日本不動產術語表

持有日本不動產每年要繳的市町村稅，東京 23 區由都稅事務所徵收。標準稅率 1.4%，課稅基礎是固定資產稅評價額（市價的 60-70%），每年分 4 期繳納（東京 23 區是 6、9、12 月跟翌年 2 月），逾期年息 8.7%。

評估額 3 年重評一次。簡單抓：市價 1 億日圓的中古公寓，固定資產稅一年大約 84-98 萬日圓。

200 ㎡以下的住宅用地享有 1/6 稅基減免、200 ㎡以上部分減 1/3，空地、商辦、停車場沒這個優惠。

非居住者最常踩的坑是繳納通知書收不到。通知 4 月底寄到物件地址，沒指定納稅管理人就沒人簽收，年 8.7% 滯納金一直累積。

市街化區域內的不動產加課的地方稅，標準稅率 0.3%。跟固定資產稅同一張通知書、年 4 期合併繳納。

簡單抓：固定資產稅 + 都市計畫稅合計約評價額的 1.7%。市價 1 億日圓的港區公寓，兩稅合計每年約 110 萬日圓。

市街化調整區域、非線引區域、未線引區域不課這個稅，常見於千葉外房、伊豆、輕井澤等度假地。但這些區域同時也限制再建築，買之前要查清楚。

軽減特例：住宅用地 200 ㎡以下部分課稅基準 ×1/3、200 ㎡以上部分 ×2/3（減免比例跟固定資產稅不同）。

購買日本不動產時一次性繳的都道府縣稅，土地建物各自課稅。原則稅率 4%，住宅跟住宅用地的軽減特例為 3%（適用至 2027 年 3 月）。課稅基準是固定資產稅評価額，不是市價。

簡單抓：市價 8,000 萬日圓的中古公寓，住宅軽減適用後合計約 200 萬日圓。

軽減重點：新築標準住宅 1,200 萬日圓基礎控除（建物部分）、長期優良住宅 1,300 萬控除。住宅用地有 200 ㎡以下軽減。

非居住者最常踩的坑：通知書 6-12 個月後才寄到物件地址，沒指定納稅管理人就會錯過繳納日，年息 8.7% 滯納金累積。交屋當天就把納稅管理人簽好。

辦理所有權移轉登記時繳給國家的稅，由司法書士在交屋當天代為繳納。標準稅率為評價額 ×2%，住宅建物軽減後 0.3%、住宅用地軽減後 1.5%（軽減特例期限至 2026 年 3 月）。

簡單抓：市價 8,000 萬日圓的中古公寓，登錄免許稅約 67 萬、加司法書士報酬 8-20 萬，諸費用合計約 70-100 萬日圓。

2026 年 4 月起標準稅率回到土地 2% / 建物 2%，同樣物件會多付 80 萬左右。所以 2026 年初有一波趕在軽減期限前下單的買盤。

司法書士會在交屋當天一次處理移轉登記、登錄免許稅繳納、抵押權塗銷登記。

每年 2 月 16 日到 3 月 15 日向所轄稅務署提交的所得稅申告。非居住者的不動產所得（年租金 − 必要經費）申告，要透過納稅管理人代為提交。

非居住者所得稅率累進：195 萬日圓以下 5.105%、195-330 萬 10.21%、330-695 萬 20.42%（含復興特別所得稅）。非居住者亦可適用基礎控除（2024 年分以前 48 萬日圓、2025 年分以後最高 58 萬日圓）。

可扣除的費用：管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、建物折舊、火災保險、貸款利息（建物部分）、稅理士費、廣告費、退去清潔費、10 萬日圓以下修繕費。

源泉徵收已扣的金額在確定申告時精算，多扣的可申請退稅。若不動產所得未超過基礎控除，所得稅甚至可能為零，源泉部分全額退稅。第一年強烈建議找稅理士辦，費用 8-15 萬日圓，比自己申告錯誤的過少申告加算稅 10-15% 便宜。

支付方在付款時先扣稅再給收款人，扣下來的稅由支付方代為繳給稅務署。

非居住者租金的法定源泉稅率 20.42%（所得稅 20% + 復興特別所得稅 0.42%）。但只有法人房客（公司宿舍、辦公室、商店）才要源泉；個人房客自住不源泉。日本一般住宅市場個人房客占 70-80%，多數情況房東收到全額租金。

源泉的稅是「預扣」，可以在確定申告時精算退稅，最終所得稅以扣完費用後的淨所得課稅。

出售物件時也可能源泉。非居住者賣方、買方是法人或不動產業者的話，要源泉售價的 10.21%。買方是個人自住的話不源泉。

海外居住的房東在日本的法定代理人，負責所有跟稅務署的往來。國稅通則法第 117 條規定，非居住者必須到所轄稅務署提交「納税管理人の届出書」指定一名納稅管理人。

業務內容：接收稅務通知書（固定資產稅、都市計畫稅、所得稅）、代為繳稅、提交確定申告書、稅務署來函應對、退稅入帳。沒指定的話，通知書會寄到物件地址，房客不會處理，年息 8.7% 滯納金一直累積。

