日本不動產登記強制申報國籍：買賣與繼承實務將受哪些影響
登記時多一個步驟，但背後意義不小
2026年10月起，日本不動產登記出現一項新規定：只要是以個人名義取得不動產所有權，不論日本人還是外國人，都必須在登記申請時申報「國籍等」資訊。這項變更依據法務省發布的不動產登記規則部分修正省令施行通達執行，適用範圍涵蓋買賣移轉登記、新築保存登記，以及繼承所產生的名義變更登記。
這份資訊會被作為登記系統的「檢索用資訊」保管，目的是讓行政機關能夠掌握日本境內不動產的實際持有狀況，以及誰持有哪些土地和建物。
為什麼現在推這個制度
法務省推動這項制度的理由主要有兩個。第一，近年來個人取得日本不動產的狀況日趨多樣，行政機關需要能夠正確掌握持有者國籍的資料基礎。第二，外國籍所有者身故時，繼承適用的準據法（即依據哪個國家的法律處理繼承）可能與日本法不同，若事先已在登記資料中記錄國籍資訊，相續登記的處理將能更迅速、更準確。
對台灣買家的實際影響
對於在日本持有或正在考慮購買不動產的台灣人，這項新制在兩個環節會直接有感。
第一個環節是買賣交割。從簽約到尾款支付、辦理移轉登記的流程中，司法書士（即日本的登記專業人士）在準備申請文件時，會需要確認買方的國籍相關資訊。若事前未準備好對應文件，可能影響交割當天的時程安排。
第二個環節是繼承。台灣買家在日本持有不動產，身後繼承人辦理名義變更時，同樣需要完成國籍申報手續。考慮到跨國繼承本身已涉及準據法判斷的複雜性，提早了解這項新增要求，有助於將來避免程序上的延誤。
原文也指出，仲介業者、金融機關、司法書士等交易各方，目前正在重新確認手續流程，以適應新的申報要求。對於計劃近期進行交易的買家，建議在交割前與負責登記的司法書士事先確認所需文件清單。
東京媽媽日本不動產觀察
這項新制讓我想到一個在台灣買家之間其實長期存在的盲點：很多人以為在日本買房只要帶護照、匯款就完成了，但登記環節需要準備的東西遠比想像中多。國籍申報這個新步驟雖然聽起來只是多填一欄，實際上牽涉到「用什麼文件證明國籍」這個問題，台灣護照在日本法律體系下的處理方式與其他國家護照不完全相同，交割前一定要跟負責登記的司法書士確認清楚。
繼承的部分更值得台灣房東提前規劃。台灣的繼承法與日本法律存在差異，外國籍所有者的相續登記本來就比日本人複雜，現在又多了國籍資訊的申報要求，整體程序的準備時間應該拉得更長。相關背景可以參考 中山美穗遺產稅案、不動產繼承困境，裡面有跨境繼承的實際案例說明，對理解這類手續的複雜度很有幫助。
想了解更多日本不動產資訊？
東京媽媽提供台灣人專屬的日本不動產代管服務
