日本不動產常見問題

可以買，日本沒有針對外國人的購房限制。土地、公寓、戶建、商辦、山林都能買，台灣人能買的房屋類型跟日本人完全一樣。加拿大 2023 年 1 月起禁止外國人買住宅，紐西蘭 2018 年立法禁止，日本沒有這類法律。

買房不會帶來簽證。所有權跟在留資格是兩件事，買了港區一戶 1 億日圓的公寓也不會自動拿到日本居留權。長住要走經營管理簽證、高度人才或配偶簽證等其他路徑。

外匯法有個 20 天報告義務。非居住者取得日本不動產後 20 天內，要透過日本銀行向財務大臣提交事後報告書。文件用日文寫，找在日行政書士代辦 2-5 萬日圓。沒提交不會撤銷登記，被查到會被命令補辦。

取得後同時要指定納稅管理人。固定資產稅、租金所得稅的繳納通知會寄到物件地址，沒納稅管理人就收不到通知，年息 8.7% 的滯納金一直累積。

實例：客戶 2024 年 9 月買港區赤坂一戶 8,000 萬日圓中古公寓。9/5 簽契約書，9/12 支付頭金 800 萬，10/15 交屋日付清餘款並完成所有權移轉登記。本人來日本一次（簽約日），其他文件遠端完成。外匯法報告 10/30 由行政書士提交，納稅管理人選任跟物件交屋同一天簽好。

非居住者取得日本不動產後 20 天內要向財務大臣提交事後報告書。法源是外國為替及外國貿易法第 55 條之 5，要透過日本銀行國際局轉交。沒提報沒罰款規定，但被金融廳或稅務署查到會被命令補辦，影響後續貸款或物件處分。

申報內容：取得人姓名（中文姓名加日文片假名）、護照號碼、台灣地址、物件地番（不是郵遞地址，是登記簿上的地番）、面積、取得日期、取得金額、資金來源（自有資金、日本貸款或海外貸款）。

書類用日文寫好交給日本銀行，找在日行政書士代辦 2-5 萬日圓，含郵資跟翻譯。代辦業者多數會在交屋當天順便辦，跟所有權移轉登記同一個窗口。

2024 年常見問題是「取得日」的定義。財務省的解釋是所有權移轉登記完成日，不是契約簽訂日。所以 9/5 簽約、10/15 交屋的物件，20 天從 10/15 起算到 11/4 為止。

不行。日本沒有投資移民簽證這個制度，買 5,000 萬還是 5 億的房產都不會自動產生在留資格。所有權跟簽證是兩個獨立法律體系，前者是民法第 206 條的物權，後者是出入國管理及難民認定法的在留資格。

常被誤解的是經營管理簽證。經營管理簽證需要在日本有實體事業（資本金 500 萬以上、實際辦公室、雇用員工或代表董事），不是買房收租就能拿。租金收入屬於資產運用，不算事業活動。

比較可行的路線：配偶簽證適用於日本人或永住者的配偶。高度專門職要年薪 800-1,000 萬日圓以上、學歷加總分達 70 分。經營管理是實體開公司或開店，搭配房東事業也行，但要有員工跟營業實體。特定活動的地球村事業家簽證是 2023 年新設，福岡市、橫濱市等特區可申請。

買房本身可以作為永住申請的加分材料，證明在日資產基礎，但不是充分條件。永住申請要求連續 10 年在留、其中 5 年工作簽證、繳稅紀錄完整。

不一定要本人到場。透過委任狀可以全程遠端委託在日代理人簽約跟交屋。

委任狀的格式跟認證程序，會依承辦司法書士、貸款銀行跟物件所在地法務局的要求而定。常見路徑包含台灣公證、外交部驗證、日文翻譯，以及駐日台北經濟文化代表處或日本台灣交流協會的認證；現行實務上並非每案都需要全套，部分案件公證或單一機構認證即可。整套手續視個案約 1-3 週、費用 1-3 萬台幣。

委任狀的對象多半是不動產業者、司法書士或律師。代理人持驗證完成的委任狀正本到簽約現場，連同自己的駕照或護照給賣方代理人對證。

但有兩個情境一定要本人到日本。第一個是重要事項說明（重説），宅建士法第 35 條規定宅建業者要對買主本人說明物件的權利、法規、瑕疵等資訊，可以視訊（IT 重説），但要事先確認業者是否提供。第二個是銀行開戶，要日本帳戶才能匯款付頭金或收租金，2024 年起三菱 UFJ、三井住友等都要本人到分行辦才接受非居住者開戶。

實例：客戶 2024 年 8 月買世田谷一戶 6,000 萬中古公寓。4 月先來日本一次辦銀行開戶 + 看 5 間物件，8 月決定簽約那天再來一次（簽約 + 重説 + 付頭金），交屋日 10 月則由委任的行政書士代辦。共來 2 次，每次停留 3-5 天。

非居住外國人在日本主要銀行申請房貸的核准率很低。三菱 UFJ、三井住友、瑞穗等大型銀行對非永住者跟非配偶簽證基本不放貸。地方銀行如靜岡銀行、東京之星銀行、SBI 新生銀行有外國人方案，但要求年收 500 萬日圓以上、日本工作 3 年以上。

台灣投資人比較可行的選項有三條。第一是玉山銀行、國泰世華、富邦銀行的海外不動產貸款，台灣銀行以日本物件為擔保提供日圓貸款，2024 年利率 2.5-4%、貸款成數 50-60%、貸款期 15-20 年。第二是香港銀行如 HSBC、星展，新加坡銀行如 OCBC、UOB，利率 3-4.5%，但要求總資產證明 USD 100-200 萬。第三是日本國內地方銀行的非居住者方案，橫濱銀行、千葉銀行對在日本有實質連結的非居住者開放，利率 3-4%、貸款成數 50%。

