日本不動產週報》外資把東京當激安天堂，1 億圓公寓 60 萬美元帶走｜2026-08-05

「這也太便宜了，根本天堂。」奧拉加綜研代表牧野知弘在《文藝春秋 PLUS》直言，5 年前 90 萬美元的物件現在 60 萬就能買到。連三井、三菱都搶不贏，因為他們用日圓競標。政府 6 月的規制案為何靜悄悄擱置？原文有牧野的推測。

不動產顧問田中歩用成約資料做的價格指數顯示，千代田、中央、港自 2025 年 Q4 起橫盤，租金更早在 Q3 就先停漲。「租金不漲、房價單獨衝高，理論上站不住腳。」台灣房東用「預期漲後租金」算投報率的隱性假設正在鬆動。哪幾區還在漲、哪幾區力道已弱？原文有分區點名。

首都圈後期高齡獨居世帶 5 年暴增 3.8 倍，東京都空屋已達 90 萬戶。牧野知弘點名：地價上漲推升繼承稅，逼繼承人把老家丟出來賣，但除都心特定區域外根本沒人接。郊區老家、老式獨棟、公寓大廈月月燒管理費。哪些物件會先變負債？原文有時間表。

野村證券試算：股票加不動產各賺 5 億圓，2026 年前追加稅額為 0，2027 年後直接跳到 9,939 萬圓，逼近 1 億。扣除額砍半、負擔率從 22.5% 拉到 30%，兩個參數同時收緊。手上有多筆物件想在近兩年出清的人，出售時機怎麼分散才不踩線？原文有兩個具體案例。

尾張藩武家屋敷聚集的名古屋高級住宅地白壁，蓋起 15 層鋼筋混凝土公寓「Proud 白壁 Court」，全 56 戶 3LDK 全室南向，2027 年 3 月交屋。從東大手站步行 9 分鐘，售價 5,200 萬到 9,200 萬圓。名古屋三越已設概念房間可看室內規格。

高緯物業數據：日本投資人 2025 年流入澳洲不動產超過 30 億美元，三年累計逾 70 億，其中三成投向 BTR（整棟出租住宅）。國際總監紐蘭德在墨爾本高峰會直言：「租金已大幅上漲，供給仍追不上需求。」為什麼日本錢不留在國內、轉頭去澳洲？原文有三個結構性理由。