誰可以擔任：日本國內的個人或法人，不需稅理士資格。可以是親友、代管公司、稅理士事務所、納稅管理機構。

費用：親友幫忙免費；代管公司提供的服務每年 3-6 萬日圓；稅理士事務所每年 8-15 萬（含確定申告書代作）。

實例：2023 年有台灣客戶買世田谷一戶 5,500 萬戶建出租，沒指定納稅管理人。固定資產稅通知 4 月寄到物件地址，房客放著沒理，9 月分期繳納日過了，年底累積滯納金 6 萬。等找稅理士補辦完，多收了 14 萬利息。建議交屋當天就把納稅管理人選任合約簽好。

持有 5 年以下出售不動產的所得課稅。持有期間從取得日算到「賣出當年的 1 月 1 日」。

居住者稅率 39.63%（所得稅 30% + 住民稅 9% + 復興特別所得稅 0.63%）。非居住者不繳住民稅，稅率 30.63%（所得稅 30% + 復興特別所得稅 0.63%）。

簡單試算：讓渡所得（賣價扣完取得成本、讓渡費用後的淨利）1,000 萬日圓，非居住者稅約 306 萬。同一筆等持有滿 5 年再賣變長期，稅率降到 15.315%、稅約 153 萬，差了一倍。

建議：除非急售，盡量持有滿 5 年再賣。短期讓渡多用於繼承急售、相續稅資金需求等不可避免情境。

持有超過 5 年（以出售當年 1 月 1 日為準）出售不動產的所得課稅，是短期讓渡稅率的一半。

居住者稅率 20.315%（所得稅 15% + 住民稅 5% + 復興特別所得稅 0.315%）。非居住者不繳住民稅，稅率 15.315%（所得稅 15% + 復興特別所得稅 0.315%）。

簡單試算：讓渡所得 1,000 萬日圓，非居住者稅約 153 萬。同一筆短期持有要繳 306 萬，差一倍多。

持有超過 10 年的自用住宅另有 3,000 萬控除 + 軽減稅率優惠，但只適用於日本居住者的自宅，非居住者的投資物件用不到。

實務上日本不動產投資的標準退出時間是 6-10 年，5 年是稅務硬底線，5-7 年是台灣投資人最常見的退出區間。

建物的取得成本依法定耐用年數分年攤提到費用。土地不能折舊，只有建物部分能折舊（所得稅法第 31 條）。

法定耐用年數：RC 造（鋼筋混凝土）47 年、SRC 造 47 年、重量鐵骨造 34 年、輕量鐵骨造 19-27 年、木造 22 年。

中古物件用簡便法算殘存耐用年數：耐用年數已超過的話，殘存 = 法定耐用年數 ×20%。例如築 25 年的木造戶建，殘存 = 22 ×20% = 4.4 年（取整 4 年）。

中古老屋的折舊節稅效果最強，殘存耐用年數短、每年折舊額大，可跟其他日本不動產所得做損益通算（但土地對應的貸款利息要排除）。實務上要綜合考慮建物殘值低 + 修繕成本高 + 流動性差，整體不一定划算。

日本不動產業的國家執照，全名宅地建物取引士。每年 10 月考試，2024 年合格率 17.2%、合格者 4 萬人。法律上每個不動產業的事務所每 5 個從業人員要有 1 個宅建士，買賣或租賃契約簽前的「重要事項說明」必須由宅建士本人講解、書面簽名。

宅建士的法定獨占業務 3 項：1. 重要事項說明書的記名押印或電子簽署；2. 重要事項說明（簽約前對買主或承租人講解）；3. 契約書面（37 條書面）的記名押印。其他宅建業者員工不能做。

台灣投資人遇到的場景：買中古公寓時，業者派一位宅建士來簽約現場唸 30-50 頁的重要事項說明書（重説），唸完買主簽名才能進入契約簽署。可以視訊（IT 重説）但要事先約。

宅建士的水準差異大。資深宅建士會主動指出物件的瑕疵跟風險（再建築可否、土砂崩塌警戒區），新手只會照唸書面。買大物件建議找執業 5 年以上、有外國人客戶經驗的。

宅建業法第 46 條規定的買賣仲介費上限：「成交價 ×3% + 6 萬日圓 + 消費稅 10%」。賣方跟買方各付，總共可以收到成交價約 6.6%（含稅）。

簡單抓：買價 5,000 萬日圓的中古公寓，仲介費上限約 172 萬日圓。

租賃仲介費上限是 1 個月租金（含稅）。但實際租屋業者常用「廣告料（AD）」名目向房東額外收 1-2 個月租金，是法律灰色地帶。

2024 年 4 月起，800 萬日圓以下的低價物件仲介費上限可拉到 33 萬，是國土交通省為振興地方空屋市場放寬的特例。

注意這是上限不是定價。賣方急售或業者本身是賣方代理時，買方可以議價。常見糾紛是兩手取引（同一業者同時代表買賣雙方），法律允許但要事前揭露。

Real Estate Information Network System，國土交通大臣指定機構運營的不動產業者間資訊系統。委託銷售的物件依法要在期限內登錄，業者間透過 REINS 互相分享物件資訊。一般消費者不能直接查，但可以要求業者提供登錄證明書（截圖）。

