花13.8億買公寓、借10億、申報遺產稅零元，最後被追繳3億日圓

這個案例在日本稅務圈流傳已久。一位90多歲的被繼承人，在2009年於東京都和神奈川縣購買了2棟出租公寓大廈，合計購買金額約13億8000萬日圓（約新台幣29億元）。購買時向信託銀行借款約10億日圓。2012年被繼承人過世，繼承人按路線價計算遺產，評估額約3億3000萬日圓，遠低於購買價格。再加上10億日圓借款以「債務扣除」方式從遺產中扣除，最終申報遺產稅為零。

稅務當局認定路線價評估額不足購買價格的30%，屬於「顯著不適當」，依例外條款重新評估為約12億7000萬日圓，追徵約3億日圓稅款。繼承人不服提訴，一路打到最高法院。

2022年4月最高法院判決：策略本身就是問題

2022年4月，日本最高法院駁回納稅人主張。判決重點不只是路線價低於市值這個事實本身。最高法院認為，「借款購入可大幅壓低評估額的出租不動產，以期達到節稅效果」這個操作手法本身，就已構成「顯著不適當」。

法院特別指出，大額借款透過債務扣除機制，不只壓低了所購不動產的評估額，還能拿去抵消其他遺產的價值，大幅縮減應稅遺產總額，「實質上違反租稅負擔公平原則」（引自判決文）。

這個案件對繼承人來說還有一個致命的不利之處。融資的信託銀行在內部審查文件（稟議書）上明白記載：「因相續對策之需求而申請借款」。加上繼承開始後不到1年，繼承人就賣掉了其中1棟出租公寓。年齡、書面記錄、售出時機，三個因素疊加，讓法院對於這筆借款的目的幾乎沒有疑問。

2024年新規已上路，2027年再收緊

這個判決只是開始。國稅廳的調查顯示，公寓大廈的市場實際價格除以遺產稅評估額所得的「乖離率」，從2018年起全國平均已超過2倍，且持續攀升。針對這個問題，國稅廳從2024年（令和6年）起適用新的計算規則。

新規則要求先用國稅廳公式計算乖離率，計算時納入築年數、所在樓層等因素，乘上對應係數得出數值。乖離率達到約1.67倍以上的物件，以現行規則評估額乘以乖離率後取60%作為新評估額，等同大幅拉高應稅金額。

更進一步，國稅廳已公告，2027年（令和9年）起，繼承開始前5年以內取得的特定出租用不動產，評估額將再度調升，細節仍待確認，但方向明確。

不只是有錢人的問題，中產階層也受波及

新規則帶來一個意外的副作用。原本設計用來限制富裕層節稅的規定，對於純粹居住目的購買公寓的中產階層也產生影響。超過20層的塔樓自不用說，連10到20層的物件，只要位於都市精華地段、屋齡數年以內，都有可能落入課稅增加的範圍。

原文作者、前日本經濟新聞編輯委員後藤直久指出，遺產稅節稅操作為出租不動產和公寓市場創造了超出實際需求的買盤，推動了價格上漲；而稅務當局為壓制這種行為所採取的措施，卻讓一般民眾承擔了部分成本。

這個最高法院判決對金融機構也產生了影響。判決後，有金融機構從業人員表示，針對遺產稅對策的融資「不得不更加謹慎」。稟議書在法庭上成為呈堂證供，也讓銀行意識到相關融資的法律風險。

東京媽媽日本不動產觀察

這個案件有一個細節值得台灣投資人特別注意：信託銀行的稟議書上明確寫了「相續對策之需求」，這張內部文件最後成了法院認定節稅意圖的關鍵證據。意思是，不管你在合約或申報文件上怎麼寫，銀行和不動產業者留下的任何書面紀錄都可能在稅務爭議中被調出來。台灣投資人在日本購買出租物件時，如果業者或銀行的說明文件、試算表，或任何往來資料上出現「節稅」「遺產稅對策」字樣，日後繼承發生時這些都可能成為稅務署的調查依據。2027年「繼承開始前5年取得的特定出租不動產評估額調升」規則上路後，這個風險會更直接。關於非居住者的遺產稅與不動產相關稅務結構，可以參考不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），以及折舊節稅陷阱，了解業者常用的節稅話術在實際申報時可能帶來哪些風險。

參考資料來源：「相続税ゼロ」のはずが3億円の追徴課税に…マンション節税が裏目に出た「まさかのワケ」 - ダイヤモンド・オンライン