實例：客戶 2023 年 11 月買千葉縣船橋市一戶 4,500 萬日圓中古公寓，玉山銀行海外房貸 50%（2,250 萬，年息 3.2%、貸款期 15 年），自備款 50% + 諸費用約 2,500 萬。每月攤還 16 萬日圓，租金收入 18 萬，淨現金流 2 萬。

現金購買還是比較常見。日本利率低但對非居住者門檻太高，多數台灣投資人選擇全額現金或台灣端貸款。

標準流程是看物件、買付申込、重要事項說明、簽契約、付頭金、貸款審查、交屋、所有權移轉登記。台灣人買的話，這之上要加銀行開戶、外匯法報告、納稅管理人選任三件事。

各階段時間估算（以中古公寓為例）。看物件到下買付申込約 1-2 週，看 3-5 間是常態。買付到簽契約 5-10 天，業者辦房屋謄本、固定資產評價證明。簽約到交屋 30-45 天，含貸款審查 3 週、登記準備 2 週。交屋當天 3-4 小時，一次完成餘款支付、所有權移轉登記、鑰匙交付。

台灣投資人特有的書類：護照影本（2 份，業者跟司法書士各一份）、台灣戶籍謄本含日譯（給司法書士做登記）、台灣印鑑證明或簽名證明（用於登記文件）、委任狀（如果不來簽約現場）、資金來源證明（銀行帳戶餘額證明、薪資證明）。

實例：客戶 2024 年 7 月初看到物件，7/15 下買付（價格 6,200 萬，希望 5,800 萬，賣方接受 6,000 萬），7/22 簽約 + 付頭金 600 萬，8/30 玉山銀行貸款下來，9/12 交屋 + 餘款 5,400 萬付清 + 司法書士辦移轉登記 + 行政書士同時辦外匯法報告 + 納稅管理人簽約。從看到物件到拿鑰匙剛好 2 個月。

重要事項說明書（重説）是宅建士在簽約前對買主說明的必要文件，宅地建物取引業法第 35 條規定。要在簽契約之前完成，不是簽契約當天才講。完整版書面 30-50 頁，不能用口頭代替，宅建士要當面或視訊把每一條讀完，買主要在每頁簽名或蓋章。

內容分四大區塊。物件本身：地址、地番、面積、構造、屋齡、權利型態（所有權或借地權）、建蔽率、容積率、用途地域（工業、商業、住宅）、是否在土砂崩塌警戒區。法規限制：建築基準法、都市計畫法、消防法、文化財保護法等對該物件的限制。設備狀況：水、電、瓦斯、排水的設施狀況、是否有漏水、白蟻、傾斜等瑕疵。交易條件：付款條件、瑕疵擔保責任、解約條件、違約金。

重點要看的：再建築可否（違反建築基準法第 43 條道路接道的物件不能再建，售價低但風險高）、抵押權（賣方有沒有設定抵押給銀行，交屋前要塗銷）、大規模修繕履歴（中古公寓要看過去 30 年的大規模修繕紀錄、下次預定時間、修繕積立金餘額）。

2024 年常見問題：賣方沒揭露的事故物件（曾經有自殺、命案的物件）。法律規定要揭露第一手交易（事故發生後第一次轉賣），第二手以後不一定要寫。所以買中古屋如果價格明顯低於行情，要主動問仲介有沒有「心理的瑕疵」紀錄。

中古公寓的標準時程是 6-10 週。現金購買的話 4-6 週，貸款購買要加 2-3 週審查時間。

海外居住的台灣買方，若無法親自赴日簽約或交屋，可能需要額外預留 2–3 週辦理銀行開戶、司法書士委任狀、簽名／印鑑證明、文件翻譯與跨境寄送。是否需要台灣外交部或駐日台北經濟文化代表處驗證，應以承辦司法書士、貸款銀行與物件所在地法務局要求為準；現行實務上並非每案都需要。

各階段平均時長：買付申込到簽契約 5-10 天、簽契約到交屋 30-45 天、交屋到所有權移轉登記完成（當天）、登記到取得登記簿正本 1-2 週（法務局郵寄）。

會拖長的因素：玉山、國泰等台灣銀行的海外房貸審查 4-6 週，比現金多 1 個月；管理組合在做大規模修繕的物件，業者會等修繕結束才簽，延後 1-2 個月。

會加快的情境：現金購買 + 賣方急售（離婚、相続）+ 物件已空屋 + 買主已準備好所有文件。最快可以 3 週成交。

實例：客戶 2024 年 5 月一個月內看了 8 間物件，5/20 下買付（賣方相続急售），5/27 簽約 + 付頭金 1,000 萬，6/15 交屋 + 餘款 4,000 萬。只花 26 天。原因是現金購買 + 賣方急售 + 已先委任司法書士。

中古公寓的諸費用合計約佔買價 6-8%。

簽約到交屋的支出：印紙稅（買賣契約書印花）、仲介手續費（買價 ×3% + 6 萬日圓 ×1.1）、司法書士費 15-25 萬、登錄免許稅（評價額 ×2%，住宅軽減後 0.3-1.5%）、不動產取得稅（評價額 ×3%，交屋後 6-12 個月才寄通知）、固定資產稅日割。

持有後每年：固定資產稅（評價額 ×1.4%）、都市計畫稅（評價額 ×0.3%）、管理費 + 修繕積立金。

出售時：讓渡所得稅（非居住者短期 30.63%、長期 15.315%；居住者再加住民稅）。

試算：[購屋成本試算工具](/tools/purchase-cost) 輸入買價一次算出全部諸費用。

固定資產稅 = 固定資產稅評価額 × 1.4%。評価額是市町村稅務署評定的公定價格，3 年重評一次（最近 2024 年），是市價的 60-70%。

簡單抓：市價 1 億日圓的中古公寓，固定資產稅大約 84-98 萬／年。戶建因為土地比例不同 + 住宅用地 1/6 減免，同樣價位稅額會更低。

減免重點：住宅用地特例（200 ㎡以下部分課稅基準 ×1/6，超過部分 ×1/3，商辦、空地、停車場沒這個優惠）；新築住宅減半（前 3 年一般住宅或 5 年長期優良住宅，限 120 ㎡以下）；耐震改修減免（1981 年 5 月以前的建物）。

