東京港區海外不動產基金業者宣告破產。年營收曾達4億日圓，因利息延遲支付導致信用崩盤

年利11%的高報酬承諾，曾經吸引大批投資人搶著把錢送進去。2026年10月21日，東京地方法院對位於港區的蓋亞資助股份有限公司（ガイアファンディング株式会社）下達破產開始決定，負債總額達57億6189萬日圓（以2018年3月期決算為準）。

從年利11%到破產：蓋亞資助的崩潰時間軸

根據東京商工調查（東京商工リサーチ）的資料，蓋亞資助創立於2015年，主要業務是透過網路平台向投資人募集資金，再將資金以基金形式貸放給美國等地的海外不動產相關事業。這種模式在日本稱為「社會借貸」（ソーシャルレンディング），屬於金融商品交易法規範的第二種金融商品交易業，業者必須取得相應登錄才能合法營運。

靠著年利11%等高報酬率的號召，公司順利吸引大量投資資金，業績一度相當亮眼。2018年3月期的營業收入達到約3億9804萬日圓。

然而2018年9月，公司爆發基金還款遲延，外界開始質疑其資金管理能力。同年11月，公司公告全部基金合計41億6512萬日圓的利息支付遲延，信用評價急速崩落，業務環境持續惡化。此後雖努力收拾局面，最終仍遭債權人申請破產，導致這次法院正式裁定破產開始。

什麼是社會借貸？為什麼這類產品要特別小心

金融廳的定義是：透過網路募集基金持分，再由基金業者將投資人資金貸放給企業等借款方的一種架構。社會借貸業者所從事的行為，屬於基金持分的公開募集或私募等範疇，依照金融商品交易法受到監管，必須登錄為第二種金融商品交易業者。

這個架構的風險點在於，投資人的資金是透過業者中介貸出去的，一旦業者本身的管理出問題，或是海外借款方無法還款，利息和本金的回收都會受到牽連。蓋亞資助的案例正好呈現了這條鏈條斷裂時的結局：41億日圓以上的利息付不出來，負債最終累積到57億6189萬日圓。

東京媽媽日本不動產觀察

這個案例有一個細節很值得台灣投資人放在心上：蓋亞資助本身不是在日本買不動產，而是把投資人的錢貸給海外（包括美國）的不動產相關事業，再用「年利11%」吸引資金。投資人拿到的不是不動產本身，而是基金持分，也就是說，他們實際上是在借錢給一個中間業者，再由這個業者去做海外放款。

這和直接持有日本不動產是完全不同的風險結構。直接持有的物件就在那裡，租金就是租金，即使市場下跌，資產本身還在。但透過基金結構做海外放款，業者的資金管理能力、海外借款方的還款能力、以及業者本身的信用，全部都成了投資人必須承擔的風險。

高報酬承諾本身不是問題，問題是承諾背後的資產在哪裡、誰負責管控。想了解台灣人在日本直接持有不動產時，稅務和法律面的基本架構，可以參考我們整理的不動產稅金攻略（購買、持有、出售三階段）。

參考資料來源：【倒産情報】海外不動産向けファンド展開の企業が破産開始決定 一時 約4億円の売上高を計上も利払い遅延の影響で信用が大幅に低下 東京・港区【東京商工リサーチ】 - TBS NEWS DIG