自民黨開始討論加重公寓短期轉賣課稅

東京都心新築公寓價格持續攀升，「上班族根本買不起房」的聲音越來越大。2026年10月21日，電視朝日新聞報導，自民黨為了抑制都市公寓價格，已邀集東京千代田區區長及大學教授等人座談，開始討論對短期轉賣加重課稅的方向，預計在年末稅制改正討論中正式推進。

會議上，自民黨住宅土地・都市政策調查會長點出一個具體數字：2024年東京23區出售的新築公寓，約有1成在1年以內就被轉賣。與會議員普遍認為政府有必要出手，但也有人主張應照顧已購屋的人，對過度嚴格的規制保持審慎態度。

與此同時，千代田區早在2025年7月就率先行動，向不動產協會等業界團體提出要求：透過都市開發等制度銷售的公寓，交屋後原則上5年內不得轉賣，同一棟建築也禁止同一名義人購買多戶。

國土交通省數據：大規模公寓短期轉賣比例將近1成

國土交通省於2025年11月25日公布一份調查結果，利用不動產登記資料，追蹤了三大都市圈及地方四市共約55萬戶新築公寓（2018年1月至2025年6月完成保存登記）的交易狀況。

調查顯示，從保存登記起算1年以內就被買賣的「短期轉賣」，以東京都為中心比例較高，且呈現上升趨勢。越靠近都心、規模越大的公寓，短期轉賣比例越高。以2024年上半年東京23區內40平方公尺以上的住戶為例，大規模公寓的短期轉賣比例為9.9%，其他規模公寓則為3.3%。

現行稅制：短期39.63%，長期20.315%，差距約2倍

個人出售土地或建物所獲得的利益（讓渡所得），採分離課稅計算，不與薪資等其他所得合併。讓渡所得的計算方式，是售價扣除取得費（購買價格等）及讓渡費用（仲介手續費等）。建物的取得費，還需再扣除持有期間的折舊金額。

稅率依持有期間分為兩檔：

持有5年以下（短期讓渡所得）：所得稅30% ＋復興特別所得稅0.63% ＋住民稅9% ＝合計39.63%
持有5年超（長期讓渡所得）：所得稅15% ＋復興特別所得稅0.315% ＋住民稅5% ＝合計20.315%

短期稅率約是長期的2倍。媒體報導中所說的「現行約40%」，指的就是短期讓渡所得的合計稅率39.63%。

「5年」的計算方式，很多人算錯

這是最常被忽略的細節。日本稅法規定，判斷是短期還是長期，不是看「買入日到賣出日」過了幾年，而是看「賣出那一年的1月1日當下」持有期間是否超過5年。

舉例說明：2021年7月買入的公寓，在2026年10月賣出。從買入到賣出確實超過5年，但賣出年份（2026年）的1月1日當下，持有期間僅約4年半，尚未滿5年。因此這筆交易屬於短期讓渡所得，適用39.63%的稅率。要讓這筆交易適用長期稅率，必須等到2027年1月1日之後再賣。

一個記憶方法：自己購入的不動產，買入日之後，要迎來第6個1月1日之後才賣，才算長期。

試算：差幾個月，稅金差193萬日圓

以下試算，以2021年7月用5,000萬日圓（約新台幣1,080萬元）買入公寓、以6,200萬日圓（約新台幣1,340萬元）售出，讓渡費用200萬日圓，讓渡所得1,000萬日圓為例（計算簡化，未計入建物折舊及特別控除）：

2026年內賣出（短期）：所得稅300萬＋復興特別所得稅6萬3千＋住民稅90萬＝合計396萬3千日圓
2027年以後賣出（長期）：所得稅150萬＋復興特別所得稅3萬1,500 ＋住民稅50萬＝合計203萬1,500日圓