非居住者最常踩的坑：4 月底繳納通知書寄到物件地址，沒指定納稅管理人就收不到，年息 8.7% 滯納金累積。試算：[固定資產稅試算工具](/tools/property-tax) 輸入評価額直接算出全年金額。

市街化區域內的不動產加課的地方稅，標準稅率 0.3%。跟固定資產稅同一張通知書、年 4 期合併繳納。

簡單抓：固定資產稅 + 都市計畫稅合計約評價額的 1.7%。市價 1 億日圓的港區公寓，兩稅合計每年約 110 萬日圓。

田舍物件常見情境：千葉縣外房、伊豆半島、輕井澤等度假地的別墅多位於市街化調整區域，只繳固定資產稅、不繳都市計畫稅。但這類區域同時限制再建築，買之前要查清楚。

軽減特例：住宅用地 200 ㎡以下部分課稅基準 ×1/3，超過部分 ×2/3（減免比例跟固定資產稅不同）。

主稅是讓渡所得稅。持有期間從取得日算到「賣出當年的 1 月 1 日」，不是到實際成交日。

短期讓渡（持有 5 年以下）：居住者 39.63%、非居住者 30.63%（沒住民稅）。

長期讓渡（5 年以上）：居住者 20.315%、非居住者 15.315%（沒住民稅）。

計算方式：讓渡所得 = 售價 − 取得成本 − 讓渡費用。取得成本 = 當初買價 + 諸費用 − 建物折舊累計。

非居住者特有的源泉徵收 10.21%：買方是法人或不動產業者時，付款時先扣 10.21% 給日本稅務署，賣方隔年確定申告精算，多扣的可申請退稅。買方是個人自住的話不會源泉。

試算：[讓渡所得稅試算工具](/tools/capital-gains-tax) 輸入買賣金額跟持有年數可以一次算清楚。

宅建業法第 46 條規定買賣仲介費上限為「成交價 ×3% + 6 萬日圓 + 消費稅 10%」。賣方跟買方各付，總共最多收成交價的 6.6%（含稅）。

簡單抓：買價 5,000 萬日圓的物件，仲介費上限約 172 萬。

2024 年 4 月起，800 萬日圓以下的低價物件，仲介費上限可以拉到 33 萬，是國土交通省為振興地方空屋市場放寬的特例。

注意是上限不是定價。賣方急售或業者本身是賣方代理時，買方可以議價。東京 23 區業者多照上限收（物件少買方多）；地方都市的低價物件議到 50% 是常見的。

2024 年常見糾紛是兩手取引（同一個業者既代表賣方又代表買方）。法律允許但要事前揭露，沒揭露可投訴免許所轄的都道府縣（東京是東京都都市整備局）。

沒有絕對限制，但兩邊都要申報。

台灣端依中央銀行外匯收支申報辦法。個人單筆等值 50 萬美元（約 1,500 萬台幣）以上，要在匯款日當天到外匯局申報。實務上銀行會主動準備申報書讓你簽，不用自己跑。年度累計 5,000 萬美元以上才需要主管機關核准（個人不會碰到）。資金來源是薪資、營業收入、投資收益沒問題；要是贈與得來的金額超過台灣免稅額（2025 年 244 萬台幣／年）要先繳贈與稅。

日本端的大額外幣到日本帳戶超過 100 萬日圓，銀行（特別是非居住者開的帳戶）會啟動 AML（資金洗滌防止）審查，要求提供買賣契約書、資金來源證明、源泉證明。5,000 萬日圓以上，財務省的支払等の報告要由收款銀行向日銀提交，這個是銀行的責任不是個人。

實際操作：台灣銀行（玉山、國泰、富邦）電匯到日本買主名義的本人帳戶，手續費 1,500-3,000 台幣 + 匯費。從本人日本帳戶轉到業者的「預り金口座」或司法書士口座，作為交屋款。業者直接從預り金支付給賣方。

2024 年常踩的坑：日本端銀行對非居住者開戶越來越嚴。三菱 UFJ、三井住友 2024 年起多數分行不接受新開戶，要找 SMBC 信託、東京之星、新生銀行的非居住者方案，事先確認再來日本辦。

非居住者出租日本物件的租金收入，全額是日本來源所得，每年要在日本確定申告（隔年 2/16 到 3/15）。

源泉徵收：法人房客付租金時要先扣 20.42% 給稅務署（所得稅率 20% + 復興特別所得稅 0.42%）。個人房客住自用住宅不源泉。日本一般住宅市場個人房客占 70-80%，所以多數情境房東收到全額租金，隔年申告時自己算稅。

實際稅負通常落在 5-10%，比 20.42% 的源泉低很多。可以扣的費用很多：管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、建物折舊、火災保險、貸款利息、廣告費、稅理士費。扣完淨所得通常是租金的 30-50%，再課 5-45% 的累進稅率。

免稅額度：非居住者仍可適用基礎控除。2024 年分以前為 48 萬日圓；2025 年分以後，非居住者最高為 58 萬日圓。也就是租金收入扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅、折舊、保險、貸款利息等必要經費後，若不動產所得未超過基礎控除，所得稅可能為零；若曾被源泉徵收，仍可透過確定申告申請退稅。

試算：[租金所得稅試算工具](/tools/rental-income-tax) 輸入租金跟費用一次算出退稅金額。

必須指定納稅管理人。國稅通則法第 117 條規定，海外居住者要在日本居住的個人或法人擔任納稅管理人，到所轄稅務署提交「納税管理人の届出書」。

納稅管理人的工作：接收稅務署的通知書、繳納單，代為提交確定申告書、修正申告書，代為繳納所得稅、固定資產稅、住民稅，接受稅務調查時的對應，取得稅金還付（退稅進納稅管理人帳戶，再轉給海外房東）。

