日本購屋沒有履約保證帳戶，讓地面師（詐欺犯）有機可乘！

沒有。台灣的履約保證專戶是第三方（銀行或不動產公司獨立經理建築公司）在銀行開的專戶，買家匯入的錢直到過戶完成才撥給賣方。日本根本沒有這個制度，所以像「地面師」這種詐騙在台灣無法進行，發現產權無法過戶，錢會扣在專戶裡拿不到。

匯進「仲介公司的帳戶」。日本人也擔心仲介跑掉，所以若是不認識的小型仲介，和老客戶建立信任關係非常重要。現在也有一些大型仲介推出類似履約保證帳戶的專戶，但手續費不少、使用率也不高，大家還是習慣直接匯款給仲介公司。

地面師就是不動產詐騙犯，透過偽造身分證件冒充真正的土地所有人，騙取買家的購屋款項。因為日本沒有履約保證專戶、款項直接匯入仲介帳戶，一旦發現產權是偽造的，錢已經被領走，追討極度困難。Netflix 影集「地面師」就是改編真實事件。

日本超大公司積水房屋被地面師詐團鎖定，目標是五反田站走路 5 分鐘、目黑川第一排的超精華土地。地面師要求用「支票付款」（比匯款更容易提領），成功騙走 55 億日圓。這塊地後來被旭化成買下，蓋成 30 層樓高級公寓、每坪實坪 800-900 萬日圓完銷。

(1) 選擇信用良好、規模大的老牌仲介；(2) 詢問是否有類似履約保證專戶的服務，手續費可接受就用；(3) 和仲介建立長期信任關係，避免第一次合作就大額付款；(4) 買方自己也要核實賣方身分、產權文件，不能完全依賴仲介。

有，一些大型仲介推出類似履約保證帳戶的服務，由仲介公司旗下獨立子公司或合作銀行管理資金。缺點是手續費不低；優點是資金安全性明顯提高。對海外買家（尤其是中古屋且賣方不熟識的情況）建議主動詢問並考慮使用。

作者認為還原度蠻高的。影集中地面師要求用支票付款的情節，真實案件中也是一樣手法，支票比匯款至銀行更容易提領。影集讓許多日本以外的觀眾第一次知道日本房地產交易沒有履約保證這個結構性風險。

歷史原因，日本不動產交易長期依賴仲介公司的信譽和法定資格（宅建士）作為信任基礎，加上宅建業法對仲介有嚴格規範，一般情況下仲介詐騙成本極高。但這套系統遇到「地面師級」的專業詐騙時，安全缺口就暴露出來，結構性風險從未被徹底補上。