5 秒結論
- 投報率超高的物件：多半是木造／屋齡 50+／採光差／地點偏遠，不是划算，是陷阱
- 郊區房價差很多、租金差不多：看似投報率高，但空置率才是真正的分水嶺
- 離車站 15 分 vs 5 分：空置率 15% vs 5% = 年租金實質差 10%
- 首選地段：都市蛋黃區「中外段」物件（不需要最新屋齡）
- 沒特別偏好就選東京：人口淨流入最多、location 永遠是投資核心
要買城市還是郊區？要買東京還是大阪還是京都還是北海道？
為什麼有的物件投報率很高？
上日本房地產網站搜尋，如果用投報率排序，你會發現為什麼有的房子投報率超高的？通常有幾個原因：1. 房子不是所有權物件（會在別篇說明）2. 房子屋齡超過50年 3. 木造 4. 採光非常差 5. 地點比較偏遠。這次來講講地點偏遠這件事。
租金房價差距非等比
如果要去研究都市和郊區的租金差異，你會發現其實租金沒有差到很多，但是房價差異卻很大。郊區的房子明顯房價比城市低一截，離車站步行5分鐘以上的物件又硬是比車站步行5分鐘的物件房價再低了一截。但是租金的差距卻沒有這麼大喔！
最重要的考量點：空置率
那這樣看來，租金差異不大，房價差很大，那感覺應該是買郊區比較好囉？但別忘了考慮出租的一個重要因素：「空置率」。
誰來租房子？
郊區不是不能買，而是要先想一下，誰會來這裡租房子呢？日本勞動人口大量往東京等大都市移動，地方的租屋需求比起都市差非常大，這一點一定要讓大家先了解。但人數多的大學附近還是可以考慮，只是也要考慮少子化，如果客源只是來自單一大學，也要看看是否是市場已飽和。
所以在郊區購屋最大的風險就是「空置期」。就算你降低租金都不一定有人有需求，或是要等很久才找到房客。
離車站的距離
如果同樣在都市，離車站15分鐘和5分鐘的差異也是是否容易出租。空置率15%和5%的差，整整就等於你租金差了10%唷！還有如果房客住不長，換房客時的必要費用（打掃、仲介費等等）也是一筆成本。而且空置率低的物件比較容易預估未來收益，空置期的起伏較小，相對風險比較小。
不過精華中的精華的地區（如港區中心），房價會突然飆高，投報率就又會顯著變低。（投報率計算機 支援代入空置率，比紙面投報率準很多。）
我推薦的立地條件
就以上觀點綜合來看，我是推薦買都市蛋黃區中外段的物件，不一定要屋齡很新的，日本房屋的價值折舊率曲線和台灣的大大不同（可參考這篇關於屋齡和折舊率的文章），就會了解並非越新的越好喔！
要買哪個城市？
至於要買哪個城市，大家可能各有喜好，我會建議，如果你對哪一個城市特別有愛，就去買他的市中心物件，買了心情也好！如果沒有特別的想法，就東京囉！我的觀點是東京還是全日本淨移進人口最高的都市，而且我自己的投資經驗也是location, locaton, location.所以我會優先選擇東京。