誰可以擔任：日本人或日本居留者都可以，不需要稅理士資格。可以是親友、代管公司的員工、或專業稅理士。實務上多數海外房東選稅理士或代管公司提供的納稅管理人服務，因為涉及確定申告。

費用：親友幫忙免費或請吃飯。代管公司提供每年 3-6 萬日圓（含基礎稅務通知處理）。稅理士每年 8-15 萬日圓（含確定申告書代作）。

沒指定的後果：2023 年有客戶買世田谷一戶 5,500 萬戶建出租，沒指定納稅管理人。固定資產稅通知書 4 月寄到物件地址，房客不認識所以放著，6 月、9 月分期繳納日過了，年底累積滯納金 6 萬。隔年才被代管公司發現。等找稅理士補辦完，已經被多收 14 萬利息和滯納金。

建議交屋當天就把納稅管理人簽好。台灣投資人交屋日常常順便簽：所有權移轉登記、外匯法報告書、納稅管理人選任三件事一次處理。

建物部分可以折舊，土地不行。土地不會隨時間變舊所以不折舊；建物隨時間退化，所得稅法第 31 條規定要分年攤提。

耐用年數：RC 造（鋼筋混凝土）住宅 47 年、SRC 造（鋼骨鋼筋混凝土）47 年、重量鋼骨造 34 年、輕量鋼骨造 27 年、木造 22 年。

中古物件用簡便法計算殘存耐用年數：（法定耐用年數 − 經過年數）+ 經過年數 ×20%。例如 2000 年蓋的木造，2024 年買，經過 24 年。耐用年數 22 年已超過，殘存 = 22 ×20% = 4.4 年（捨入 4 年）。建物 1,500 萬 ÷ 4 年 = 每年折舊 375 萬。

節稅效果：RC 造大樓的折舊期長 47 年，每年折舊額較小。木造老屋折舊期短（4-22 年），每年折舊額大，節稅效果強。這是為什麼很多日本不動產投資網站會推中古木造一戶建的原因。

但重點是建物比例。1 億日圓的物件，土地 7,000 萬建物 3,000 萬，能折舊的只有 3,000 萬。中古老屋折舊期短但建物殘值低；新築 RC 大樓折舊期長但建物比例高。要算總體節稅效果。

實算：客戶 2024 年買埼玉縣大宮一戶 4,500 萬中古木造戶建（築 25 年），土地 1,500 萬建物 3,000 萬。木造 22 年耐用已超過，殘存 4 年。建物 3,000 萬 ÷ 4 = 每年折舊 750 萬。年租金 240 萬，折舊扣完帳上虧損 510 萬，可以跟其他所得（如果有日本工作的薪資）做損益通算。非居住者只能跟日本來源的不動產所得通算，沒有其他日本所得就只是這個物件當年沒所得稅。

試算：[折舊節稅試算工具](/tools/depreciation) 輸入物件構造跟屋齡可以一次算出每年折舊額。

扣完淨所得才是課稅基礎。可扣的費用大致分兩類。

持續發生的費用：管理委託費（給代管公司每月 5-10% 租金）、修繕積立金、管理費、固定資產稅、都市計畫稅、火災保險、地震保險、貸款利息（只有建物部分對應的利息可扣）、建物折舊費（依耐用年數攤提）。

偶發費用：10 萬以下的修繕費（小修，超過 10 萬的大修要列資本性支出分年攤提）、退去清潔費（原狀回復契約規定外的部分）、廣告費、稅理士費。

不能扣的：土地折舊（土地不折舊）、土地對應貸款利息（不動產所得是赤字時，這部分利息要從可扣費用排除）、所得稅本人金額、房東自用部分。

實務上扣完費用後的淨所得約是租金的 30-50%。如果年租 240 萬，淨所得約 100 萬左右，課累進稅率最低區間（195 萬以下 5.105%）約 5 萬日圓所得稅。

法律沒強制，但海外房東的第一年確定申告強烈建議找稅理士。

為什麼推薦：折舊計算複雜（要分土地建物比例、判斷耐用年數、處理中古簡便法）；損益通算的限制（不動產所得赤字時土地對應的貸款利息要從赤字排除）；源泉徵收的精算；為替差損益的處理；第一年的折舊資產登錄會影響後續 22-47 年。

不找稅理士的風險：過少申告加算稅 10-15%、無申告加算稅 15-20%、重加算稅 35-40%（涉及隱匿）、延滯稅年息 8.7%。實務上稅務署的修正申告通知通常 1-2 年後才到，補繳金額加加算稅加延滯稅常常超過原本稅理士費的 3-5 倍。

稅理士費用：單純一物件年費 8-12 萬日圓。物件多或複雜情境漲到 15-25 萬。

第二年以後可以自己處理：第一年稅理士幫設定的折舊資產登錄、費用認定基準會延續，後續報稅軟體可以套用。

看實質報酬率。表面報酬率 = 年租金 ÷ 物件價格，這個只是粗算，沒扣任何費用。實質報酬率 = (年租金 − 持有費用) ÷ (物件價格 + 諸費用)，扣完管理費、修繕積立金、稅金、空租損失、保險、代管費，才是真正進口袋的錢。

台灣投資人還要再扣為替成本（日圓兌台幣的買賣價差約 0.3-0.5%）跟海外匯款手續費（每次 1,500-3,000 台幣 + 匯費 1,000-2,000）。

實算：港區一戶 6,000 萬中古公寓，月租 20 萬。表面 240 萬 ÷ 6,000 萬 = 4.0%。實質 (240 − 36 管理費 − 36 稅 − 12 代管 − 3 保險 − 12 稅理士 − 24 空租 1 個月) ÷ (6,000 + 380 諸費用) = 117 萬 ÷ 6,380 萬 = 1.83%。表面 4% 看起來很漂亮，實質剩 1.83%，差超過一半。