僅僅幾個月的差距，稅額相差約193萬日圓（約新台幣42萬元）。實際情況中，建物折舊會讓取得費減少，讓渡所得會比這個試算更高，稅額差距也會更大。

課稅強化若成真，誰受影響、誰影響較小

這次討論的目的，是抑制「預期增值就買入、短時間內賣出」的投機性交易。若短期稅率大幅提高，以下幾類人的實際獲利會直接減少：買入後數年內賣出並獲利的人、以投資為目的持有多戶物件的人，以及因繼承或資金調度等原因近期有出售計畫的人。

相對受影響較小的，是持有自住用住宅的人。現行制度中，出售自住宅（マイホーム）時，不論持有期間長短，均可適用「3,000萬日圓特別控除」，從讓渡所得中扣除最高3,000萬日圓。就算因調職或換屋等原因不得不在5年內賣出，只要獲利在3,000萬日圓以內，現行制度下短期也可能無需繳稅。

不過，這項特別控除有諸多適用條件：不能是為了享受這項特例而搬入、別墅或娛樂用途的物件不適用、賣出年前兩年內已使用過此特例或相關特例者不可重複適用、賣給配偶或父母子女等特殊關係人不適用，且需申報確定申告才能獲得扣除。

此次課稅強化的相關報導中，並未提及這項特別控除或自住物件的處理方式。

法人的土地讓渡益重課制度目前暫停中

法人出售不動產時，土地及建物的售出收入列為益金，與其他利益合算計算法人稅，現行制度下無短期或長期稅率之分。

租稅特別措置法中設有「土地讓渡益重課制度」，法人短期賣地可額外加徵10%、長期加徵5%，但此制度自1998年1月1日起已暫停課稅，暫停期限至2029年（令和11年）3月31日。個人以事業形式短期賣地的重課規定也同樣暫停中。是否重啟這項制度，也是後續討論的焦點之一。

有賣屋計畫的人，現在可以先確認這幾件事

確認買入的年月，以及賣出那一年1月1日當下的持有期間。有時只要多等幾個月就能適用長期稅率。
以取得費（建物需扣除折舊後）和讓渡費用估算預期售出利益。購入時的不動產買賣契約書及仲介手續費收據務必保存。
若是自住或曾自住的物件，確認是否符合3,000萬日圓特別控除的適用條件。
關注年末自民黨稅制改正大綱中，短期稅率調整的幅度、適用對象及生效時間的最終決定。

要在「課稅強化前賣出」還是「等到長期稅率再賣」，取決於售出利益的規模、資金計畫，以及能否適用其他特例。建議在決定賣出時間點之前，委託稅理士進行試算。

本文依據2026年10月27日當下的報導及國稅廳等機關公開資訊撰寫。課稅強化的內容尚未正式確定，最新狀況請以後續稅制改正大綱為準。

東京媽媽日本不動產觀察

「5年的計算方式算錯」這個問題，在台灣投資人身上很常見。很多人從買入日開始算，心想「超過5年了應該沒問題」，但忘記日本稅法是以賣出那一年的1月1日為基準點。2021年7月買的房，2026年10月賣，明明買超過5年了，稅率還是39.63%，而不是20.315%。這193萬日圓的差距，就是沒有搞清楚計算基準的代價。

台灣投資人持有日本物件時，還有一個容易忽略的面向：以非居住者身份申報，適用的扣繳規則和一般日本居民不同，確定申告的義務也有所差異。賣出前建議提前半年以上就開始找稅理士確認，光是確認持有期間的計算方式、折舊後的取得費、能否適用特別控除，就能避免不少不必要的稅務損失。稅務的整體架構可以參考我們整理的日本不動產稅金攻略（購買・持有・出售三階段），另外用折舊節稅話術包裝的物件也要特別小心，可以看折舊節稅陷阱了解背後的風險。

參考資料來源：マンションの短期転売に課税強化？いまの税率は約40%、「5年」の数え方を間違えると損する人は - 税理士紹介センタービスカス