為什麼要 REINS：日本以前資訊不對稱嚴重，業者壟斷物件資訊、買方很難議價。1990 年成立 REINS，所有專任媒介、專屬專任媒介的物件都要登錄，讓全國業者都能看到。實際上市場活絡很多。

媒介契約 3 種：一般媒介（不限業者，不一定要登錄 REINS）、專任媒介（限一家業者、7 天內登錄 REINS、每 14 天報告一次）、專屬專任媒介（限一家業者、賣方不能自己賣、5 天內登錄 REINS、每 7 天報告一次）。

買方實務：請業者列出 SUUMO/HOMES 公開的物件 + REINS 內部物件清單一起比較。REINS 內部物件比 SUUMO 多 30-50%，因為很多賣方不希望被公開上市。要求看 REINS 全清單可以多 20-30 個選項。

2024 年起，REINS 開始導入 IT 化升級，預計 2026 年讓部分資訊向消費者公開。

公寓 1 戶的所有權型態，依「建物の区分所有等に関する法律」（區分所有法）規範。所有權包含 3 部分：專有部分所有權（你家裡面）+ 共用部分持分（電梯、樓梯、外牆等）+ 土地持分（敷地利用権）。

專有部分：玄關門以內的空間，但門窗、陽台、外牆內側、配管的維護權限是共用，個人不能擅自改造。例如想換玄關門、把陽台改造成室內空間都要管理組合同意。

共用部分持分：依專有部分面積比例算。50 ㎡的房子在 100 戶 5,000 ㎡的大樓裡，共用部分持分是 1%。修繕積立金、管理費的繳納額也照這個比例。

土地持分（敷地利用権）：地上權或所有權，跟專有部分綁在一起不能分割。賣房時土地持分自動跟著走。

海外投資人買的物件 95% 以上是區分所有，總價較低（2,000-1 億日圓區間）、流動性高、管理組合代行日常事務。實務上需要注意的是「管理規約」對民泊、寵物、改造的限制。買之前要求業者提供完整版管理規約（30-50 頁）跟近 3 年議事錄。

買房後在法務局辦的正式所有權登記，由司法書士在交屋當天代辦。費用 = 登錄免許稅（評価額 ×2%，住宅軽減後土地 1.5% / 建物 0.3%）+ 司法書士報酬（8-20 萬日圓）。登記沒完成前所有權沒受到完整法律保護。

為什麼一定要當天辦：日本民法 177 條規定不動產物權變動要登記才有對抗力。沒登記的話，賣方有可能用同一物件設定抵押給銀行、或重複賣給別人，法律上後登記的人可以拿回所有權。

司法書士流程：交屋日早上跟買方賣方雙方代理人到法務局或現場，賣方先簽署「登記原因證明情報」，買方付款，司法書士拿著文件到法務局申請。當天「申請受付」就完成法律上的對抗要件，正式登記簿更新需 1-2 週。

台灣投資人特有準備：護照影本、台灣戶籍謄本（日譯）、台灣印鑑證明或簽名證明（要 3 個月內、要日本台灣交流協會認證）。司法書士會在交屋日前 2 週開始整理文件，確保當天可以立刻辦。

實算：港區 8,000 萬中古公寓，登錄免許稅約 67.5 萬 + 司法書士報酬 20 萬 = 共 87.5 萬。

建物總樓地板面積對土地面積的法定上限比率，由都市計畫法依用途地域定義。容積率越高，理論上能蓋越高的建物，土地利用價值越大。

容積率分區：第一種低層住居專用地域 50-200%（東京世田谷、杉並的住宅區）；第一種中高層住居專用地域 100-300%；商業地域 200-1,300%（澀谷、新宿車站周邊到 800-1,000%）；近隣商業地域 200-400%；準工業地域 200-400%。

實算：100 ㎡的土地，容積率 200% 表示總樓地板上限 200 ㎡。蓋 2 樓的話每層 100 ㎡；蓋 3 樓的話每層約 67 ㎡（要扣樓梯、走道）。容積率 400% 同樣的 100 ㎡土地能蓋 4 樓 100 ㎡或 5 樓 80 ㎡。

投資人為什麼在意：容積率直接決定可建坪數，影響土地單價。商業地域 800% 的土地比住宅 200% 的土地單價貴 2-4 倍是常態。中古公寓的「未消化容積率」（沒蓋滿上限）也是潛在價值，重建時可以多蓋。

2025 年法規動向：港區、千代田區的「都心高容積率特區」放寬到 1,500-2,000%，鼓勵超高層公寓開發。

建物底面積對土地面積的法定上限比率，由都市計畫法依用途地域定義。跟容積率搭配限制建物規模。建蔽率 60% 表示 100 ㎡土地最多 60 ㎡可蓋建物，剩 40 ㎡要留作空地（防火、採光、通風用）。

用途地域別建蔽率：第一種低層住居專用地域 30-60%、第二種低層住居專用地域 40-60%、第一種中高層住居專用地域 30-60%、商業地域 80%、近隣商業地域 60-80%。角地（兩面臨道路）可加 10%、防火區域內的耐火建築也可加 10%。