地段差異很大。東京 23 區中心（千代田、港、中央）表面 3-4.5%、實質 1.5-2.5%，資產保值性高、空租率低、轉售流動性好。東京 23 區外（足立、葛飾、江戶川）表面 5-7%、實質 3-4%，風險較高、轉售流動性中等。大阪、福岡市中心表面 5-7%、實質 3-4.5%。田舍空屋（千葉外房、群馬）表面 10-15%、實質 -2 到 3%，空租機率高、修繕成本不確定。

海外投資人的目標 2.5-4% 的實質報酬率，加上日圓資產的保值性。如果只看表面 8-10% 的高報酬地方物件，扣完空租跟修繕後容易變成負現金流。試算：[投報率計算機](/tools/yield-calculator) 輸入買價、租金、各項費用一次算出真實投報率。

中古公寓比新築划算，但要選對。日本新築公寓有新築溢價，價格比同條件中古高 20-30%，住 5 年後價格會降回中古行情。中古沒這個溢價，買進就是市價。

中古要看的不是屋齡，是 5 件事。

第一是修繕積立金水準，每月每平米 200 日圓以上才算健康。50 ㎡的房子月繳少於 1 萬，未來 10 年大規模修繕時要一次徵收 50-100 萬／戶。

第二是大規模修繕履歴。完整的大規模修繕 12-15 年一次，第一次（外牆塗裝、屋頂防水）約 1.5 億，第二次（含管線、共用設備更新）約 2.5 億。要看大規模修繕実施記録確認過去做過、下次預定。

第三是管理組合健全度。去管理員室借管理組合議事録看，沒寄信給賣方索取的權利。重點看：滯納戶比例（5% 以上要小心）、修繕積立金餘額、近 3 年議題（爭執多 vs 順利）。

第四是耐震基準。1981 年 6 月以後申請的建築確認是新耐震，能對應震度 6-7。1981 年 5 月以前是舊耐震，地震保險貴一倍，貸款多數銀行不放，轉售難。

第五是立地與將來性。5 分鐘到車站 vs 15 分鐘的價差很大，再開發計畫（捷運延伸、超高層蓋大樓）會推升 10-20%。

實例：客戶 2024 年比較兩戶。A 是港區六本木 1996 年新築 RC 造、3LDK、75 ㎡、6,800 萬，修繕積立金月 2.1 萬（每㎡ 280 日圓）、過去做過 2 次大規模修繕、滯納戶 0%、5 分鐘到六本木站。B 是文京區 2010 年築 RC 造、3LDK、72 ㎡、7,200 萬，修繕積立金月 8,000 日圓（每㎡ 110 日圓）、還沒做過大規模修繕、滯納戶 8%、12 分鐘到春日站。表面看 B 比較新，但 A 是更安全的選擇。屋齡 28 年但管理好的港區物件，比屋齡 14 年但管理差的文京區物件更值得買。

看目的。三個城市的特性都不同。

東京（人口 1,400 萬，2024 年）資產保值性最強，東京 23 區的中古公寓行情每年漲 3-5%（2020-2024）。流動性最好，賣屋平均 60 天成交。表面報酬率最低（中古 3-4%、新築 2.5-3.5%）、買價最貴（中古每㎡港區 200-300 萬、世田谷 100-150 萬）。適合追求穩定保值、長期持有的台灣投資人。

大阪（人口 270 萬，2024 年）表面報酬率比東京高（中古 5-7%）、買價中等（中古每㎡北區 80-130 萬、中央區 90-150 萬）。觀光需求強（2024 年訪日 3,500 萬人次中 20% 來大阪）、商業活動多。2026 年 IR（カジノ）開幕後行情看法分歧，部分專家認為已 priced in，部分看好夢洲區的二次發展。適合追求中等報酬 + 都會地段。

福岡（人口 165 萬，2024 年）人口正成長（年增 0.5%，全日本第 1）、年輕人口比例高（30 歲以下 33%）。表面報酬率最高（中古 6-8%）、買價最便宜（中古每㎡博多區 60-100 萬、中央區 70-110 萬）。九州新幹線、博多新都心、天神 Big Bang 再開發。流動性比東京大阪差，賣屋平均 90-120 天。適合追求高報酬 + 願意長期持有 5 年以上的投資人。

選擇邏輯：1 億日圓 + 50 歲 + 想留給孩子，選東京港區、千代田、中央。5,000-7,000 萬 + 40 歲 + 想 7-10 年後賣，選東京 23 區外圈、大阪市中心。3,000-5,000 萬 + 想最大化租金現金流，選福岡市中央、博多。

實例：客戶 2024 年比較投資 6,000 萬日圓在三地。東京江戶川區 1 戶 50 ㎡公寓，月租 14 萬，表面 2.8%，實質 1.5%。大阪北區 1 戶 55 ㎡公寓，月租 16 萬，表面 3.2%，實質 1.9%。福岡博多區 2 戶各 40 ㎡公寓共 6,200 萬，月租合計 22 萬，表面 4.3%，實質 2.7%。最後選福岡因為現金流最強，但承擔流動性風險。

看預算、城市、退出策略。

區分公寓（マンション 1 戶）：管理組合代為處理共用設備、流動性高、5,000-1 億日圓的物件流通量大。海外房東遠端持有最方便。缺點是管理費 + 修繕積立金每月 3-5 萬日圓固定支出。適合海外投資人、首次日本投資、追求流動性。

一戶建（戸建て）：土地持分完整（典型 3LDK 戸建約 100-150 ㎡土地）、未來重蓋自由度高、無管理費修繕積立金。所有修繕（屋頂、外牆、給排水）由房主全責、屋齡 30 年以上的木造維護費用大。適合可以親自巡視、長期持有 20 年以上、家族居住兼投資。

