六成以上不知道，但罰款不是最嚴重的問題

2024 年 4 月，日本正式實施繼承登記義務化制度。距今已過去一段時間，但根據株式會社中央プロパティー在 2026 年 10 月針對全國 40 歲以上男女共 240 人進行的問卷調查，60.8% 的受訪者回答「相關內容全都不知道」。知道繼承登記已義務化的人只有 35.8%，知道違規最高可罰 10 萬日圓過料（行政罰款）的人更只有 15.0%。制度開跑已超過兩年，認知程度依然嚴重不足。

但這份調查想說的重點，其實不是罰款。

相續當事人裡，近四成還沒完成登記

調查詢問「您繼承（或預定繼承）的不動產，目前登記狀況如何？」，回答「已完成名義變更」的只有 22.5%。回答「仍登記在已故父母或祖父母名義下」「尚未決定由誰繼承」「不清楚登記在誰名下」等未完成登記狀態的，佔全體受訪者 13.8%。

換算成繼承當事人的比例，約四成的人目前仍處於未登記狀態。

不只是「懶得辦」，親族內鬨才是真正卡關原因

針對尚未完成登記的受訪者，調查進一步詢問原因。54.6% 的人說是「需要蒐集戶籍等文件、手續複雜、不知道從哪裡開始」。這個比例是最高的，但排在第二位的原因更值得注意：18.2% 的人表示，「兄弟姐妹等繼承人之間，誰來繼承還沒有共識」。

也就是說，有相當比例的案例，不是因為懶，是因為家族內部談不攏，登記根本無法推進。這類「爭族」（繼承紛爭）問題，光靠當事人自行解決的難度很高。

最可怕的是「數次相續」，但只有 28.3% 的人知道這個風險

調查也詢問受訪者知道哪些未登記的風險。「無法出售或出租」有 47.1% 的人知道，「可能導致空屋或鄰里糾紛」有 45.8% 的人知道。這些相對直觀的風險，認知度接近一半。

但「數次相續」的風險，只有 28.3% 的人聽說過。

所謂數次相續，是指在第一次繼承尚未完成登記的期間，繼承人本身又過世，導致繼承權再度分裂給下一代，共有權利人像滾雪球一樣越來越多。當共有人分散到數個甚至數十個，要讓所有人達成共識才能出售或活用，幾乎變成不可能的任務。不動產就這樣被「凍死」，無法出售、無法出租、無法處分。

株式會社中央プロパティー代表取締役松原昌洙在調查後表示：「對賣方來說，最可怕的不是義務化帶來的過料罰款，而是放置期間相續人不斷增加，等到真的想賣的時候，卻因為無法取得所有人同意，不動產就這樣『塩漬け』（凍死）。」

調查概要

調查名稱：相続登記的義務化相關調查
實施期間：2026 年 10 月
調查對象：全國 40 歲以上男女
回答總數：240 名
調查方法：網路問卷
調查主體：株式會社中央プロパティー

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查揭露的問題，對持有日本不動產的台灣投資人來說，繼承這件事其實比日本本地人更複雜。日本居民在親屬往來、戶籍管理上相對集中，但台灣房東往往人在台灣、資產在日本，一旦所有權人過世，光是要確認「誰有繼承權」就需要跨國協調台灣與日本兩地的戶籍和遺產文件。

數次相續的問題在跨境情境下風險更高。第一代買進不動產的人如果沒有提前規劃，繼承人又沒有完成登記，下一代要處理的時候，可能已經演變成多位台灣繼承人加上複雜的日本不動產法律程序並行的局面。日本的繼承稅申報期限是被繼承人死亡起 10 個月內，但不動產的名義變更（登記）另外是一個程序，很多人把這兩件事搞混，以為稅申報完就結束了。

想更了解繼承稅與不動產的關聯，可以參考我們寫的中山美穗遺產稅案與不動產繼承困境，以及不動產稅金攻略（購買、持有、出售三階段），裡面有針對非居住者的繼承與稅務處理說明。

參考資料來源：【2026年調査】相続登記の義務化、6割超が「知らない」と回答。不動産の未登記で深刻なリスクにつながる可能性も - PR TIMES