信箱裡突然出現一張傳單：「新價格 8,500 萬日圓，屋主直售，仲介費全免。」看起來像撿到便宜，其實恰恰相反。這是日本不動產業者陷入困境最直接的求救信號。

「仲介費全免」到底是誰的損失？

日本宅地建物取引業法規定，仲介報酬有明確上限。物件售價 8,500 萬日圓（約台幣 1,800 萬元）時，仲介業者可收取的上限是 3% 加 6 萬日圓，合計 261 萬日圓（未含消費稅）。這筆錢說放棄就放棄，不是因為業者大方，是因為這間物件根本找不到買家。

「屋主直售」的意思是：這間房子的賣方就是仲介業者自己。按常理，仲介業者幫買家找到物件，理應向買家收取報酬。說「屋主直售所以免仲介費」，邏輯其實站不太住腳。真正的原因是：物件賣不掉，業者只能用「免費」當誘餌。

傳單上的另一個字眼同樣值得注意：「新價格」。這是「降價」的委婉說法。直接寫降價容易讓人聯想到「滯銷物件」，改成「新價格」只是讓人感覺清新一點而已。

業者是怎麼走到這一步的

過去幾年，東京都內中古公寓大廈的價格每年以 30% 到 40% 的幅度持續上漲。在這種環境下，許多仲介業者發現一件事：與其賺仲介手續費，不如自己買進物件、整修後轉手，利潤更大。

做法有幾種。一是在大型建商推出新建塔式住宅時，一次買進數戶到數十戶，之後轉賣。二是市場上出現中古物件時，自己掏錢買下，裝修後以更高價出售，俗稱「買取轉售」。這兩種操作的前提都一樣：物件價格必須持續上漲。

這個「魔法方程式」的邏輯很簡單：以市場價買進，花大約三個月完成裝修，再以更高價賣出。只要房價不停漲，業者就能穩定獲利。

日本銀行的連續升息，直接打擊了長期依賴浮動利率房貸的買方信心。轉頭看固定利率，情況也好不到哪裡去：作為長期利率指標的 10 年期日本公債殖利率已急升至 3% 左右。加上通貨膨脹推升生活物價，公寓大廈的管理費、修繕積立金也持續調漲，購屋買家愈來愈少。

投資客能接手嗎？作者在原文中給出明確答案：不可能。公寓價格長期上漲的結果，是投資報酬率（表面利回り）已壓縮到 2% 至 3% 的區間。在利率上升的趨勢下，向金融機構借款的成本同步攀升，投資誘因幾乎歸零。資本利得（売却益）不再可期，新買家也就無從出現。

過去支撐市場的境外資金，以中國買家為主力。現在，中國政府強化海外匯款管制，並對海外資產祭出更嚴格的限制，中國資金流入已幾近停滯。

在日中國人的內部購買力原本還可以期待，但日本政府收緊永住許可申請資格，改變了許多外國人的打算。原本以取得永住為前提、在日本購置不動產的外國人（不限中國人），現在轉而考慮移往馬來西亞或泰國，甚至反過來成為賣方，把手上的物件釋出市場。

作者在原文中提醒，手上拿著「屋主直售、仲介費全免」傳單的消費者，去詢價後幾乎可以確定會聽到下面這幾句話：

關於利率這一點，作者給出具體數字：35 年期固定利率房貸，目前利率已達 4% 水準。他的觀點是：利率長期有升有降，即使選浮動利率，考量再升息 2% 的風險即可應對。更重要的一點是：對買方而言，物件價格下跌所帶來的負擔減輕，會比利率上升的壓力更直接。

作者在文中說得很直白：業者口中說「利率要漲了，現在不買可能買不起」，心裡真正想說的是：「利率要漲了，我們快撐不下去了。」

買取轉售業者當初為了收購物件，向銀行借了大筆資金。利率上升，經營壓力急速累積。他們現在能做的，是一點一點削減原本預期的利潤，試圖找到出口脫手。

作者的建議是：買方現在可以沈住氣，等待業者撐不住、開始甩賣的時機。

這篇文章點出了一個我們在市場上也觀察到的結構性轉折：買取轉售業者過去幾年其實是推動中古公寓大廈價格上漲的隱形力量之一，現在他們從買方轉成賣方，供給端的邏輯已經改變了。

對台灣投資人來說，「仲介費全免」這類廣告詞本身不是壞事，但它出現的背景值得深想：是屋主條件真的有競爭力，還是業者在去化滯銷庫存？兩者的談判空間和後續風險截然不同。尤其是裝潢整新後再販的「買取轉售物件」，外觀漂亮、定價卻往往已反映過去的漲幅，不一定還有上漲空間。看到附贈家具家電的物件要特別冷靜判斷。

關於日本房貸利率走向和現在進場的判斷邏輯，可以參考我們整理的日圓貶值是進場時機嗎（5 個判斷）。如果在意不肖業者的操作手法，不肖掮客 7 個紅旗也可以對照看看。