小套房（ワンルーム、20-25 ㎡）：總價 1,500-3,000 萬日圓門檻低，表面報酬率 5-7% 看起來高。缺點是管理費比例高（總價低但管理費差不多）、空租週期長（單身房客流動性大）、轉售流動性低。新築投資型業者推銷的 1,800-2,400 萬日圓新築套房，把 30-40% 漲幅算進買價，5 年後賣只能拿回 60-70%。適合長期持有不打算賣、薪資高需要折舊節稅。

實算比較：1 億日圓預算的三種選法。

A. 港區 1 戶 65 ㎡中古公寓 1 億：月租 30 萬、表面 3.6%、實質 2.0%、管理 + 修繕積立金每月 3.5 萬。

B. 世田谷 1 戶 110 ㎡中古戸建 9,500 萬 + 諸費用 500 萬：月租 26 萬、表面 3.3%、實質 2.4%（沒管理費修繕積立金）、屋頂外牆每 15 年要修一次 200 萬。

C. 港區 4 戶各 25 ㎡新築套房 9,200 萬 + 諸費用 800 萬：月租合計 32 萬、表面 4.0%、實質 1.5%（4 戶管理費修繕積立金合計每月 6 萬，新築溢價影響轉售）。

海外投資人多選 A。理由是管理組合代為處理日常事務，海外只要每年確定申告。

用兩個層次估。

宏觀數據：總務省住宅・土地統計調查 2018 年（5 年一次，下次 2023 年發表），全國空屋率 13.6%、東京 10.6%、大阪 14.8%、福岡 12.7%。這是住宅總戶數中沒人住的比例，包含老舊空屋、別墅、待出租、待出售。

出租物件的稼働率（實際出租中比例）才是投資人在意的數據。東京 23 區中心地段（千代田、中央、港、新宿、文京、目黑）稼働率 95% 以上。東京 23 區外圈（足立、葛飾、江戶川、練馬）稼働率 90-93%。大阪市中心（北、中央、福島、天王寺）稼働率 92-95%。福岡市中心（博多、中央）稼働率 90-93%。地方都市核心稼働率 85-90%。

個別物件估算的方法。先看同棟現況：管理員或仲介可以告訴你目前該棟出租中、自住、空屋的戶數，空屋超過 5 戶（30 戶以下的小型公寓）就是警訊。再用 SUUMO 或 HOMES 査看：搜尋同地址 + 同條件，查看登錄日，3 個月以上沒成交表示有問題（價格、屋況、地段）。最後做同條件物件比較：步行 10 分鐘到同一車站、屋齡 ±5 年、同類型物件，看 SUUMO 出租中的數量跟登錄日。

建議的空租損失估算：東京 23 區中心每年算 1 個月空租（8.3%）、東京 23 區外圈每年算 1.5-2 個月空租（12.5-16.7%）、地方都市每年算 2-3 個月空租（16.7-25%）。實際試算時要把這個數字從年租金中扣掉，才是該物件預期的真實年收入。

2024 年常踩的坑：築 35 年以上中古的空租週期變長。日本人對耐震基準的認知強化，1981 年 5 月以前的舊耐震物件，房客接受度低，空租週期可拖到 4-6 個月才找到下一個房客。

看你的目的。

如果是為了便宜買 → 整修 → 出租，多數情境划不來。2023 年群馬縣高崎市某空屋售價 200 萬日圓，看起來超便宜。實際整修費用：白蟻處理 30 萬、屋頂修補 80 萬、廁所衛浴改修 100 萬、廚房 50 萬、外牆塗裝 70 萬、給排水管 60 萬，合計 390 萬。再加固定資產稅每年 12 萬，5 年後出租，月租 4-5 萬，年租 50-60 萬。投入 590 萬本金，5 年後才開始回本。對海外投資人不划算。

如果是為了自用度假屋或移居後重蓋，可以考慮。伊豆、輕井澤、淡路島的別墅型空屋，買價 500-1,500 萬，整修 200-500 萬，可以當週末度假屋使用。但記得：固定資產稅還是要繳，沒住人也要繳（空屋可申請住宅用地特例，稅基壓 1/6）。房屋火災保險、地震保險繼續繳。建物折舊沒在出租就不能用來節稅。

買前 6 大檢查。第一是構造，請建築士做劣化診斷 5-10 萬日圓，看樑柱有沒有蛀、白蟻、地基有沒有沉陷。第二是接道，建築基準法第 43 條規定私有道路寬 4 米以上、面對 2 米以上才能再建。沒接道的物件無法重蓋（再建築不可）。第三是耐震，1981 年 5 月以前是舊耐震，地震保險貴。第四是整修見積，請 2-3 家工務店出書面見積，比較金額，台灣業者多報 30-50%。第五是固定資產稅，直接到當地市役所稅務課查固定資產評価証明書，看每年要繳多少。第六是出租或賣出需求，到 SUUMO 看同地段同條件 5 年的成交記錄，沒成交記錄就是沒人想買。

2024 年的低風險選項：地方政府的空き家バンク（空屋銀行）。京都市、廣島縣尾道市、千葉縣館山市等都有，物件已經過行政審核、有補助金（最高 200 萬整修補助）、賣方多數真的想處分。

可以，但要走兩條法律之一，門檻不一樣。

民泊新法（住宅宿泊事業法，2018 年）：年營業上限 180 天。需要向都道府縣或政令市的觀光部門届出（通知，比許可寬），提交防火、避難経路、住客名簿管理計畫。物件不需用途變更，但要符合：面積 33 ㎡以上（單人 + 共有空間）、設置消防設備（自動火災通報設備、誘導燈）、標示 24 小時聯絡人（必須是日本國內）、禁止深夜噪音（22 點後不能讓客人喧鬧）。