實算：100 ㎡土地、建蔽率 60% + 容積率 200%。底面積上限 60 ㎡，總樓地板 200 ㎡。理論上可以蓋 4 樓的房子（60 ㎡ ×3 樓 + 屋頂 = 約 200 ㎡），或 3 樓 60 ㎡ + 半地下室 20 ㎡。

買戶建要看的數字：很多舊戶建超過建蔽率，是違法建築（既存不適格）。重建時要恢復到合法建蔽率，所以實際可蓋面積比現在的小。買中古戶建務必查現況跟合法上限的差距。

建蔽率影響容積使用：建蔽率太低（30%）的話即使容積率 200% 也很難蓋滿，需要蓋 6-7 樓才用得完，住宅區會因高度限制蓋不到。

公寓每月固定支出，管理組合用來付管理員薪水、清潔費、共用部分電費水費、電梯點檢、消防設備點檢、植栽維護、會計師查帳費。每㎡每月 200-400 日圓（東京 23 區），50 ㎡的房子月繳 1-2 萬日圓。

金額怎麼定：管理組合在年度總會決議，依大樓的設施規模、住戶數、外包合約而定。有 24 小時警衛、健身房、游泳池的高級公寓會貴 2-3 倍（每㎡ 600-1,000 日圓）。

投資判斷時要把管理費從月租扣掉算實質投報率。例如月租 20 萬、管理費 1.5 萬、修繕積立金 1.5 萬，實際進口袋 17 萬，比帳面租金少 15%。

管理費太低也是警訊：每㎡低於 150 日圓，可能管理組合運作鬆散，未來幾年會有大幅調漲或一時金徵收。

買中古公寓時要看「管理組合議事録」近 3 年，確認管理費調整紀錄、滯納戶比例、外包業者更換頻率。健全的管理組合每 5-7 年小幅調整一次（5-10%），不健全的會突然漲 50% 以上。

為將來大規模修繕（外牆塗裝、屋頂防水、配管更新、電梯更換）每月積存的資金，依長期修繕計畫設定。建議每㎡每月 200-300 日圓（國土交通省 2021 年指引），50 ㎡的房子月繳 1-1.5 萬日圓。

隨年數遞增：新築前 5 年最低，10-20 年逐步調漲，30 年以上達高峰。原因是大規模修繕 12-15 年才一次，越靠近實施日越要積。

買中古公寓 3 個指標：月繳每㎡低於 150 日圓的要警惕；累計餘額每戶平均 200-500 萬比較健康；30 年大規模修繕計畫表必看，沒有的物件管理組合不健全。

太低的下場：30 年累計可能不到大規模修繕一次的費用（中規模公寓每戶 100-150 萬），就會走向一時金徵收 50-100 萬／戶、月繳緊急 2-3 倍上調，或修繕推遲讓建物加速老化。實務上「便宜物件」買價省 10% 但 10 年總成本反而高 4-5%，要綜合評估。

公寓全體區分所有者依法組成的自治組織，所有買房的人自動成為組合員，無法退出。重大決議要區分所有者大會多數決：一般決議 1/2 以上、規約變更 3/4 以上、改建 4/5 以上（區分所有法）。

管理組合的工作：決議管理費、修繕積立金、管理規約、年度預算決算、外包管理會社的更換、大規模修繕的時程跟金額。日常事務多數委託管理會社代行（自主管理 vs 委託管理）。

總會 1 年至少 1 次（普通總會），急事可開臨時總會。海外居住者可委託代理人投票，建議使用書面委任狀並注明投票意向。沒委託的話空白票被當棄權。

健全度判斷：滯納率（5% 以上要小心）、修繕積立金累計餘額、近 3 年議事録（爭執多 vs 順利）、管理組合理事會的更替頻率。健全的組合每年都選新理事，不健全的同一群人連任 5-10 年。

民泊禁止條款是 2024 年新加最多的議題。約 60% 的東京 23 區公寓在管理規約裡寫「禁止住宅宿泊事業」。買之前要看管理規約有沒有這條，影響轉售時的買家對象。

12-15 年週期實施的公寓整體修繕工程，包含外牆塗裝、屋頂防水、鐵部塗裝、共用設備更新（電梯、配管、共用照明）。費用從修繕積立金支出，餘額不足時要徵收一時金或銀行借款。

第 1 次大規模修繕（築 12-15 年）約 1.5 億日圓（中規模 50-80 戶公寓），第 2 次（築 24-30 年）約 2.5 億，含管線跟共用設備更新。第 3 次（築 36-45 年）3-4 億，會做耐震補強或全面リニューアル。

戶均負擔：50 戶大樓的第 1 次大規模修繕 = 300 萬／戶、第 2 次 500 萬／戶、第 3 次 600-800 萬／戶。修繕積立金月繳每㎡ 200 日圓的健全大樓可以全部從積立金出，低於 100 日圓的就要一時金。

買中古要查的：管理組合議事録找「大規模修繕実施記録」跟「次回大規模修繕計画」。完成時間、費用、是否有銀行借款。借款還沒還完的話下任所有者要繼承。

2024 年新趨勢：建物老化加上修繕積立金不足，部分築 30 年以上的公寓選擇「賣土地建大樓」（建替）而不是修。建替門檻高（區分所有者 4/5 同意），實際進行的不多。但有業者鎖定老化大樓買地皮，是台灣投資人也可以注意的二次機會。

