公告地價、路線價，都不是真正的成交價

很多台灣人買日本不動產時，會先查路線價（路線価）或公示地價（公示地価），心想「政府公告的價格，總有個參考依據吧」。但這個邏輯在日本不太管用。

日本有三個主要的公告地價體系。「公示地價」由國土交通省每年調查全國標準地點 1 月 1 日的地價，3 月公布，單位是每平方公尺。「基準地價」由各都道府縣調查 7 月 1 日時點的地價，9 月前後公布。「路線價」則是國稅廳每年 7 月公布，用來計算繼承稅和贈與稅，以主要道路沿線土地的每平方公尺價格為準，大約是公示地價的八成左右。

這三個體系，計算主體不同、方法不同、數字也各自不同。更重要的是，它們都不等於「實際成交價」。賣方標出的開價，是賣方自己決定的；最終交易成立的價格，是買賣雙方談出來的。買方拿著路線價去跟仲介說「你這個物件比路線價貴多了」，仲介最多客氣地解釋一下，不會因此調降售價。

1,000 萬筆資料，算出「合理價格」

日本房地產沒有統一定價，對買方來說資訊本來就不對等。AI 正在改變這個局面。

GA 科技（GAテクノロジーズ）目前在東京都、大阪府、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣等主要地區，用 AI 推算出租物件的家租和住宅的合理價格。該公司 AI 研究組織總監福中公輔表示，「過去業界慣用的行情，樣本少、又包含異常值，信賴度其實不高。透過 AI 分析大量資料，可以提供比以前更有信賴性的合理價格給客戶。」

GA 科技的分析資料量，近 3 年累積達 1,000 萬筆。這些資料來自集團旗下不動產管理公司的物件資訊，涵蓋格局、樓地板面積、屋齡、公共設施與房間設備、最近車站與主要轉運站的距離、周邊設施與環境等。公司把這些資料和「空間網路分析」（將周邊建築、設施、道路的關聯性數值化）結合自家 AI 演算法，建立獨自的定價模型。

AI 查估 5 分鐘，但說服客戶還是要人

不動產仲介顧問公司 TERASS（位於渋谷區）的高山吏司提到，「AI 出現後，過去要花半天做的類似物件比較，現在 5 分鐘就能完成。不動產價格和租金的估價變得又快又準。」

但高山吏司也強調，有些事 AI 做不到。他舉了一個真實案例：某個家庭為了讓孩子就讀特定學區的學校，打算用遠高於行情的價格買下那個學區的物件。高山吏司說服他們：「如果目標是好大學，不一定非要進那所學校。比起用超出行情的高價擠進一間狹小的房子，住在補習環境好的地區、買一間寬敞的家，也是選項之一。」這家人最後在別的地區以合理價格買了物件。

GA 科技也採用類似的人機協作方式。AI 算出合理價格之後，負責人員會再加入定性評估，包括實地看過物件的現場感受，最終才決定租金等數字。

都心物件價格持續攀升，如何實現更透明的交易，成為市場討論的焦點。AI 提供客觀數據基礎，人的現場經驗補足數字看不到的部分，兩者如何配合，正是日本不動產市場接下來要走的路。