旅館業法（簡易宿所等）：年無上限，要正式許可，比民泊新法嚴。物件需用途地域允許旅館（住宅専用地域不行）、面積 33 ㎡以上 + 客室 3.3 ㎡／人、消防設備等級高（含自動撒水、廣播、緊急照明）、衛生・寝具管理規定、民宿業法的客室面積最低 7 ㎡。

地方自治體的條例。東京都原則任何地方可民泊，但中央區、台東區、墨田區、新宿區等熱門觀光地有平日不得營業的限制。京都市 1-3 月、6-9 月、12 月不得營業（事實上把 180 天逼到剩 60-80 天可營業），住宅専用地域全面禁止。大阪市浪速區、中央區、北區開放民泊，其他區的住宅専用地域禁止。沖繩縣較寬鬆，全縣可民泊，部分離島有 90-120 天限制。

實際 ROI 比一般出租好嗎？2023 年東京新宿區一戶 40 ㎡套房：一般出租月租 13 萬、年租 156 萬、稼働率 95%、年收 148 萬。民泊（180 天）日均 1.5 萬、稼働率 75%、180 天 ×0.75 = 135 晚 ×1.5 萬 = 202.5 萬。民泊收入多 36% 但要扣：清潔費每次 5,000-8,000，135 晚假設 50 次清潔 = 30 萬；Airbnb 平台費 14% = 28 萬；備品消耗（毛巾、衛浴、料理用品）= 12 萬。民泊淨年收 = 202.5 − 30 − 28 − 12 = 132.5 萬，比一般出租 148 萬還少。

建議：除非你住附近能自己管，或有專業民泊代管團隊，海外投資人做民泊風險高。

看管理規約。即使法律允許民泊，公寓的管理規約可以禁止。2018 年民泊新法施行後，多數新築公寓在賣之前就把禁止民泊寫進管理規約，中古公寓也有越來越多管理組合修改規約禁止。

判斷流程。第一步看管理規約：買之前要求業者提供完整版（30-50 頁），看「使用細則」或「専有部分の使用に関する規定」是否提到民泊。第二步如果規約沒明寫，看管理組合議事録近 3 年，常見議題：民泊についての方針、民泊禁止の条項追加，如果有討論但沒決議，等於還可以做。第三步確認居住者比例：所有戶都自住的公寓（典型 70% 以上自住），新增民泊的反對票會超過修改規約所需的 3/4 多數，遲早會通過禁止條款。

常見規約寫法：A 寫「専有部分は専ら住居としての使用に限る」（限自住用），民泊基本上違反。B 寫「住居以外の用途への利用は管理組合の承認を要する」（其他用途要管理組合承認），可以申請，但通過率低。C 寫「住宅宿泊事業法による営業を禁止する」，直接禁止。D 沒任何提及，法律上可以，但管理組合可以後續加禁止條款。

2024 年常見的好物件：部分管理組合採取公認民泊模式，整棟管理規約允許民泊，並由專業民泊代管公司統一營運。東京淺草、京都祇園、大阪難波等熱門觀光地有這類投資用民泊大樓，新築物件 5-15 戶整棟販售。價格貴 20-30%，要算清楚 ROI。

一棟丸ごと（整棟）的方案：買整棟 4-8 戶的小型公寓，沒有管理組合的限制，可以全部做民泊。門檻高：5 戶物件總價 1.5-3 億日圓、土地建築管理全責、消防設備整棟改裝。適合長期定居日本、有民泊事業團隊的投資人。

兩個都是公寓（マンション）每月固定支出，但用途完全不同。

管理費用於日常運營。包含管理員薪水、清潔費、共用部分電費水費、電梯點檢、消防設備點檢、植栽維護、會計師查帳費等。金額每㎡每月 200-400 日圓（東京 23 區），50 ㎡的房子月繳 1-2 萬日圓。每年微調，5-10 年大調 1 次。

修繕積立金預存未來大規模修繕的錢。每月先存起來，等 12-15 年後做大規模修繕（外牆塗裝、屋頂防水、共用管線更新、電梯更新）時用。建議每㎡每月 200-300 日圓（國土交通省 2021 年指引），50 ㎡的房子月繳 1-1.5 萬日圓。會隨年數遞增，新築前 5 年最低，10-20 年逐步調漲，30 年以上達高峰。

為什麼修繕積立金過低反而是風險？如果月繳低於 100 日圓／㎡，30 年累積 = 50 ㎡ ×100×12×30 = 180 萬／戶。一次大規模修繕費用約 100-150 萬／戶（中規模公寓平均），如果只積 180 萬，到了下一輪就完全不夠用。會發生：一時金徵收（每戶突然要繳 50-100 萬）、緊急上調月繳（從 8,000 日圓漲到 2.5-3 萬／月）、大規模修繕推遲（建築物老化加速，房屋價值跌更快）。

買中古公寓時要看 3 個指標：修繕積立金月繳每㎡低於 150 日圓的要警惕；修繕積立金累計餘額除以戶數，每戶平均餘額 200-500 萬比較健康；大規模修繕計畫表（未來 30 年的計畫跟預算），沒有計畫表的物件管理組合不健全。

實例：客戶 2024 年比較兩戶港區同條件中古公寓。A 修繕積立金每㎡ 280 日圓 / 月、累計餘額每戶 600 萬、買價 8,000 萬。B 修繕積立金每㎡ 80 日圓 / 月、累計餘額每戶 100 萬、買價 7,200 萬。B 看起來便宜 800 萬，但 5 年內會被徵收一時金 80 萬 + 月繳上調到 2 萬／月（10 年多繳 240 萬），實際成本反而比 A 高 320 萬以上。

按發生頻率跟金額影響排序。

第一是空租，最頻繁。東京 23 區中心物件每年平均 1 個月空租，金額影響 8% 年租金。郊外物件可達 3-6 個月，影響 25-50%。投資前要把預期空租週期算進去。

