先說結論：台灣人買日本不動產 8 大階段
- 第 1 階段：看物件（1-2 週，建議看 3-5 間做比較）
- 第 2 階段：買付申込 + 議價（5-10 天）
- 第 3 階段：重要事項說明 + 簽約 + 付頭金 10-20%（1-2 天）
- 第 4 階段：貸款審查（1 個月，現金購買可省）
- 第 5 階段：交屋日付清餘款 + 所有權移轉登記（當天）
- 第 6 階段：外匯法 20 天事後報告 + 指定納稅管理人
- 第 7 階段：不動產取得稅通知（半年到 1 年後寄到）
- 第 8 階段：每年確定申告（隔年 2/16-3/15）
總時程從看到物件到拿鑰匙約 6-10 週，諸費用佔買價 6-10%。台灣人特有的 3 件事：銀行開戶、外匯法報告、納稅管理人選任。
2024-2026 年日本不動產市場現況
2024 年日本國內不動產投資總額創下歷史新高 6.2 兆日圓，海外投資人是主要推動力量。台灣登頂東京 23 區外資買主第一名，超過中國跟新加坡。原因有三個。第一是日圓貶值（2020-2024 年累計貶值約 30%），同樣的 1 億日圓物件，台幣計價成本下降 25%。第二是 2026 年起預計利率上調，現在的低利率融資是窗口期。第三是台灣人對日本生活的熟悉度高，投資加第二居所雙重動機驅動。
價格走勢：東京 23 區中古公寓 2020-2024 年累計漲 18-25%，每年 3-5%。新築公寓漲幅更高，每坪行情從 2020 年 350 萬日圓漲到 2024 年 600-700 萬。中古市場供給穩定，是海外投資人的主場。
2026 年警訊：都心 6 區（千代田、中央、港、新宿、文京、目黑）短期轉手物件比例達 12.2%，比 2020 年的 5.8% 翻倍。市場有部分熱錢炒作跡象。長期持有 5-10 年的台灣投資人受影響較小，短期套利風險升高。深入了解請看 2026 房市警訊。
適合的物件類型怎麼選
台灣海外投資人最常買的 4 種物件類型，特性差異大。
區分公寓（マンション 1 戶）
大樓中買 1 戶，是 95% 海外投資人的選擇。優點：流動性高（東京 23 區中心平均 60 天賣掉）、管理組合代行日常事務、總價區間廣（2,000 萬到 1 億+）。缺點：管理費 + 修繕積立金每月 3-5 萬日圓固定支出、共用部分修繕要管理組合決議。
適合對象：首次日本投資、海外遠端持有、追求流動性、預算 5,000 萬到 1.5 億日圓。延伸閱讀 區分公寓詳細解說。
一戶建（戸建て）
獨棟住宅，土地完整持有（典型 100-150 ㎡）。優點：土地有獨立轉售價值、無管理費修繕積立金、20 年後可重蓋。缺點：所有修繕（屋頂、外牆、給排水）由屋主全責，屋齡 30 年以上的木造維護費用大。
適合對象：可以親自巡視、長期持有 20 年以上、家族居住兼投資。預算 5,000 萬到 1.5 億日圓。
一棟物件（整棟公寓）
買整棟 4-10 戶的小型公寓。優點：土地全持有、銀行擔保評價最高（融資成數 70-80%）、收益穩定（多戶分散風險）。缺點：修繕全責、管理工作量大、流動性最差（賣 90-180 天）、入門資金 5,000 萬日圓以上。
適合對象：3 億日圓以上預算的高資產投資人、有意擴大不動產事業規模。延伸閱讀 一棟物件詳細解說。
小套房（ワンルーム）
20-25 ㎡的單人套房，總價 1,500-3,000 萬日圓。表面投報率 5-7% 看起來高，實際上管理費比例大、空租週期長、轉售流動性差。新築投資型業者銷售的 1,800-2,400 萬套房，5 年後賣只能拿回 60-70%。
適合對象：薪資高需要折舊節稅的日本居住者。海外投資人不建議當主力。
買房 8 大階段逐步拆解
