東京4棟、313戶共居公寓被打包成不動產基金

2026年9月28日，サムライ・キャピタル株式會社（總部位於東京港區六本木Hills North Tower 9樓，代表取締役社長：青山健）正式組成不動產基金「Colivia1」（合同会社Colivia1），投資對象為旗下共居租賃品牌「HAUN」的4棟物件，合計313戶。同年11月2日對外公告。

這4棟物件分別是：HAUN 田端（2024年3月開業）、HAUN 尾久（2025年8月開業）、HAUN 蔵前（2025年9月開業）、HAUN 大崎（2026年2月開業）。物件的日常營運由HAUN株式會社（同樣位於六本木Hills North Tower，代表取締役社長：吉嶋法生）繼續負責，サムライ・キャピタル擔任資產管理方（Asset Manager）。

稼働率99%，打動嚴格的國內事業法人

截至2026年9月底，這4棟物件的整體稼働率達到99%。サムライ・キャピタル在公告中表示，這個數字不只是「滿租」的象徵，更直接促成了資金面的下一步：一家對風險容忍度要求嚴格的國內事業法人，透過匿名組合出資的形式參與本基金，形成一個以中長期收益（Incomes Gain）加上資產增值（Value Up）為目標的「核心增值型基金」（Core-Plus Fund）。

稼働率能站上99%，サムライ・キャピタル歸功於幾個具體做法：透過自家官網直接招募租客（減少中介費）、全室附家具、免收押金與禮金（敷金・礼金ゼロ）降低初期費用，以及引入數位化流程提升營運效率。

這4棟物件怎麼來的？英國機構投資人是起點

公告說明了這批物件的取得背景。最初，サムライ・キャピタル與英國的機構投資人合作，目標是將共居租賃住宅（コリビング）確立為日本的新投資資產類別。4棟物件各自委由不同的開發商新建，サムライ・キャピタル透過「增值型基金」（バリューアッド型ファンド）以預先承諾購買方式（フォワードコミットメント）取得。

物件建好、HAUN株式會社接手營運並達到穩定稼働後，資金來源切換到這次的Colivia1，改由國內事業法人出資，進入所謂「稼働安定後的下一個階段」。

共居住宅（コリビング）是什麼？背後有人口數據支撐

所謂「共居住宅」，是指個人房間保有私人空間，但交誼廳、廚房、戶外區域等公共空間特別充實的租賃住宅形態，目標是讓都市單身居住者在保有隱私的同時，也能維持「與人和自然的輕鬆連結」。HAUN的官方概念是「執著於居住舒適度」。

サムライ・キャピタル引用了國立社會保障・人口問題研究所2024年的推計數據：日本單身戶比例將從2020年的38.0%，上升至2050年的44.3%。這個結構性的人口變化，是HAUN系列定位的市場基礎。

下一步：首都圈10棟以上持續展開

2026年10月，HAUN 平和台已開業，是Colivia1之外的新物件。サムライ・キャピタル表示，未來仍計畫在首都圈持續取得並營運10棟以上的HAUN系列物件，並重複同樣的資金循環模式：從土地選定、新建開發、增值型基金期間的招租，到穩定稼働後轉入核心增值型基金。

東京媽媽日本不動產觀察

共居住宅在台灣的討論度不高，但這次サムライ・キャピタル能拿到嚴格國內事業法人的出資，背後有一個關鍵：稼働率99%是可以被驗證的數字，不是口號。相比一般租賃住宅，共居物件的運營難度更高，因為公共空間的管理、社群氛圍的維持，都會直接影響續租率。能在4棟合計313戶的規模上維持這個水準，對資金方來說才有說服力。

台灣投資人如果在評估日本租賃物件，類似的邏輯也適用：稼働率的持續性比當下的數字更重要。物件是怎麼招客的、有沒有靠補貼稼働率撐數字、中介費結構是什麼，都是值得問清楚的問題。關於日本租賃物件的選擇與評估方式，可以參考日本租客最在意的9個物件硬條件。

參考資料來源：サムライ・キャピタル、コリビング賃貸住宅「HAUN」4物件を対象とする不動産ファンドを組成 - PR TIMES