第二是為替變動，金額大。2024 年日圓兌台幣從年初 0.21 跌到 8 月底的 0.20，跌 4.7%。1 億日圓的物件在台幣計算的資產價值跌了約 47 萬台幣。長期資金來源是台幣的話，建議分批日圓部位。

第三是大規模修繕跟一時金徵收。屋齡 25-30 年的物件，下一輪大規模修繕會徵收一時金 50-100 萬／戶。買之前看修繕積立金累計餘額是否充足。

第四是法規變更。2018 年民泊新法上路前，新宿、淺草等地不少人投資民泊用物件，新法施行後年限 180 天 + 自治體條例限制下被打回一般出租。2024 年起經營管理簽證的資本金 500 萬最低門檻要求嚴格化，部分以買房 + 開公司路線的人受影響。

第五是自然災害。2024 年 1 月能登半島地震，輪島市部分物件損壞。地震保險年保費 RC 造東京區約 8-15 萬／戶（5 年契約打 5% 折），是必要支出。海邊或河岸物件還要加水害保險。

第六是滯納租金跟惡意房客。日本借家法強保護房客，強制退去要走訴訟，平均 8-14 個月。預防方法是用家賃保証会社替代個人連帶保證人，月保費 30-50% 第一個月租金 + 每年更新時月租 30%。發生滯納時保證公司代墊並負責驅離。

第七是稅務申告錯誤。非居住者第一次申告錯誤的罰款：過少申告加算稅 10-15% + 延滯稅年息 8.7%。第一年找稅理士 12 萬可以省 30-50 萬罰款風險。

第八是流動性不足。東京 23 區中心物件平均賣 60 天，地方物件 90-180 天甚至更長。賣不出去時要降價 5-15%。賣的時間需求高的話建議只買核心地段。

實際分散風險的做法：1 億日圓預算分 2-3 個物件（不同地段、不同物件型）、買保險（火災 + 地震）、用代管公司 + 家賃保証会社、第一年找稅理士、長期持有 5 年以上拉長時間做平均。

可以，現在 2024 年的台灣投資人多數都是這個模式。需要 3 個在日本的角色。

代管公司（不動產管理会社）處理：招租、收租、維修通報、定期巡查、退去立會、清潔安排。月費租金 5-10%（東京中心 8-10% 是行情，地方都市 5-7%）。選擇重點：能用中文或英文溝通、提供月次報告、有經驗對應海外投資人。台灣投資人多用的代管公司：東京アパートマネジメント、リノシー、Tokyu Livable（東急 Livable）的海外オーナー対応プラン。

納稅管理人（納税管理人）處理：接收稅務署通知、繳固定資產稅都市計畫稅、申告所得稅、退稅入帳。月費含在代管公司服務或稅理士契約裡，獨立簽訂約年 3-6 萬日圓。

稅理士（第一年強烈推薦）處理：年度確定申告、折舊計算、源泉精算。年費 8-15 萬日圓。

月例運作：月初代管公司收租，扣管理費後匯到房東日本帳戶（日本帳戶要轉到海外帳戶要房東自己安排匯款）。月中代管公司給月次報告，含本月狀況（出租中或空屋）、收租明細、突發維修。季度稅金、管理費代繳明細。年度 12 月底代管公司送年度收支表給房東或稅理士，隔年 2-3 月確定申告。

網路工具：大手代管公司有 web 平台讓房東登入看即時資料：當月入帳、空屋狀況、維修通報。可以從台灣 24 小時查。

需要本人到日本的時機：銀行開戶（4-5 年才一次，更新 IC 卡或補銀行往來）、大規模修繕的管理組合會議（5 年一次，可選擇委任）、賣出物件交屋日（合約規定要本人在場 + 代理人簽即可）。

實例：客戶 2018 年買港區一戶 6,000 萬中古公寓，6 年來只到日本 3 次：2018 年買進、2021 年銀行手續、2024 年陪小孩東京旅遊順便看物件。租金一直入帳、稅金按時繳、確定申告一直退稅。

先預防，再走法律程序。日本借地借家法對房客保護很強，強制退去要打民事訴訟，平均 8-14 個月才能執行。期間還是不能斷水斷電（會違反借家法第 28 條）。

預防 2 招：第一是入居審查，要求房客提供前 3 個月薪資證明、在留卡、保證人身分證明（如果有）。年收應為月租 36 倍以上（東京標準）。第二是用家賃保証会社替代個人連帶保證人。第一個月租金的 50-100% + 每年更新時月租金 30% 是常見保費。發生滯納時保證公司代墊（1 個月內）並負責驅離程序。

發生滯納時的標準流程：1 個月滯納由代管公司電話 + 簡訊催告。2 個月滯納由代管公司寄存證信函（内容証明郵便）+ 保證公司同步代墊本月分。3 個月滯納時保證公司啟動契約解除程序，代管公司提交賃貸借契約解除通知。3-6 個月走強制退去訴訟（明渡請求訴訟），律師費用 30-50 萬日圓由保證公司負擔。6-12 個月後法院判決，由執行官執行強制退去。

房東要做的：跟保證公司確認服務內容（有些只代墊不負責驅離）；提供必要文件（契約書、過去入金紀錄、催告紀錄）；代管公司會跟代行所有日本端聯絡，房東不用本人到日本。

實際成本：6 個月滯納強退案例（東京杉並區，2023 年）。滯納租金 6 個月 ×12 萬 = 72 萬（保證公司代墊，房東無損）。律師費 35 萬（保證公司負擔）。法院費 5 萬（房東負擔）。清潔修繕費 25 萬（房東負擔，從敷金扣後超過部分）。空租期 4 個月（裁決後到下個房客約 4 個月）= 48 萬租金損失（房東負擔）。

房東總損失 = 5 + 25 + 48 = 78 萬（保證公司代墊 72 萬已抵銷滯納租金）。用家賃保証会社是必要支出，每年的保費 30% 月租 = 約 4 萬日圓，比一次強退損失 78 萬便宜得多。