繼承房產後廣告信狂轟。日本2026年10月登記閱覽限制上路，為何業者DM不會馬上消失？3個原因與官方應對方式整理
繼承房子，然後接連收到陌生房仲的推銷信
剛把父母的老家過戶到自己名下，馬上收到從來沒聽過的不動產公司寄來的信，催你趕快賣房。這種經歷在日本非常普遍。根據總務省2026年9月公布的資料，光是針對法務局「不動產登記受付帳」提出的資訊公開請求，2025年4月至2026年3月（令和7年度）全年就高達15萬870件，佔日本全體行政機關收到的資訊公開請求總量的64.5%。
更驚人的是，這個數字還在成長。令和5年度是13萬62件、令和6年度是13萬8476件，令和7年度再增加1萬2394件，年增約9%。整個國家資訊公開請求增加量的三分之二，都來自這本帳簿。
「登記受付帳」是什麼？為什麼繼承後信就會來？
法務局每次收到不動產登記申請，都會在「不動產登記受付帳」裡記錄。這本帳簿依照不動產登記規則第56條，原本記載四項資訊：登記目的、申請受付年月日、受付番號、不動產所在事項（地番、家屋番號等）。
帳簿本身是法務局的內部行政文書，但因為屬於國家行政機關保有的行政文書，依據資訊公開法，任何人都可以申請公開。
推銷信的運作流程大致如下：從「登記目的」欄找出因繼承而辦理的名義變更，再從「所在事項」確認地番或家屋番號，最後只要到法務局申請登記事項證明書，就能查到新任所有人的姓名和住址。登記事項證明書繳手續費就能申請，任何人都可以取得。
東京司法書士會在2025年7月2日發表的會長聲明中，正式指出受付帳的資訊被用於這類業務推廣，並要求修改記錄項目與公開程序。
2026年10月1日起，帳簿記錄的項目縮減了
面對開示請求急速增加的現狀，法務省於2025年10月10日公布令和7年法務省令第49號，改正後的不動產登記規則從2026年10月1日起施行。
這次改正的核心，是把「登記目的」和「不動產所在事項」這兩個欄位從受付帳的記錄項目中刪除。2026年10月1日之後受理的登記，受付帳只會留下兩項：申請受付年月日、受付番號。
整理如下：
- 登記目的：改正前記載 → 改正後不再記載
- 申請受付年月日：改正前後均記載
- 受付番號：改正前後均記載
- 不動產所在事項：改正前記載 → 改正後不再記載
相續人申告登記等「申出」的受付，申出目的與不動產所在事項同樣從記錄對象中移除。東京法務局2026年9月發布的公告也說明，10月1日之後登記的物件，即使申請公開受付帳，「登記目的」和「不動產所在事項」也不會出現。
法務省在意見公募結果中明確表示，本次改正並非把受付帳排除在資訊公開對象之外。改正的官方理由是登記業務數位化後，被刪除的項目在業務處理上已不再必要，目的是業務的適正化與效率化。抑制推銷信，並非官方公告的改正目的。
為什麼10月之後推銷信不會馬上停？三個原因
10月1日之後受理的登記，確實很難再從受付帳批量找出相續物件。但推銷信不會因此立刻消失，原因有三個。
原因一：2026年9月30日以前受理的登記，受付帳依舊是舊格式
改正後的格式只適用於2026年10月1日之後受理的登記。東京法務局的公告明確指出，9月30日以前的受付帳依舊採用舊格式。也就是說，今年夏天之前就已辦完繼承登記的人，受付帳仍保留登記目的和所在事項，仍有可能被業者查詢後寄信。
原因二：登記事項證明書改正後依然任何人都能申請
不動產登記制度的核心功能是公示權利關係、保障交易安全，這一點改正後沒有改變。只要知道地番等資訊，任何人仍可透過登記事項證明書查到所有人的姓名和住址。這次改正僅移除的是「透過受付帳批量找出最近發生繼承的物件」這條管道，並非完全切斷所有通往繼承人的路徑。
原因三：已經流出去的資訊不在改正範圍內
省令改正只改了法務局帳簿的格式，並沒有要求民間業者刪除手上已持有的資訊或名單。改正前透過受付帳取得的資料，以及以此製作的名單，可能仍在業者手中，並繼續作為寄信依據。
推銷信一直來，有哪些公的規定可以用？
相續登記剛辦完就收到陌生公司的信，不少人第一直覺是「是不是司法書士洩漏了個資？」。東京司法書士會2025年7月的會長聲明提到，該會2024年進行的會員問卷調查中，有41.5%的回答者表示曾收到委託人反映個資疑似遭洩漏的諮詢或投訴。實際上，這類信件大多是業者透過公開的登記資訊追蹤而來，並非司法書士洩漏。
個人情報保護法第35條：可要求停止使用、刪除資料
個人情報保護委員會的常見問答（Q9-21）說明，業者寄送推銷信時，必須事先向本人告知或公告「寄送直郵廣告」為使用目的。若本人已明確要求停止寄送，業者仍繼續寄信，可能構成個人情報保護法第35條所指的利用停止等對象情形。第一步是直接向信件上記載的聯絡窗口，明確表達不希望再收到。
宅地建物取引業法施行規則第16條の12：拒絕後仍繼續勸誘屬違規
宅地建物取引業者的勸誘方式受到限制。施行規則第16條の12明定，對方已表示不締約意思（包含表示不希望繼續接受勸誘），仍繼續勸誘，或在令對方感到困擾的時間打電話、登門拜訪，均屬禁止行為。若拒絕後對方仍不停止，可向核發執照的都道府縣或地方整備局窗口投訴，或撥打消費者諮詢熱線「188」。
收到推銷信時，三件事先確認
- 信中的估價金額只是參考，不需要當場急著簽委託銷售合約。
- 若考慮出售，應自行選擇複數的不動產公司進行估價，比較價格依據和銷售方式後再決定。
- 不需要的信件可要求停止寄送。若是日本郵便配達的郵件，可在未開封狀態寫上「受取拒絕」並簽名或蓋章退回；但直接投進信箱的傳單或非日本郵便的宅配便不適用這個方法。
東京媽媽日本不動產觀察
台灣人繼承在日本的不動產（或是作為遺產規劃提前過戶）後收到推銷信，是真實會遇到的情況。這次登記規則改正之後，2026年10月以後受理的登記確實更難被批量找出，但如同文章說明，登記事項證明書的公示功能沒有消失。
對海外房東來說，更需要留意的一點是：日本的不動產登記所有人欄，記載的是「住所」。如果你當初登記時填的是日本國內地址（例如司法書士事務所地址，或親友住址），推銷信可能寄到那個地址；如果登記的是台灣地址，理論上也可能被國際郵件寄達。無論如何，面對這類信件的正確應對方式，是確認是否來自具備宅建業免許的正規業者，估價資訊可以參考，但不必急著簽約。有興趣了解日本不動產持有時的稅務與管理義務，可以先看看我們整理的不動產稅金攻略，以及海外房東的納稅管理人義務，對自己的權利和責任有基本認識，遇到推銷也比較不容易被牽著鼻子走。
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