東京都會區中古公寓成交量下滑22%，買氣明顯降溫

首都圈中古公寓成交件數創6個月最大跌幅

2026年9月，首都圈中古（既存）公寓大廈成交件數共3,457件，較前年同月下跌22.7%。這是連續第6個月低於前年同月，且這6個月裡跌幅最大的一次。公益財團法人東日本不動產流通機構（東日本レインズ）於10月13日公布這項數據。

各都縣分別來看：東京都1,699件，年減30.1%；埼玉縣398件，年減18.6%；千葉縣447件，年減6.7%；神奈川縣913件，年減15.1%。其中東京都跌勢最重，東京都區部（23區）1,385件，年減30.6%；東京都多摩地區314件，年減28.0%，兩個區域都是接近3成的大幅下跌。

每平方公尺單價連跌5個月，每戶成交均價也同步下滑

9月每平方公尺平均成交單價為81萬700日圓（約新台幣17.2萬元），較前年同月下跌4.8%，已是連續第5個月下落。每戶平均成交價格為5,111萬日圓（約新台幣1,090萬元），同樣年減4.5%，同為連續第5個月下跌。

專有面積（室內實際坪數）為63.04平方公尺，年增0.3%，連續第4個月擴大，意思是成交的物件坪數變大了，但總價和單價都在下滑。平均屋齡為28.53年，比前年同月推進了2.27年，成交物件整體屋齡持續老化。

新上市件數和庫存都在增加，供需結構正在轉向

9月新規登錄件數為1萬7,721件，較前年增加15.4%，連續4個月增加。在庫件數（市場上仍未售出的物件總量）達5萬450件，年增15.1%，連續第7個月增加。賣方持續增加供給，買方卻明顯縮手，兩端的落差正在擴大。

中古獨棟住宅成交件數也下跌，但成交均價逆勢上漲

中古獨棟住宅9月成交件數為1,658件，較前年同月減少16.5%，是2個月以來首度轉跌。東京都494件（年減17.1%）、埼玉縣403件（年減11.2%）、千葉縣316件（年減17.1%）、神奈川縣445件（年減19.8%），四都縣全面下滑。

獨棟住宅的平均成交價格為4,116萬日圓（約新台幣878萬元），較前年同月上漲5.4%，連續第9個月上升。新規登錄件數6,647件（年增2.3%），在庫件數2萬3,587件（年增0.2%），供給端增幅遠比公寓大廈溫和。

東京媽媽日本不動產觀察

東京都區部中古公寓大廈成交件數在9月單月就掉了30.6%，這個數字比我預期的還猛。從我們實際接觸市場的感受來說，今年下半年買方出價越來越保守，賣方開價和成交價之間的落差明顯拉大，一些急售的物件才真的有在談折讓。

特別值得留意的是庫存結構：在庫件數連續7個月增加，現在已超過5萬件，而平均屋齡已推進到28.53年。屋齡逼近30年的物件在修繕積立金的議題上往往更複雜，買進前確認大樓修繕計畫和積立金是否充足，這個步驟現在比以往更不能省。關於日本買房各階段的稅負和持有成本，可以參考不動產稅金攻略，裡面有完整的試算框架，對現在這個價格重新校準的時間點很有參考價值。

參考資料來源：首都圏既存マンション、成約件数が22％減に - 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」