繼承了老家，但登記上的地址還是爸媽那個時代的？

繼承日本不動產的台灣人，常常以為「相續登記做完就沒事了」。但從2026年4月1日起，日本又多了一項法定義務：不動產所有者的住所或姓名若有變更，必須在變更後2年以內完成「住所變更登記」，否則最高可處5萬日圓的過料（行政罰款）。

更容易被忽略的一點是：2026年4月1日之前就已經搬家、但登記住所還是舊地址的情況，同樣在義務化範圍內。這類舊案的處理期限是2028年3月31日。

「住所變更登記」是什麼？跟相續登記不一樣

很多人會把這兩件事混在一起，但它們是完全不同的手續。

相續登記，是把不動產所有權從亡故的前任所有人移轉到繼承人名下的程序，改的是「誰擁有這個不動產」。住所變更登記，則是在所有權人已經登記完成後，若本人搬家或改名（例如結婚後改姓），把登記簿上「所有者的住所或姓名」更新成現在的資料。兩件事都需要分別申請，做完相續登記不代表住所資料也同步更新。

具體舉例：2015年繼承宮城縣老家，完成相續登記，所有者欄位登記的是仙台市的住所。2018年搬到東京，但登記簿上的地址沒有更動。2026年4月義務化上路，這筆舊住所變更同樣在規範內，必須在2028年3月31日前完成更新。

搬家通知戶政、換駕照，登記簿不會自動跟著改

這是最常見的誤解。向市役所辦理轉出轉入手續、更新駕照或健保卡的住所，和法務局的不動產登記簿是兩套獨立系統，前者的變動不會自動反映到後者。要更新登記簿上的所有者住所，必須另外向法務局申請住所變更登記。

為了降低這個行政負擔，日本法務局目前推出了「智慧變更登記」（スマート変更登記）制度：所有者事先向法務局申報姓名、出生年月日等「搜尋用資訊」，往後法務局若從公家機關資料確認到住所或姓名有變更，可在取得本人同意後以職權進行變更登記。申報本身免費。不過，這個制度並非申報當下立即更新登記，實際反映到登記簿需要一段時間，若近期有出售計畫，不能完全依賴這套機制。

要賣房時才發現地址不對，會影響交易嗎？

不動產進行所有權移轉登記（売買過戶）時，法務局需要確認現任所有者的登記住所與現在住所的連續性。如果登記住所和現在住所不一致，通常需要先完成住所變更登記，才能接著辦理所有權移轉。也就是說，地址不對不等於「賣不掉」，但會在交易流程中多一道手續，必須事先與司法書士協調安排。若中間搬過多次，還需要備齊每次遷移的相關文件來證明住所的變更歷程，程序會更繁瑣。

不打算賣也要確認，有違反就有罰則

原文中特別說明：過料不是期限到自動向全員收取，而是在義務違反經法務局確認、發出催告等程序後才會觸發，金額為5萬日圓以下。即使如此，義務既已法定，「沒有賣房計畫所以不用動」的想法在法律上已站不住腳。

建議的做法很簡單：先查一次自己持有不動產的登記事項證明書（謄本），確認「所有者住所」欄位的地址是否和現在的住所一致。若不一致，再與司法書士確認是否需要補辦，以及適用的期限。要注意的是，登記住所看起來「不一樣」，有時不是真的搬家，而是市町村合併或門牌重新編號所造成的表記差異，這類情形另有對應方式，需要個別確認。

查完登記，再決定要賣、要租、還是繼續持有

即使登記住所還沒更新，也可以先請不動產公司做查定（估價），了解現在的市場行情，再來一起規劃登記手續的時間序。賣出、出租、自行管理、拆除、活用，不同選擇需要的前置作業不完全相同，但釐清登記現況是每一條路的共同起點。

東京媽媽日本不動產觀察

這次住所變更登記義務化，對台灣投資人來說有一個比日本本地屋主更容易踩到的情境：在日本繼承或買入不動產後，本人持續住在台灣，從未在日本申報任何住所，登記上的地址可能是當初設定的台灣地址、律師事務所地址或親屬地址，這些情況跟「在日本境內多次搬遷」是不同的問題，但同樣需要確認登記上的所有者資料是否符合現在的義務規範。

非日本居住者持有不動產本來就有不少申報義務容易被遺漏，如果還不確定自己的不動產登記狀態，可以先從拿一份謄本確認所有者欄位開始，有疑問再找司法書士。相關的海外房東義務背景，可以參考我們整理的海外房東的納稅管理人義務以及不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），裡面有非居住者需要特別注意的申報脈絡。

參考資料來源：不動産の住所変更登記が2026年から義務化！昔の住所のままになっている実家は大丈夫？｜伊藤友佑 - mbp-japan.com