日本房屋折舊節稅計算機
輸入建物價格、構造、屋齡，立即算出每年可扣除的折舊金額和節稅效果。確定申告必備。
※ 土地不能折舊。建物價格見買賣契約書，或用消費稅 ÷ 10% 反推。 怎麼查？
一律 20.42%（所得稅 20% + 復興特別所得稅 0.42%）
📌 計算方式說明
▍ 定額法償却率
本工具採用國稅廳「耐用年數省令 別表第八」的定額法償却率。算法：1 ÷ 耐用年數，小數第三位無條件進位。例如 47 年：1÷47≈0.02128… → 0.022。
▍ 節稅金額的稅率說明
非居住者（在日本沒有住所或居所）：租金收入適用源泉扣繳稅率 20.42%（所得稅 20% + 復興特別所得稅 0.42%），無住民稅。
居住者（在日本居住）：所得稅採累進稅率（5〜45%），各級距再加計復興特別所得稅（×1.021）及住民稅 10%。實際節稅效果以邊際稅率計算。本工具為概算，精確數字請洽稅務師。
什麼是折舊（減価償却）？
折舊（減価償却）是日本稅法允許房東將建物的取得成本，在法定耐用年數內逐年列為經費扣除的制度。土地不能折舊，但建物部分每年都可以列為經費，直接降低課稅所得。
中古物件的剩餘耐用年數更短，每年可扣除的折舊金額更大，節稅效果更顯著。例如屋齡 25 年的 RC 造公寓，剩餘耐用年數為 27 年，相比新築（47 年）折舊速度快了約 1.7 倍。
各構造法定耐用年數一覽
| 構造 | 法定耐用年數 |
|---|---|
| RC 造（鋼筋混凝土） | 47 年 |
| SRC 造（鋼骨鋼筋混凝土） | 47 年 |
| 重量鐵骨造（4mm 以上） | 34 年 |
| 輕量鐵骨造（3-4mm） | 27 年 |
| 木造 | 22 年 |
建物價格要去哪裡看？
1. 買賣契約書
買賣契約書上會寫明「土地 ○○円、建物 ○○円」的分拆。用建物那一欄的金額就對了。也可以用消費稅金額反推：消費稅 ÷ 10% = 建物價格。
2. 用固定資產稅評價額比例分拆
如果契約書沒有分拆，可以用固定資產稅評價額的土地/建物比例來分配。例如：總價 3000 萬、土地評價額 1000 萬、建物評價額 500 萬，建物比率 = 500/(1000+500) = 33%，建物價格約 1000 萬。
3. 購買前的概算
還沒買的話，公寓大廈用總價的 40～60% 估算建物價格，獨棟用 30～50%。
為什麼中古物件節稅效果更好？
中古物件的「剩餘耐用年數」更短，同樣的建物價格分攤到更少的年數，每年可扣除的金額就更大。舉個極端的例子：超過法定耐用年數的木造物件（屋齡 23 年以上），剩餘耐用年數只有 4 年。1500 萬的建物，每年可以列 375 萬的折舊經費。
但要注意：折舊期間短代表「能享受節稅的年數也短」。而且賣房時，折舊累計額會從取得成本中扣除，可能導致讓渡所得稅增加。建議做長期稅務規劃。
*本工具試算結果僅供參考