每年12月前的關鍵訊號：各省廳稅改要望出爐

日本每年8月底，各省廳會向財務省提交下一個年度的「稅制改正要望」，這份文件就是12月稅改大綱的原型。2026年8月底，針對2027年度（令和9年度）稅制改正的各項要望已正式提交，內容涵蓋事業承繼、個人資產形成、金融商品、住宅與不動產等多個領域。

其中，國土交通省提出的「新築公寓大廈價格高漲應對措施」是目前最受矚目的不動產相關要望，直接點名短期轉手交易行為。

數字說話：東京23區9.3%、都心6區12.2%在1年內轉手

根據國土交通省的調查，2025年上半期取得的新築公寓大廈中，在1年以內即完成買賣的比例，東京23區為9.3%，都心6區則達到12.2%。這個數字是這次要望的核心依據。

國土交通省的要望背景，是都市部新築公寓大廈價格持續上漲，加上購入後短期內即出售、並非以實際居住為目的的交易愈來愈多。不過，國土交通省同時表示，目前難以斷定短期轉賣就是房價上漲的直接原因，後續將持續掌握交易實態。

現階段，具體的稅率與課稅方式尚未決定。預計後續議論的焦點，會集中在如何對短期轉賣課稅，以及如何區分「自住目的」與「投資目的」的交易。

同一時間，不動產市場出現另一個值得關注的現象。中古公寓大廈市場中，賣方的「開價」與實際成交的「成交價」之間的差距正在擴大，業界稱之為「鱷魚嘴」（ワニの口）。

2026年期間，成交件數減少、庫存增加，價格水準與實際交易之間出現落差。原文明確指出，這並不代表不動產價格未來必然下跌，但「價格高＝馬上賣得掉」的狀況正在改變，持有不動產時除了看「價格」，還需要考慮「流動性」。

原文整理了不動產各持有階段的主要相關稅目：

持有形式是個人或法人、運用方式是自住或出租，稅務上的處理各有不同。因此，不動產的決策不能只看「買多少錢」，還要考慮「以何種形式持有、在什麼時間點出售」。

在即將到來的2027年度改正之外，國稅廳於2026年9月18日就「貸付用不動產的評價」法令解釋通達（案）展開意見公募程序。這是接續令和8年度稅制改正（預計2028年1月1日施行）的後續動作。

不動產活用於相續、資產承繼的稅務處理，未來除了稅制本身，流動性與市場環境也會成為不可忽略的考量要素。

本文所介紹的各省廳「稅制改正要望」及通達（案），均屬現階段討論中的內容，後續可能因議論進展或意見公募結果而調整。

都心6區12.2%的1年內轉手率，這個數字讓稅改方向幾乎已經確定。從我們在東京實際交易的觀察來看，短期持有然後出售的策略，在稅制尚未明朗前就已經有一定風險，一旦新的課稅機制上路，出售時間點的選擇會直接影響手上的數字。

更值得留意的是「鱷魚嘴」這個現象。開價跟成交價脫節，意味著出售時的流動性會比過去更難掌控，持有期拉長加上新稅負擔，整體報酬的計算需要重新拉一遍。不動產稅金在購買、持有、出售三個階段各有不同的結構，這部分可以參考我們整理的不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），對照自己現有的持有狀況確認一下。