第 1 階段：看物件（1-2 週）
建議看 3-5 間同條件物件做比較。透過 SUUMO、HOMES 等公開平台 + 委託業者列出 REINS 內部物件清單。REINS 內部物件比 SUUMO 多 30-50%，要主動要求看全清單。
判斷標準（中古公寓）5 個指標：修繕積立金水準（每㎡每月 200 日圓以上健康）、大規模修繕履歴、管理組合健全度（議事録滯納戶 5% 以下）、耐震基準（1981 年 6 月以後是新耐震）、立地與將來性。
第 2 階段：買付申込（5-10 天）
看到喜歡的物件後，業者準備「買付申込書」遞給賣方。寫上希望價格、希望交屋日、貸款比例、特殊條件（如解約權、瑕疵擔保）。賣方收到後 3-7 天內回覆是否接受、或還價。
議價空間：東京 23 區中心物件 0-3%（物件少買方多）、東京 23 區外圈 3-8%、地方都市 5-15%。賣方急售（離婚、相續）議價空間大很多。
第 3 階段：重要事項說明 + 簽約 + 付頭金（1-2 天）
由業者派宅建士當面說明 重要事項說明書（重説），30-50 頁書面，內含物件權利、法規限制、設備狀況、交易條件。買主在每頁簽名後才進入買賣契約簽署。可改視訊（IT 重説）但要事先確認業者是否提供。
簽約當天付頭金 10-20%，存入業者預り金口座（不直接給賣方，避免賣方違約跑路風險）。賣方違約退頭金加倍，買主違約頭金沒收。
第 4 階段：貸款審查（1 個月）
選擇路徑：玉山銀行、國泰世華、富邦銀行的海外不動產貸款（年息 2.5-4%、貸款成數 50-60%、期 15-20 年）；香港 HSBC、星展（年息 3-4.5%、要求總資產 USD 100-200 萬）；日本地方銀行非居住者方案（橫濱銀行、千葉銀行、年息 3-4%、貸款成數 50%）。現金購買可省 1 個月時間。
第 5 階段：交屋日付清餘款 + 所有權移轉登記（當天 3-4 小時）
交屋日早上，買方賣方雙方代理人 + 司法書士 + 業者集合於法務局或現場。流程：賣方提交「登記原因證明情報」、買方付清餘款、銀行貸款下款（如有）、司法書士拿著文件即時到法務局申請所有權移轉登記、賣方交付鑰匙。延伸閱讀 所有權移轉登記詳細解說。
第 6 階段：外匯法事後報告 + 納稅管理人選任（交屋後 20 天內）
非居住者依日本外國為替及外國貿易法第 55 條之 5，取得不動產後 20 天內要透過日本銀行向財務大臣提交事後報告書。文件用日文寫，找在日行政書士代辦 2-5 萬日圓。「取得日」的定義是所有權移轉登記完成日，不是契約日。
同時間要到所轄稅務署提交「納税管理人の届出書」指定一名納稅管理人，否則固定資產稅、租金所得稅的繳納通知會寄到物件地址沒人收，年息 8.7% 滯納金累積。延伸閱讀 納稅管理人詳細解說 跟 海外房東的納稅管理人義務。建議交屋當天就把這 3 件事（登記、外匯法、納稅管理人）一次處理完。
第 7 階段：不動產取得稅通知（交屋後 6-12 個月）
都道府縣稅，住宅軽減後實付約評価額 ×3%。1 億物件評価額 6,500 萬，不動產取得稅約 195 萬日圓。通知書寄到物件地址，沒指定納稅管理人就會錯過繳納日。延伸閱讀 不動產取得稅詳細。
第 8 階段：每年確定申告（隔年 2/16-3/15）
非居住者出租物件的租金收入要在日本確定申告。可扣費用：管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、建物折舊、火災保險、貸款利息（建物部分）、稅理士費。第一年強烈建議找稅理士（8-15 萬日圓），自己申告錯誤的罰款（過少申告加算稅 10-15% + 延滯稅 8.7%）會比稅理士費貴 3-5 倍。完整稅務攻略看 日本不動產稅金完整攻略。
