2030年首都圈「負動產」海嘯：東京老家4年後可能賣不掉也租不出去

首都圈高齡化數字，比你想的嚴重

2025年，首都圈總人口3,688萬人，比2000年的3,341萬人多了約10%。但推動這個成長的，已經不再是從地方湧入的年輕人。連東京都的人口增加，也很大程度依賴在留外國人的增加。

真正在改變首都圈面貌的，是高齡者的快速累積。2000年，首都圈65歲以上高齡者480萬人，其中75歲以上的後期高齡者180萬人。到了2025年，高齡者已達924萬人，25年間成長1.92倍。後期高齡者則從180萬人暴增至539萬人，約成長3倍。「高齡化」這個詞已經不夠精確，首都圈正在經歷的，是「後期高齡化」的急速推進。

獨居老人暴增3.8倍，空屋即將爆發

核家族化讓多代同堂愈來愈少見。2023年，日本全國空屋總數達900萬戶，其中約四分之一、共208萬戶位於首都圈。東京都一地就有約90萬戶空屋，占全日本空屋總數的一成。

若只看個人住宅（非租賃用途）的空屋，首都圈有66萬戶，東京都有21萬戶。

個人住宅空屋的主要來源是繼承。2025年，首都圈每年死亡人數達40萬4,000人，是25年前（21萬2,000人）的1.9倍。而最直接牽動空屋數量的，是一個更具體的數字：後期高齡獨居世帶（單身老人）。

2020年，首都圈後期高齡獨居世帶為32萬8,000戶。到2025年，這個數字跳升至124萬8,000戶，5年間成長3.8倍。東京都內從17萬6,000戶增加到56萬3,000戶，成長3.2倍。

日本人平均壽命男性81歲、女性87歲。這些獨居後期高齡者，在不久的將來，將陸續發生「二次繼承」。所謂二次繼承，是指父母雙方都已離世，子女正式繼承老家的情形。一次繼承時，通常還有一方父母繼續住在老家或管理房產。但二次繼承一旦發生，繼承人就必須決定：住進去、賣掉、或出租。若一再拖延決定，空屋就此誕生。

「負動產」不只是地方問題，首都圈也難逃

繼承了、卻賣不掉、租不出去、自己又不打算住的不動產，日文有個專有名詞：「負動產」（負債型資產）。過去這個詞多半用來形容地方城市的老屋。但文章作者、不動產事業推廣者牧野知弘指出，首都圈的負動產也即將急速增加。

理由是：地價上漲帶動繼承評估金額上升，許多家庭將因此面臨繼承稅負擔，被迫把繼承到的老家拿出來賣或出租。但除了外資等投資資金主導定價的東京都心部分特定區域之外，父母住過的老式獨棟住宅或郊區公寓大廈，並不是投資市場的目標。

30至40歲的住宅需求主力人口，未來將持續加速減少。在這樣的供需結構下，郊區老家的資產價值，正面臨壓力。

首都圈的負動產還有一個讓人頭痛的地方：固定資產稅負擔遠比地方城市高。如果繼承的是公寓大廈，每個月的管理費和修繕積立金（大規模修繕準備金）也會持續產生，對繼承人來說形同負債。就算想放著不管，代價也不小。

2030年，市場認知將開始翻轉

牧野知弘在文中明確指出，現在公寓大廈價格高漲，這些分析聽起來像是在說夢。但他認為，這個認知的轉變，將在2030年前後、也就是未來5至10年內確實滲透進市場。2030年距今只剩4年。

對於想要在非東京都心品牌地段取得住宅、或以較低價格租屋的世代來說，這個供給大量釋出的時代，反而可能降低取得門檻。

文章最後，牧野知弘建議：趁著盂蘭盆節（日本的清明連假）回老家探望父母的時機，認真思考繼承與老家處置的問題。愈早做決定，選擇空間愈大。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇文章點出了一個台灣投資人在選物件時，常常忽略的分層概念：東京「都心特定區域」和「首都圈郊外」根本是兩個不同的市場，不能用同一套邏輯評估。

我們實際接觸的案例中，不少台灣買家在聽到「東京」兩個字之後，對位置的判斷就自動放鬆，買進了多摩或埼玉縣境的老舊公寓大廈，租金報酬率看起來不錯，但物件屋齡、管理費加上修繕積立金一算，實際現金流遠比試算表難看。這些物件，正是這篇文章裡說的「郊區老家釋出型」的供給來源。

繼承稅和繼承不動產的處置，對海外房東來說也是一個容易被忽略的議題。日本繼承稅制度對非居住者有額外的複雜性，相關背景可以參考 中山美穗遺產稅案、不動產繼承困境。如果你持有的是首都圈非都心物件，現在就值得認真評估退出時間點，而不是等到供給潮真的來了再做決定。

參考資料來源：お盆帰省で考えたい「実家暴落」の現実 あと4年で激変する首都圏の不動産、2030年に迫る"負動産"急増への備え - JBpress