容積率
- 建築物總樓地板面積相對於土地面積的法定上限比率，由都市計劃法規定。容積率越高，理論上可蓋越高的建物，土地利用價值越大。如容積率200%代表100㎡土地最多可蓋200㎡總樓地板面積。
管理・租賃
- 管理費かんりひ管理費
- 大廈公寓每月繳交的共用部分維護費用（電梯維護、大廳清潔、公共設施保養等），由管理組合負責運用。金額因物件而異，評估投資收益時需從租金中扣除。
- 修繕積立金しゅうぜんつみたてきん修繕準備金
- 為大規模修繕（外牆、屋頂防水、電梯更換等）預先積存的資金，由全體區分所有者每月繳交。金額長期不足時管理組合可決議一次性追繳，是評估物件財務健全度的重要指標。
- 管理組合かんりくみあい管理委員會（管理組合）
- 大廈全體區分所有者依法組成的自治組織，負責決定管理費用、修繕計劃、管理規約等。區分所有者依法自動成為組合員，重大決議需區分所有者大會多數決通過。
- 大規模修繕だいきぼしゅうぜん大規模修繕
- 約每12-15年進行一次的建物整體修繕工程，包含外牆塗裝、防水施工、共用設備更新等。所需費用從修繕積立金中支出，若餘額不足需全體住戶追加繳納。
- 敷金しききん押金（保證金）
- 租約開始時房客繳交的保證金，退租時扣除損耗修繕費用後退還。一般為1-2個月租金。《民法》2020年修訂後，通常損耗的修繕費不得從敷金中扣除。
- 礼金れいきん禮金（謝禮金）
- 日本傳統租賃慣例，房客入住時向房東繳交的謝禮，通常1-2個月租金，不退還。近年已逐漸減少，但東京圈部分物件仍常見。外國人房客較難接受此費用，是招租時的潛在障礙。
- サブリースさぶりーす包租（轉租管理）
- 管理公司以固定金額向房東「承租」房源，再自行招租並賺取差額的商業模式。房東雖有穩定收入，但通常低於市場租金（約8-9折），且合約中修繕費負擔及減額條款需仔細確認。
- 民泊みんぱく民宿（短租，民泊）
- 依《住宅宿泊事業法》（民泊新法，2018年施行）合法經營的短期出租住宿，每年最多180天。需向都道府縣知事申請，部分地區（如京都市街地、東京都特別区部分）有更嚴格的曜日限制。
- 空き家あきや空屋
- 長期無人居住的建物。日本目前約有900萬戶空屋（2023年），佔住宅總數約13.8%。《空き家等対策特別措置法》授權地方政府對危險空屋強制拆除，但也有政策鼓勵翻修再利用，是特定投資客關注的機會型物件。
投資・報酬
- 表面利回りおもてめりたんり表面報酬率（毛利率）
- 計算公式：年租金 ÷ 購買總價 × 100%。未扣除任何費用，是市場上最常見的報價方式。東京23區新公寓約3-4%，10年以上老公寓4-6%，地方都市5-8%。不宜作為最終投資決策依據。
- 実質利回りじっしつめりたんり實質報酬率（淨利率）
- 計算公式：（年租金 - 年支出）÷（購買總價 + 購置費用）× 100%。年支出含管理費、修繕積立金、固定資產稅、空置率（通常抓5-10%）、維修費等。通常比表面利回り低 1-2%，是評估實際收益的正確基準。
- 耐用年数たいようねんすう耐用年數（折舊年限）
- 用於計算折舊的法定使用年限：RC造（鋼筋混凝土）47年、SRC造47年、重量鐵骨造34年、輕量鐵骨造19-27年、木造22年。中古物件的剩餘耐用年數越短，每年折舊攤提金額越大，節稅效果越顯著。
- 区分マンションくぶんまんしょん區分公寓（分戶產權）
- 在大廈中購入單一戶的投資方式，是台灣投資人最常見的入門型態。初始資金需求較低，但持有成本含管理費、修繕積立金，且建物整體修繕需管理組合決議，個人無法單獨決定。
- 一棟物件いっとうぶっけん整棟物件
- 購買整棟大樓或公寓的投資方式，持有全部單位的所有權及土地所有權。土地比例高，資產穩定性較強，融資評估也相對有利，但初始資金需求大（通常5,000萬圓以上）。
建築・構造
- RC造アールシーぞう鋼筋混凝土構造（RC造）
- Reinforced Concrete。法定耐用年數47年。耐震性高、隔音佳，多用於5層以上大型公寓（マンション），購置成本較高但殘值穩定。
- 木造もくぞう木造建築
- 法定耐用年數22年。購置成本較低、折舊攤提速度快（節稅效果顯著），但需注意耐震性。1981年前依「舊耐震基準」建造的木造建築耐震性較弱，銀行融資評估較嚴。
- 築年数ちくねんすう屋齡
- 從建物竣工（建物登記日）計算的年數。直接影響折舊攤提速度、銀行融資條件與購入價格。兩個重要分水嶺：1981年（新耐震基準施行）、2000年（木造耐震規定強化），1981年後的物件融資較易取得。
- 新築しんちく新築（新建）
- 完工未滿1年且未曾有人居住的物件。依消費稅法，建物部分需課 10% 消費稅（土地不課）。新築溢價（プレミアム）通常使表面利回り偏低，入住後立即折損部分價值。
- 中古住宅ちゅうこじゅうたく中古屋
- 已有過居住紀錄或屋齡滿1年的物件。一般免課消費稅（個人賣家）或土地免稅（法人賣家）。折舊年數較短，節稅效果較好，且表面利回り通常高於新築，是台灣投資人性價比較高的選擇。