買日本不動產的諸費用 6-10% 細目
1 億日圓中古公寓買入諸費用約 600-800 萬，佔買價 6-8%。明細：
- 仲介手續費：(1 億 ×3% + 6 萬) ×1.1 = 336.6 萬日圓（買方上限）
- 登錄免許稅：評価額 6,500 萬，土地分 ×1.5% + 建物分 ×0.3%（住宅軽減至 2026/3）= 約 75 萬
- 不動產取得稅：評価額 ×3% = 195 萬（半年後寄通知）
- 司法書士報酬：15-25 萬
- 印花稅：3 萬（買賣契約書印花）
- 固定資產稅日割：5-10 萬（依交屋日跟年初的天數比）
合計約 630-680 萬日圓。實際試算用 購屋成本試算工具 輸入買價可一次算出全部諸費用。
持有後每年支出：固定資產稅（評価額 ×1.4%）+ 都市計畫稅（×0.3%）+ 管理費 + 修繕積立金 = 1 億物件每年約 130-180 萬。
賣出時：讓渡所得稅 20.315%（持有 5 年以上）或 39.63%（5 年以內）。看 三階段稅金完整攻略。
買完之後：出租 vs 自住 vs 民泊
多數海外投資人選擇出租。月例運作：代管公司收租 → 扣管理費後匯到日本帳戶 → 房東安排匯到台灣。月費代管公司收租金 5-10%（東京中心 8-10%、地方 5-7%）。隔年 2-3 月由稅理士辦確定申告。深入了解 在日本怎麼當包租公。
民泊有 180 天年上限（民泊新法）+ 各自治體條例限制。東京新宿區 40 ㎡套房比較：一般出租年收 148 萬 vs 民泊 132.5 萬（扣完清潔、平台費、備品後反而少）。除非自己住附近能管或有專業民泊代管團隊，海外投資人做民泊風險高。延伸閱讀 民泊詳細。
常見地雷 7 個
- 新築溢價陷阱：建商賣價含 10-20% 全新感溢價，買進立刻變中古，5 年內價值跌 15-25%。新築投資型業者推銷的 1,800-2,400 萬套房，5 年後賣只能拿回 60-70%。
- 修繕積立金過低物件：每㎡月繳低於 100 日圓的物件，10 年內必發生一時金徵收 50-100 萬／戶或月繳上調 2-3 倍。
- 舊耐震物件（1981 年 5 月之前）：地震保險年保費貴 2 倍、銀行多數不貸款、轉售買家層大幅縮小。
- 借地權物件：只買到「使用權」不是所有權，地主每年收地租，期滿要付高額更新料或還地。看似便宜實則風險大。
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東京媽媽日本不動產觀察
我們專門承接 2 億日圓以上的高額物件買賣顧問跟全程代管，這個門檻是過去 6 年實際操作下定下來的。1-2 億這個區間已經有大量業者在做，台灣客戶也不需要我們的視角。2 億以上開始進入「物件數量少、賣方挑買家、需要日方專業團隊整合」的領域，這時候在地有宅建士、稅理士、司法書士的整合服務才真正派上用場。
過去兩年我們經手的買賣案，最多的是港區、千代田區的中古塔樓 2-5 億區間，買家平均 50-65 歲、台灣科技業或金融業出身、想把資產一部分轉到日圓部位。這個族群的決策速度快（看 3-5 間 1 個月內下決定），對「買到對的物件」要求高，金額大一個錯誤決定影響就大。
如果你預算在 1-2 億日圓區間，這篇 guide 從選物件、稅務、流程到代管夠你自己跑完整套。我們的服務頁、FAQ、Glossary、試算工具加起來大概 200 篇文章 + 6 個試算機，是台灣中文圈日本不動產資訊密度最高的內容庫之一。
如果預算在 2 億以上、想要把整套交給專業團隊處理，直接聯絡。
延伸閱讀
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