日本不動產業者被處分與警告件數創9年新高，簽約前這些事項務必確認
2025年度違規件數暴增，達9年來最高水準
日本國土交通省在2026年10月2日公布了2025年度宅地建物取引業法的施行狀況調查。數據顯示，持有執照的不動產業者數量連續12年增加，來到13萬3727家。業者被開出的監督處分共163件，較前一年度增加10.9%；行政指導768件，增加29.7%。兩者合計931件，增幅達26.0%，是2016年度的948件以來，時隔9年的最高水準。
不動產顧問田中歩針對這份數據進行了進一步調查：她整理了2025年1月到2026年9月之間，總部設在東京都的不動產公司所受到的具體處分內容，梳理出哪些違規行為最常見、對消費者影響最大。
「圍堵」買方、偽造廣告、超收手續費，違規樣態一次看清楚
田中歩的調查顯示，東京都內在這段期間被處分的不動產公司，扣除重複計算後共有29家。最常見的問題是基礎業務的疏漏：專任宅地建物取引士（類似台灣地政士兼仲介的資格）配置不足、重要事項說明書和契約書填寫有誤、未依規定將物件登錄到不動產流通資料庫「REINS（レインズ）」等。
以中小業者為中心，也出現了幾個對消費者直接造成損害的案例：
- 一家受賣方委託的不動產公司，在買方提出購買申請書之前，已有另一名出價更高的購買希望者。然而業者沒有把這個更高報價回報給賣方，導致賣方後來以付違約金的方式解除原有契約，因此蒙受損失。
- 有業者在廣告中將「純土地」標示為「新建獨棟住宅」，導致消費者產生誤認。
- 有業者收取超過法定上限的仲介手續費。
- 有業者與賣方簽訂的「專任媒介契約」，條款中加入超過法定最長3個月效期、且禁止自動續約規定的特約。
大型業者同樣不在例外之列。田中歩指出，某家在電視廣告上相當常見的不動產公司，讓一名偽造宅建士証的無資格人員，對288件租賃契約的承租人進行了「重要事項說明」，因此遭到指示處分。公司的知名度與規模，並不代表交易過程就會合規。
「囲い込み（圍堵操作）」是什麼，消費者為何難以發現
在上述案例中，田中歩特別點出一種叫做「囲い込み」的手法，是消費者最難自己察覺的問題。
運作邏輯是這樣的：不動產公司若能同時代理賣方與買方，就可以從雙方各收一份仲介費。若買方是由其他公司帶來的，這家公司就只能從賣方這邊收費。為了賺雙份手續費，有些業者會刻意不把其他公司帶來的購買詢問或報價轉告給賣方，優先等自己找到買方再說。這就是圍堵操作的典型形式。
田中歩說明，賣方雖然可以在REINS的「狀態管理功能」上看到物件目前顯示「公開中」或「已有書面購買申請」，但無法看到仲介公司實際收到了哪些具體報價。被隱瞞的申請，賣方事實上幾乎不可能自行發現。
買方和承租方也面臨相同困境。重要事項說明書的內容高度專業，就算記載與實際情況不符，要看出問題並不容易。遇到宅建士証遭偽造的情況，即使業者出示了證件，一般人也難以判斷真偽。
消費者能做什麼：幾個具體的自保動作
田中歩在文中整理了幾個消費者可以採取的做法：
賣方方面：定期確認REINS上的物件狀態；在簽訂媒介契約時，明確要求業者「無論報價金額或條件如何，所有購買申請都必須立即回報」，並要求業者承諾不進行囲い込み。
若希望避免圍堵風險，也可以考慮與多家公司同時委託的「一般媒介契約」，而非只委託單一業者的「專任媒介契約」或「專屬專任媒介契約」。不過一般媒介契約在法律上並未強制要求業者登錄REINS或定期回報業務狀況，業者投入的行銷資源可能較少，且同時與多家公司溝通的管理負擔也會增加。哪種方式更適合，取決於賣方自身的銷售策略。
買方與承租方方面：在簽約前索取重要事項說明書和契約書的草稿，針對不清楚的地方要求業者提供佐證資料，對無法理解或無法認同的條款，不要在未弄清楚前就簽名。在金額較高或案件較複雜的交易中，也可以委託第三方專業人士在簽約或過戶前先行審閱合約文件，或請其全程陪同。
東京媽媽日本不動產觀察
這份調查提到的「囲い込み」，在台灣持有日本物件、或正在考慮賣出的投資人身上，其實是一個很現實的風險。海外房東委託日本當地業者銷售時，往往不在現場，更難察覺報價有沒有被確實回報。我們在輔助客戶處理物件出售時，有時也會看到業者以「報價條件不成熟」為由延遲通知，實際上是在等自己找到買方。
田中歩提到的做法，在日本本地買賣已經夠難執行，對海外房東來說更加困難。最直接的對策是：在委託合約裡白紙黑字寫明「所有購買詢問必須在幾個工作日內以書面方式回報」，而不是只靠口頭承諾。關於重要事項說明書的內容和賣方在日本的權利義務，可以參考我們整理的借地借家法與房東權利義務說明。如果你正評估日本物件的持有成本和退場規劃，不動產稅金攻略（購買、持有、出售三階段）也可以一起對照看。
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