租約簽訂時房客交給房東的保證金，租約結束時扣除損耗修繕費跟未繳租金後退還。一般 1-2 個月租金，月租 15 萬的房子敷金 15-30 萬。

2020 年 4 月民法修訂後重要變化：通常損耗（自然老化）的修繕費不得從敷金扣除。例如壁紙泛黃、地板輕微刮痕、家電老化都算自然損耗，房東不能扣敷金來修。要扣的只能是房客明顯造成的損害（菸灼痕、寵物抓痕、漏水沒通報導致的擴大損害）。

外國人租屋常被多扣：很多業者跟房東把「全部牆面重新粉刷」當應扣費用，明顯違反新民法。退租被多扣的話可以走小額訴訟（簡裁判所），3-6 個月可以拿回來。

房東角度：敷金不是收入，是擔保金，會計上列為「預收款」。投資人的實質報酬率算法：把敷金當「無息融資」，乘以利率機會成本（年 1% 約 1,500-3,000 日圓／月）。對淨投報率影響很小。

2024 年趨勢：敷金禮金「ゼロゼロ物件」越來越多，特別是月租 10 萬以下的小型套房。少了敷金房東風險變大，所以這類物件多搭配家賃保証会社。

日本傳統租賃慣例，房客入住時付給房東的謝禮，1-2 個月租金、不退還。主要在東京圈跟關西圈的部分物件還在用，近年「禮金ゼロ」越來越多。

為什麼會有禮金：戰後住宅短缺時房東地位高，房客付禮金感謝房東「願意租給我」。1960-80 年代普及，2000 年後逐漸減少。2024 年東京 23 區還有禮金的物件約 30%，主要是高級公寓跟駅近物件。

外國人房客最常拒絕的費用：1 個月禮金加 1 個月仲介費加 1 個月敷金加 1 個月前付租金 = 4 個月租金的初期成本。對外國人來說是極大障礙，業者會勸房東把禮金免掉。

房東收益：禮金是房東的「直接收入」，要報租金所得稅。月租 15 萬 + 1 個月禮金 = 房東當年所得 195 萬，比沒禮金的 180 萬多 8.3%。但外國人租客接受度低會延長空租期，不一定划算。

投資人實務：管理會社建議把禮金移到「補助廣告費」（給房客 1-2 個月免房租）反而效果好。同樣 15 萬的「成本」，給房客 2 個月免租比禮金更吸引外國人，空租期可以縮短 1-2 個月。

租約到期續約時付給房東的一次性費用，1 個月租金、不退還。主要在東京圈普及，大阪、名古屋、福岡少見。日本租約一般 2 年一期，所以 2 年付一次。

法律地位：2011 年最高裁判決確定「適正額の更新料」是有效的契約條款，但金額過高（超過 2 個月租金）會被判定濫用而無效。月租 15 萬 → 更新料 15 萬是上限，超過要退。

房客視角的計算：月租 15 萬的房子，2 年總成本 = 月租 ×24 + 更新料 ×1 = 375 萬，平均每月 15.6 萬。這個算法在租屋 app 上越來越常見，租客比較物件時會把更新料算進去。

房東收益：更新料是房東的直接收入，要報租金所得稅。當年的租金所得會多 1 個月份。如果 2 年更新一次，平均每年多 0.5 個月租金。

2024 年趨勢：更新料免除的物件越來越多。10 年前東京 23 區 80% 物件有更新料，現在剩 50%。對房東來說，免除更新料 + 把它分攤到月租（每月加 6,250 日圓）反而能吸引長住房客，整體現金流更穩。

管理會社向房東以固定金額「整棟承租」物件，再自行招租賺差價的商業模式。房東有穩定收入，市場租金的 80-90%（即「家賃保証」9 折）。

房東優點：每月固定收入、不擔心空租、設備維修由管理會社負責、稅務跟法務問題比較單純。月租 18 萬的物件包租 16.2 萬（9 折），房東少 1.8 萬但換來 100% 入帳保證。

房東風險：「賃料減額請求権」。借家法第 32 條規定包租業者可以單方面要求降房租（市場行情下跌時），房東很難拒絕。歷史上的レオパレス事件 2018-2020 年因為這條讓 3 萬戶業主被迫減租 30-50%。

2020 年「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」生效後規範變多：包租業者要登記、契約前要說明風險、家賃減額條款要事前明示。但仍有業者繞規則。

台灣投資人遇到的場景：買中古公寓時，業者推「保證 8 年包租」「保證 10 年保有」的方案，每年保證 4-6% 投報率。但合約細看會有 2-3 年後可調整租金的條款。建議用 30 年的長期視角自己直接出租 + 用代管公司，比包租划算 10-20%。

依住宅宿泊事業法（民泊新法，2018 年 6 月施行）合法經營的短期出租住宿，每年最多 180 天。要向都道府縣或政令市的觀光部門「届出」（通知，不是許可），物件不需用途變更。

要符合的條件：面積 33 ㎡以上（單人 + 共有空間）、消防設備設置（自動火災通報、誘導燈）、24 小時聯絡人（必須是日本國內）、住客名簿管理 3 年保存、22 點後不能噪音擾鄰。

