「現在有沒有被利率打到？」日本不動產專家牧野知弘這樣問電視主播岡田愛瑪莉。岡田笑著回答：「被打到了。」

這段對話來自名古屋證券交易所與電視愛知共同製作的 YouTube 節目「明日的錢」。牧野知弘是不動產事業製作公司 Olaga 總研的代表董事，這集節目從公寓價格暴漲的原因，一路談到房貸利率怎麼選。

公寓漲價，不全是「住的人」推上去的

近年東京、大阪的公寓價格大幅上漲，背後有一股力量是「投資資金」。牧野知弘的說法是：「不動產已經變成投資遊戲了。」

原本不動產投資的邏輯是買房出租、收租金。但大量資金湧入市場後，另一種玩法出現了：買進公寓，等價格漲了就賣，再由下一個人接手，繼續加價轉售。牧野把這種循環形容為「マンション転がし」（公寓翻炒）。

參與其中的不只是個人投資人。牧野指出，不動產公司本身也積極「業者買入」，例如買下屋齡約 15 年的中古公寓，重新裝修後數個月內加價出售。他提到，有些物件在 3 個月內就以「漲 5 成」的價格賣出。裝修後的物件對買方確實有吸引力，但如果後續又有業者接手、再次加價，就進入了翻炒的循環。

這整個機制有一個前提：價格必須持續上漲。

「宴席已經散了」，利率是關鍵

「只要市場一直漲，這套做法非常簡單。」牧野這樣說。但他話鋒一轉：東京中古公寓市場的漲勢已經開始出現變化。業界內部有聲音說，這場高漲的「宴席已經散了」。

主要原因之一，就是利率。持有物件期間，借貸利息、買賣費用、裝修費用都會持續產生。如果漲價預期消失，靠短期買賣賺差價的模式就很難成立。

「0.25% 而已，沒什麼大不了」是最危險的心態

對一般購屋者來說，利率同樣至關重要。日本房貸主要分兩種：變動利率型受短期利率影響，固定利率型則跟長期利率連動。

牧野說：「有人覺得 0.25% 沒什麼。」但他舉例：如果借款利率從 0.5% 變成 1%，利率水準本身已經翻倍。房貸金額大、期間長，利率的微小差異對總還款額和利息負擔的影響會非常明顯。

岡田主播大約 5 年前買了公寓，當時選擇變動利率，借款利率低於 0.5%。她當時的想法是，與其一直付租金，不如買房作為資產持有，未來換屋時賣掉、資金再用於下一間。然而此後金利環境改變，現在的適用利率已比當時高出許多。節目中她坦承，頭腦上知道「利率可能上漲」，但真正親身體驗後，衝擊感完全不同。

變動利率的自我檢測：「升 2% 也還得起嗎？」

岡田問牧野，她現在是變動利率，要不要改成固定利率。牧野的答案沒有給出「哪個正確」，而是強調要對照自己的收入和生活規劃來判斷。

他提出一個判斷基準：「如果利率再漲 2%，家計還撐得住嗎？」

現階段固定利率通常比變動利率高，但房貸期間動輒 35 年，這期間利率一定會有所變動。如果現在的收入讓你在升息 2% 後依然可以正常還款，選擇變動利率或許說得通。如果對未來收入有疑慮，或希望每月還款金額固定好做生活規劃，固定利率是另一個選項。牧野強調：「沒有哪個好、哪個壞。」選擇的依據不是「現在利率最低的那個」，而是「就算利率變化，未來也能撐過去的那個」。

房貸以外，管理費和修繕積立金也在漲

牧野還提醒：買公寓後每個月要付的錢，不只是房貸。共用部分的管理費，以及為將來大規模修繕預備的修繕積立金，在物價、人事費用、建築成本上升的背景下，這兩筆費用也可能增加。

他列出購屋者需要一起考量的成本清單：每月房貸金額、管理費、修繕積立金、固定資產稅、未來的修繕費用，以及利率上升的可能性。光算房貸還不夠。

買房還是租房？專家自己兩個都有

節目最後談到「買屋 vs 租屋」這個永恆的問題。SKE48 成員松本慈子說自己傾向一直租，因為想根據工作和生活方式彈性換地方住。岡田則已經買房，看中的是資產持有的意義。

牧野的答案是「兩個都有」，他現在是兩地居住。

他的結論是：買房還是租房、選變動還是固定，沒有標準答案。重要的是，不要只因為「現在比較便宜」或「大家都這樣選」就決定，而是要想清楚：自己想過什麼樣的生活？在狀況改變的時候，還付得下去嗎？

東京媽媽日本不動產觀察

牧野提到的「升息 2% 也撐得住嗎」這個測試，對台灣買家來說尤其值得認真算一遍。台灣人在日本買房，通常是用日本的房貸或台灣銀行的海外不動產貸款，兩種利率結構不同，但同樣面臨這幾年日圓利率回升的壓力。尤其如果是買來出租，租金收入要能覆蓋利率升高後的還款額，這筆帳在規劃時就該算清楚。

文章裡提到的管理費和修繕積立金上漲，這幾年在東京確實感受很明顯，特別是屋齡超過 15 年的物件，修繕積立金調漲的頻率變高了。買中古公寓前，確認管理組合的財務狀況和修繕計畫是必要功課，這筆錢不是固定的，往後只會往上調。相關的持有成本結構可以參考不動產稅金攻略（購買、持有、出售三階段），裡面有完整的費用拆解。

參考資料來源：「変動金利、大丈夫？」住宅ローンは「＋2％でも返せるか」不動産のプロ・牧野知弘さんが語る判断基準 - ｄメニューニュース