日本10月5日起強制申報不動產登記國籍，外國人購屋被點名為公寓價格飆漲原因之一

2026年10月5日起，在日本申請不動產登記時，所有人必須主動申報國籍。這項新義務由法務省推行，適用範圍包含購買公寓大廈等一切不動產登記申請。

為什麼要強制申報國籍？

法務省表示，從國土合理利用與管理的角度出發，有必要掌握外國人持有不動產的實際狀況。透過登記申請蒐集到的國籍資訊，將在行政機關之間共享。

東京都內公寓大廈的高價態勢持續，社會上出現聲音，認為外國人買入不動產是「公寓大廈價格上漲的原因之一」，這項制度變更的背景與這些討論有關。

東京媽媽日本不動產觀察

這個申報義務直接影響台灣買家。從2026年10月5日起，每一件不動產登記申請都需要填報所有人國籍，資料會在行政機關之間流通。對於在日本持有多筆物件、或使用日本法人名義持有的台灣投資人，後續政策如何回應這份國籍統計資料，是需要持續觀察的方向。目前法務省的說法是「掌握實態」，尚未提到限制購買或課稅的具體配套，但既然資料已開始蒐集，後續政策怎麼走，買家不能不留意。想了解外國人在日本持有不動產的整體稅務與合規架構，可以參考我們整理的不動產稅金攻略（購買・持有・出售三階段）。

參考資料來源：不動産登記の申請に所有者の国籍申し出が義務付け 10月5日から 外国人の不動産取得が「マンション価格高騰の一因」指摘の声も - TBS NEWS DIG