地方自治體的條例會再加嚴。京都市 1-3 月、6-9 月、12 月不能營業（180 天的扣到剩 60-80 天可營業），住宅専用地域全面禁止。東京中央區、台東區、墨田區、新宿區的部分區域有平日不得營業的限制。

超過 180 天要走「旅館業法」的簡易宿所許可，門檻高（用途地域要允許旅館、消防設備等級高、衛生管理規定）。

投資 ROI 比較：東京新宿區 40 ㎡套房，一般出租年收 148 萬（月 13 萬 ×12），民泊（180 天） 202.5 萬（日均 1.5 萬 × 75% 稼働 ×180 天）。但扣完清潔費 30 萬、Airbnb 平台費 28 萬、備品 12 萬，民泊淨收 132 萬，比一般出租少。除非自己住附近能管或有專業民泊代管團隊，海外投資人做民泊風險高。

長期沒人住的住宅。日本總務省 2023 年統計全國 900 萬戶空屋、占住宅總數 13.8%。地方鄉鎮可達 25-40%（北海道夕張市、奈良縣某些村）。

空き家対策特別措置法 2015 年施行：危險空屋被指定為「特定空家」，固定資產稅住宅用地特例（評価額 1/6 軽減）會被解除，稅變 6 倍。市町村可下命令拆除、強制執行費用向所有者請求。

地方自治體政策：京都市、廣島縣尾道市、千葉縣館山市等都有「空き家バンク」（空屋銀行）+ 整修補助金（最高 200 萬日圓）。物件已過行政審核，賣方都是真心想處分。

投資人視角：100-300 萬日圓的格便宜空屋看似誘人，但整修費用 300-500 萬，加固定資產稅每年 12 萬。5 年後出租月租 4-5 萬／年租 50-60 萬，本金 590 萬 5 年後才開始回本。海外投資人不划算。

值得考慮的情境：自用度假屋（伊豆、輕井澤）、想長期移居後重蓋的物件。買 500-1,500 萬整修 200-500 萬可以做週末別墅。買前要查接道（建築基準法第 43 條，沒接道不能再建）、耐震（1981 年 5 月以前舊耐震）、評価額（直接到市役所稅務課查）。

計算方式：年租金 ÷ 物件購買價 ×100%。最常見的廣告報價，沒扣任何費用。日本不動產廣告寫的「利回り 6%」幾乎都是這個。

地段差異參考：東京 23 區中心（千代田、港、中央）新築 3-4%、中古 4-6%。東京 23 區外圈（足立、葛飾、江戶川）5-7%。地方都市（大阪、名古屋、福岡市中心）5-8%。地方鄉鎮 8-15%（風險也高）。

陷阱：不能直接拿來決策。扣完管理費、修繕積立金、稅金、空租率、保險、修繕費後，淨投報比表面少 1-2 個百分點。

海外投資人警示：表面 8-10% 的地方物件，扣完空租 + 修繕，實質投報常變負數。建議只看實質投報率做決策，可以用[投報率計算機](/tools/yield-calculator) 試算。

計算方式：（年租金 − 年支出）÷（物件購買價 + 諸費用）×100%。扣完管理費、修繕積立金、稅金、空租損失、保險、代管費後的真實投報率。海外投資人還要再扣為替成本（0.3-0.5%）跟匯款手續費。

為什麼比表面投報率重要：實質扣完費用通常比表面少 1.5-3.5 個百分點。表面 6% 的中古物件，扣完費用後實質可能只剩 2.5-3%。

海外投資人 2024 年實質投報率目標參考：東京 23 區中心 1.5-2.5%（保值優先）、東京 23 區外圈 3-4%、大阪福岡中心 3-4.5%、地方都市 3-5%。

試算工具：[投報率計算機](/tools/yield-calculator) 輸入買價、租金、各項費用一次算出實質投報。

用於計算建物折舊的法定使用年限，依構造分類。住宅用：RC 造（鋼筋混凝土）47 年、SRC 造 47 年、重量鐵骨造 34 年、輕量鐵骨造 19-27 年（依鋼板厚度）、木造 22 年。

為什麼重要：耐用年數直接決定每年折舊額（建物取得成本 ÷ 耐用年數）。耐用年數越短，每年折舊額越大，節稅效果越強。

中古物件用簡便法：（法定耐用年數 - 經過年數）+ 經過年數 ×20%，捨入到整數。例：1995 年蓋的 RC 造，2024 年買，經過 29 年。殘存 = (47-29) + 29×20% = 18 + 5.8 = 23.8 → 24 年。建物 5,000 萬 ÷ 24 = 每年折舊 208 萬。

築古木造殘存：1990 年蓋的木造，2024 年買，經過 34 年。耐用 22 年已超過，殘存 = 22×20% = 4.4 → 4 年。建物 1,500 萬 ÷ 4 = 每年折舊 375 萬，節稅效果最強。

投資策略影響：「耐用年數內 vs 超過」決定銀行融資條件。超過耐用年數的物件，多數銀行不融資或大幅縮短貸款期限。台灣的玉山、國泰銀行的海外房貸對 1990 年前的木造常常不放，因為耐用 22 年已過。

