日本不動產基金「みんなで大家さん」旗下大阪難波土地，開標前3天遭法院叫停拍賣，集體訴訟律師：不排除強制執行以外手段

年利7%的承諾，換來分配金全面停止

大阪・ミナミ道頓堀旁邊，有一塊約3,800平方公尺的土地，原本屬於日本不動產基金「みんなで大家さん」（大家一起來）。2026年11月2日，就在競賣開標前3天，這場備受矚目的拍賣程序突然被叫停。

「みんなで大家さん」以年利7%的分配金為賣點，從超過3.7萬名出資者手中募集了逾2,000億日圓（約台幣430億元）。2025年7月之後，旗下絕大多數商品的分配金全數停發。約2,500名出資者已對運營公司提起集體返還訴訟，請求返還約232億日圓（約台幣50億元）。

運營公司的2026年3月期決算顯示債務超過約2,881億日圓（約台幣620億元）。大阪府今年9月已撤銷其不動產基金業者的許可。

宗右衛門町的土地：市價的零頭就能標走

集體訴訟的原告代表人，就宗右衛門町那塊3,800平方公尺土地中、約2,550平方公尺、登記在運營公司名下的部分，向大阪地方法院申請強制競賣。入札（投標）已於10月29日結束，結果原定11月5日公告。

競賣的售出基準價額為約46億3,000萬日圓，換算每平方公尺約180萬日圓。對比同年公告地價顯示，附近土地的公示地價為每平方公尺2,500萬日圓，競賣基準價遠低於周邊行情。

開標前3天，競賣程序突然停止

據集體訴訟代理律師說明，「みんなで大家さん」一方在競賣申請人的銀行帳戶直接匯入部分清償款，並以此向法院申請停止競賣程序，導致開標前3天競賣手續暫時中止。

代理律師接受MBS採訪時表示：「我們將持續努力，包括強制執行（競賣）在內，追求全額回收。這次競賣雖然暫時停止，我們也在考慮研究強制執行以外的其他手段。」

東京媽媽日本不動產觀察

這個案子讓我想到一個台灣投資人在日本不動產市場容易忽略的結構性風險：基金型商品與直接持有不動產之間的本質差異。「みんなで大家さん」的出資者買的不是土地本身的所有權，是基金受益權。一旦運營公司出問題，手頭沒有可以直接處分的不動產，只能走集體訴訟、等待法院程序，而且即使走到競賣這一步，處置價格也可能遠低於市場行情。這次宗右衛門町土地的競賣基準價每平方公尺約180萬日圓，周邊公示地價是每平方公尺2,500萬日圓，差距懸殊。如果是直接持有不動產的海外房東，面對的風險結構完全不同。關於日本不動產投資前應該認識的制度和風險，可以參考我們整理的 日本買房5大踩雷紅旗。

參考資料來源：【速報】不動産ファンド「みんなで大家さん」所有の大阪・ミナミの土地開札3日前に競売が停止 集団訴訟の弁護士「強制執行以外の手段検討も」 - TBS NEWS DIG