「想買公寓的人買不到」，自民黨正式啟動打炒房討論

2026年10月21日，日本自民黨住宅土地・都市政策調查會正式展開公寓價格高漲抑制議論。調查會會長、眾議院議員松島みどり明確表示：「必須打造一個真正想住公寓的人，能夠順利購買的社會。」

黨內對這個議題的核心共識很清楚：推高房價的主因之一是以投機為目的的短期買賣，要控制價格，就要先壓制這類交易。

國土交通省數據：東京短期轉售比例最高、且持續上升

2026年9月，國土交通省公布一項針對三大都市圈（東京、大阪、名古屋）與地方四市（札幌、仙台、廣島、福岡）新成屋短期買賣的調查結果。數據顯示，東京短期轉售的比例在這些地區中最高，且呈現增加趨勢。

同日的政黨會議邀請了三方進行聽證：東京都千代田區長樋口高顯、明海大學大學院不動產學研究科長中城康彥，以及一般社團法人不動產協會。三方對問題的判斷一致：要抑制價格高漲，必須解決投機性短期交易的問題。

千代田區長樋口高顯在會議中報告了一項區政府獨自進行的調查。根據不動產登記資料，千代田區新成屋分讓公寓中，登記所有人的地址與該公寓地址不符合的比例高達7成。他認為，這意味著「可以認定存在以投機為目的的交易」。

樋口已就此向不動產協會提出要求：請業者在買賣合約中加入特別條款，讓購買者在交屋後原則上5年內不得轉售。

明海大學的中城康彥提出兩項具體建議：一是對短期讓渡收益課徵重稅，二是引入讓投機性交易者打消念頭的特別稅。他同時認為，不動產登記制度也需要進一步嚴格化。

代表大型建商與公寓開發業者的不動產協會則說明，已對會員各公司提出要求，包括：禁止在交屋前進行轉售活動、以及限制單一購買人的購買戶數上限。

千代田區這個「7成登記地址與實際住址不符」的數字，是這次討論裡最值得注意的具體事實。這不是市場感覺，是登記簿可以逐筆核對的資料，政策制定者拿得到、也在拿。

如果「交屋後5年不得轉售」的特約條款未來被業界廣泛採納（目前是不動產協會對會員業者的要求，不是法律強制），那對持有東京新成屋、打算幾年內出售的台灣投資人來說，流動性的計算就要重新考慮。短期讓渡重稅的提議若進入立法程序，稅務結構的影響會更直接。

日本的短期轉讓所得稅制本身已區分5年內與5年以上兩個級距，如果再疊加新的「投機特別稅」，持有期間的稅後報酬可能出現明顯變化。這部分的背景可以參考我們整理的日本不動產稅金攻略（購買・持有・出售三階段），了解目前稅制架構再來判斷政策討論的影響範圍。