公寓中買 1 戶的投資型態，是台灣投資人最常見的入門模式。初期資金需求低（2,000-1 億日圓區間都有選擇）、流動性高、管理組合代行日常事務，海外房東遠端持有最方便。

持有成本：管理費（每㎡每月 200-400 日圓）+ 修繕積立金（每㎡每月 200-300 日圓）+ 固定資產稅 + 都市計畫稅。50 ㎡的房子總計每月 2.5-4 萬日圓固定支出。

限制：不能單獨決定大規模修繕、建替、外牆改色等共用部分事項，要管理組合決議（一般決議 1/2 同意、規約變更 3/4 同意、建替 4/5 同意）。

買中古 5 個檢查重點：修繕積立金累計餘額（每戶平均 200-500 萬健康）、大規模修繕履歴、管理組合議事録滯納戶比例（5% 以上要小心）、耐震基準（1981 年 6 月以後是新耐震）、立地與將來性。

2024 年市場動向：東京 23 區中古公寓行情每年漲 3-5%，2020-2024 年累計漲約 18-25%。流動性最好（賣屋平均 60 天成交），是海外投資人的標準選項。

買整棟大樓或公寓的投資方式，持有全部單位的所有權及土地所有權。土地比例高、資產穩定性強、銀行融資條件比區分所有好。但初始資金需求大（典型 5,000 萬-3 億日圓區間）、空租跟修繕全責，門檻較高。

優點：1. 土地持分完整（區分公寓只有共用持分），土地有獨立轉售價值；2. 大規模修繕可以自己決定時程跟金額，不用管理組合決議；3. 銀行擔保評價較高（融資成數可達 70-80%，區分公寓 50-60%）；4. 收益穩定（5-10 戶分散風險，1 戶空租影響有限）；5. 民泊或店舖等用途彈性大。

缺點：1. 修繕全責，外牆塗裝、屋頂防水、共用設備整棟改裝由所有者負擔（500-2,000 萬／次）；2. 招租跟管理工作量大；3. 流動性比區分公寓差，賣屋平均 90-180 天；4. 入門資金 5,000 萬以上，台灣投資人較難跨入。

適合的買家：3 億日圓以上預算的高資產投資人、長期定居日本可以親自管理、想擴大不動產事業規模的人。

2024 年常見：東京 23 區外圈（足立、葛飾、江戶川）的築 25-30 年木造公寓 6-8 戶整棟，5,000-8,000 萬日圓，年租金 500-700 萬，表面投報 8-10%。但要扣修繕跟空租，實質 4-5%。

Reinforced Concrete 鋼筋混凝土造的縮寫。耐震、耐火、隔音都最強，是 5 樓以上中高層公寓（マンション）的主流構造。法定耐用年數 47 年（住宅用）。

建設成本最高：每坪 100-130 萬日圓（2024 年東京），是木造的 1.8-2.2 倍。但資產保值性最強、銀行融資評價最高（典型擔保率 70-80%）、地震保險最便宜（東京區 5 年契約 6-10 萬／戶）。

投資角度的好處：折舊年限長、流動性高、出租受歡迎（隔音強、夏天涼）、轉售容易。東京 23 區的中古 RC 造公寓行情每年漲 3-5%，是台灣海外投資人的標準選擇。

缺點：折舊節稅效果不如木造強。新築 RC 造的建物部分 5,000 萬，47 年攤提，每年折舊 106 萬。同樣總價的中古木造（22 年耐用），每年折舊 227 萬，是 RC 造的 2 倍多。

2024 年常見：港區、千代田、中央等都心 6 區的高層 RC 造公寓 1 億日圓起跳，30-40 樓的塔樓 1.5-3 億。世田谷、目黑、新宿的中層 RC 造公寓 6,000-1.2 億。

木材為主構造的建物，法定耐用年數 22 年（住宅用），是日本戶建（戸建て）跟低層公寓（アパート）的主流。建設成本每坪 50-70 萬日圓（2024 年東京），是 RC 造的一半。

投資人最看中的是折舊節稅：耐用年數短，每年折舊額大。1995 年蓋的中古木造戶建 2024 年買進（築 29 年，已超耐用），殘存 4 年。建物部分 1,500 萬 ÷ 4 = 每年折舊 375 萬，扣完租金後帳上虧損可以做損益通算。

注意 1981 年 5 月分水嶺：之前蓋的舊耐震木造（沒做耐震改修的）銀行多數不貸款，地震保險年保費貴 2-3 倍（東京區 5 年契約 15-25 萬／戶）。要買的話建議改修工事 + 取得耐震基準適合證明書。

2024 年常見投資情境：埼玉、千葉、神奈川的築 25-35 年中古木造戶建 4,500-7,000 萬日圓，月租 14-20 萬，表面投報 4-5%。土地持分完整（典型 100-150 ㎡），長期可重蓋。

