「這也太便宜了，根本天堂」

新冠疫情前，1美元兌換約110日圓。2026年現在，匯率已經來到160日圓台。這意味著日圓的購買力在短短幾年內下滑了四到五成。

奧拉加綜研代表牧野知弘在接受《文藝春秋 PLUS》（2026年7月11日）訪問時，把這個現象說得很直白：「對外國人來說，日本的不動產超便宜。5年前要90萬美元的物件，現在60萬美元就能買到。」換算台幣，就是從約2,700萬台幣降到約1,800萬台幣。拿紐約的行情一比，外國投資人的反應往往就是：「這也太便宜了，根本天堂。」

牧野知弘指出，中國、台灣、香港等亞洲系投資人的動機尤其強烈。除了地理上的近便，部分中國本土買家還抱著「不知道什麼時候資產會被沒收」的憂慮，刻意把資金轉移到日本。對這些人來說，匯率折扣加上相對安全的法律環境，讓東京都心物件幾乎沒有不買的理由。

三井、三菱為什麼搶不贏外資？

問題不只發生在住宅市場。牧野知弘直言，日本大型企業長期持有的都心不動產，正快速流向外資。

結構是這樣的：積極介入上市公司的股東（即所謂的「物言う株主」，又稱維權股東）要求企業提升資本效率，施壓賣掉旗下持有的商辦或土地。物件一旦掛牌招標，進場的主角往往是歐美不動產投資基金。

有人或許會問：三井不動產、三菱地所這樣的日本大型業者，難道不能出手接下這些物件？牧野知弘的回答很簡單：「買不了。因為他們是用日圓在競標。」外資基金享有匯率折扣，等於天生比日本本土企業多出四到五成的出價空間，這個差距在競標時無法靠其他條件彌補。

6月預告的規制，悄悄「見送り」了

社群媒體和政治場合都出現過「應該限制外國人購買日本不動產」的聲音，日本政府也曾暗示將在2026年6月前後推出某種規制措施。但最終的結論是：暫時擱置，而且是靜悄悄地公告。

牧野知弘說，以下是他個人的推測：不動產業界團體一方面擔心利率上升，另一方面也清楚，一旦限制外國人購買，市場規模將大幅萎縮。政治人物則在維持業界關係與「不優待大企業日本經濟就撐不住」的前提之間取得平衡。兩股力量加在一起，讓規制案無聲無息地被擱下。

家賃漲1.5倍，已經在發生了

牧野知弘把郊外和地方城市稱為「小鳥們的世界」，目前大規模外資資金還沒有大量流入這些區域。但在都心，租賃物件的房東換成了外國人，辦公大樓的所有者換成了歐美投資基金，「明年起房租調漲」、「辦公室租金調漲為1.5倍」的狀況已經在現實中出現。

牧野知弘也點出了一個雙向風險：若日圓繼續走弱，外資流入會再加速；若日圓轉強，外資則可能集體出場了結，讓不動產市場跟著動盪。無論哪個方向，日本不動產市場都已形成高度依賴外部匯率因素的結構。

東京媽媽日本不動產觀察

台灣投資人在這波討論裡的位置有點特殊。從日本政府和媒體的角度，「亞洲系外國人買家」這個框架把台灣人和中國本土買家放在同一個類別裡討論。但實際上，台灣投資人的資金規模、持有邏輯、對物件類型的偏好，和歐美大型基金掃商辦大樓的玩法差距很大。文章裡描述的「家賃漲1.5倍」，對台灣小型投資人來說反而是持有出租物件的利多，而不是威脅。

真正需要留意的是規制的走向。這次雖然暫緩，但社會壓力還在。如果未來日本立法對外國人購置不動產加設限制，持有方式（個人名義、法人名義、是否有日本居所）可能決定你受不受影響。這個面向我們在2026房市警訊這篇有整理過目前市場的結構變化，可以對照參考。

參考資料來源：「1億円マンションが60万ドルで買える」…外国人投資家が日本の不動産を"激安パラダイス"と感じる恐ろしい現実 - 文春オンライン