都心3區價格頭打，租金先行止漲

東京23區的中古公寓大廈市場，出現了近年少見的訊號。不動產顧問田中歩，依據實際成約資料（非賣出希望價格）製作的價格指數顯示：都心3區（千代田、中央、港）自2025年第4季起，價格上漲已幾乎停頓，進入橫盤狀態。

這裡要特別說明田中歩的分析方法。市場上常見的「平均成交單價」容易受物件結構影響，某個月如果成交的都是新屋，平均單價自然拉高；那個月如果舊屋成交多，平均單價就往下。這篇分析用的是統計調整過的價格指數，盡量排除物件屬性變動的干擾，看的是「同樣條件的物件，價格到底有沒有在漲」。

各區分化：城南、城東還在漲，但力道在弱

23區並非全面停漲。依照分區來看，現在的格局大致如下：

田中歩指出，都心3區上漲停頓的背景之一，可能是以美元換算的價格指數在2025年第4季進入調整，海外投資人眼中的「便宜感」正在消退。城西、城北則以一般自住買方為主，持續上漲的物價讓房貸還款和生活費的壓力增加，家庭的購買力開始受到壓縮。城南和城東雖然目前仍在漲，但家計壓力的影響也有逐漸浮現的可能。

比房價更值得關注的，是租金的走向。東日本不動產流通機構公布的租賃公寓大廈成約租金資料顯示：都心3區自2025年第3季起，其他地區自2026年第1季起，租金上漲幾乎已停止，全面進入橫盤。

田中歩強調這一點的原因在於：不動產價格的基本邏輯，是把未來能收到的租金折現後加總。租金預期往上，價格才有本撐；租金預期停止上漲，價格單獨繼續衝高，在理論上就站不住腳。

日本目前面臨的是由成本推動的通膨。建築費和人工費居高不下，這對新築公寓大廈的訂價有一定支撐。但如果實質所得成長有限、租金也難以回升，中古公寓大廈要繼續維持過去幾年那樣的快速漲勢，難度相當高。田中歩的判斷是：整體市場有可能在高檔附近橫盤一段時間。

在整體橫盤的前提下，他也提到另一個趨勢：條件好的區域和物件，價格仍可望維持甚至繼續上升；競爭力不足的物件，則會愈來愈難漲。市場的兩極分化，有可能比過去更明顯。

租金橫盤這件事，對持有出租物件的台灣房東來說是一個具體的提醒。過去幾年東京23區租金持續上揚，不少人在計算投報率時，會把「租金未來還會漲」當成一個隱性假設。這篇資料告訴我們，至少從成約租金資料來看，2025至2026年間這個假設已經開始鬆動，都心3區更是在2025年第3季就先行止漲。

我們在協助台灣房東做物件評估時，一直強調要用現在的租金水準、而不是「預期漲後」的租金來算投報率。現在的市場環境，讓這一點更有必要認真對待。想進一步了解東京不動產投資的底層邏輯，可以參考我們整理的2026年東京房市警訊，裡面也有都心6區短期轉手數據的背景分析。