缺點：隔音差、防火等級低（防火地域內不能蓋）、屋頂跟外牆 15-20 年要修一次（每次 200-400 萬）、白蟻風險、流動性比 RC 造差。

鋼骨構造、Steel 的縮寫，介於 RC 造跟木造之間的構造類型。依鋼板厚度分兩類：重量鋼骨造（鋼板 6mm 以上）耐用 34 年；輕量鋼骨造（4mm 以下）耐用 19 年；3-4mm 厚是 27 年。

常見用途：3-5 樓的低層公寓（アパート）跟中層公寓。比 RC 造便宜（建設成本每坪 70-90 萬日圓）、比木造耐震耐火好。日本 2010 年後新蓋的低層出租公寓很多用輕量鋼骨造。

投資人視角：耐用年數比 RC 造短（19-34 vs 47），折舊節稅效果中等。1995 年蓋的重量鋼骨造 2024 年買（築 29 年），殘存 = (34-29) + 29×20% = 5 + 5.8 = 10.8 → 10 年。建物 3,000 萬 ÷ 10 = 每年折舊 300 萬。

銀行融資：對重量鋼骨造寬鬆，跟 RC 造差不多。輕量鋼骨造的審查比較嚴格，特別是築 30 年以上的（耐用 19 年已過很久）。

2024 年常見：足立、葛飾、江戶川等東京外圈的築 20-30 年鋼骨造公寓，6-8 戶整棟 5,000-8,000 萬日圓，是一棟物件投資的常見入門。月租金合計 30-40 萬，表面投報 6-8%。

從建物竣工（建物登記日）算起的年數，影響折舊速度、銀行融資條件、跟買賣行情。日本不動產的兩個重要分水嶺：1981 年 6 月（新耐震基準施行）跟 2000 年（木造耐震規定強化）。

1981 年 6 月之前是「舊耐震」，能對應的地震規模較弱，銀行多數不貸款給非居住者、地震保險年保費貴 2 倍（東京區 5 年契約 15-25 萬）、轉售時買家層大幅縮小。1981 年 6 月之後是「新耐震」，能對應震度 6-7。

2000 年以前的木造跟 2000 年以後的木造耐震規定不同。2000 年前蓋的木造在 6 強以上的地震有 30% 機率倒塌（國土交通省 2024 年模擬）；2000 年後蓋的對應到 7 度。

投資人實務 3 個分數線：1. 築 10 年以下，新築溢價還沒消化完，買家少。2. 築 10-25 年最有性價比，新耐震 + 設備還新 + 價格已穩。3. 築 30 年以上，要看大規模修繕履歴跟管理組合健全度。

2024 年中古行情變化：東京 23 區的築 30-40 年公寓近 2 年漲了 8-12%，原因是新築價格暴漲（每坪 700-900 萬日圓）讓買家轉向中古，築古的高 cost performance 重新被發現。

依住宅品確法定義為「築 1 年未滿 + 沒有人住過」的物件。建物部分要課 10% 消費稅（土地不課），所以含稅總價比中古多 5-10%。

新築溢價（プレミアム）：建商賣價含 10-20% 的「全新感」溢價，買進後立刻變中古，5 年內價值跌 15-25%。新築投資型業者銷售的 1,800-2,400 萬日圓新築套房，5 年後賣只能拿回 60-70% 是常態。

稅務優惠：固定資產稅減半（前 3 年一般住宅、5 年長期優良住宅，限 120 ㎡以下）、不動產取得稅 1,200 萬基礎控除（一般住宅）、登錄免許稅軽減（建物 0.15%）。但這些優惠是給「自住者」用的，投資出租時用不到。

投資角度的問題：1. 折舊期長（RC 造 47 年）每年折舊小、節稅效果弱；2. 新築溢價影響 5-10 年內賣不掉；3. 表面投報率最低（東京 23 區新築 2.5-3.5%）；4. 商業 model 利潤大部分給建商。

適合的買家：自住、想要 10 年免修繕的人、需要新築減半固定資產稅的高所得自住者。海外投資人的回報率角度，買中古比新築划算。

已經有人住過或屋齡滿 1 年以上的物件。日本不動產交易市場 2024 年的中古佔比約 70%（東京 23 區），是台灣海外投資人最常買的類型。

稅務：個人賣家賣的中古不課消費稅（建物跟土地都不課），可以省 5-10% 的成本。法人賣家（業者）賣的中古，建物部分要課 10% 消費稅。

為什麼海外投資人偏好中古：1. 沒有新築溢價，價格已穩定；2. 殘存耐用年數短，折舊節稅效果強；3. 大規模修繕履歴可查，買前能評估財務健全度；4. 表面投報率比新築高 1-2 個百分點；5. 都心優質物件供應比新築多。

中古的 5 個檢查重點：1. 修繕積立金水準（每㎡每月 200 日圓以上健康）；2. 大規模修繕履歴（每 12-15 年完整修繕一次）；3. 管理組合健全度（議事録滯納戶比例 5% 以上要警戒）；4. 耐震基準（1981 年 6 月以後是新耐震）；5. 立地與將來性（5 分鐘到車站、再開發計畫）。

2024 年熱銷區段：東京 23 區築 15-25 年的中古公寓最熱賣，新耐震 + 設備還新 + 價格已穩。港區 3LDK 75 ㎡築 20 年中古 8,000-1.2 億日圓；世田谷同條件 6,000-9,000 萬。