![[日本房地產]日圓貶值，現在是日本購屋的好時機嗎？](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fuvxcr9mg9nqag2mw.public.blob.vercel-storage.com%2Fcover-1775968372406-pxv61.png&w=2560&q=65)
5 秒結論
- 投資用：看「加上空置期的投報率」，匯率和整件事情無關
- 賭匯率：直接借日圓、持有現金部位，比買房直接 10 倍
- 逃難用：持有期間稅金、管理費、修繕費不會因無人住而省
- 想賺價差：折舊率高、賣屋稅重、稅制不支援炒作，請繞道
- 遺產規劃：日本遺產稅最高 55%、連夫妻間都有贈與稅
最近越來越多人問我這個問題，在這邊一次回答吧。
日幣貶成這樣，現在是買日本房地產的好時機嗎！？
首先先問一下你的目的是什麼？ 如果只是當成投資標的，我的答案是不要買。
十年前我說可以進場，當時沒有進的人可以問問自己是什麼原因？那時候房價這麼低，為什麼不買？覺得還會再低的人你不怕日圓繼續貶嗎？覺得語言不通的人你現在日文ペラペラ了嗎？那現在為什麼又覺得可以買了呢？因為感覺日圓貶值買房好划算嗎？
買日本房地產的目的是什麼呢？
買這房子如果是投資目的，就是拿來收租。如果你跟我說，「沒有，我是要賣掉賺差價」，那你還在幼幼班，請先做點功課再來，至少關於稅務先去瞭解一下。 收租的收入來源是什麼，就是房租。現在日本房價已經漲上去，實質投報率這麼低，拿到那一點點的房租，然後再換回台幣，到底是在做什麼白工啦。（不確定算下來划不划算？用 投報率計算機 把空置率、管理費代進去算實質 ROI。） 再說一次，買房子是要拿來收租。沒錯，你用台幣買日幣現在可以買比以前多很多，但是收到的房租從日幣換回來還不是少一樣的比例嗎！
日圓現在很低很划算？
有人說，日幣現在是低點，以後會上漲。那我就問，既然你相信現在是低點，那還不借錢買爆日圓，高點的時候換回來就賺翻了，何必繞這麼個遠路去買房子？ 更何況，如果日幣續貶，能承受投報因匯率再更低的風險嗎？尤其是貸款的人。
日本房地產的諸多維持費用要先考慮進去
有人說他是怕台海開戰，希望在第三國有個棲身之所逃難用。如果是這個思考，我只提醒你日本的房子維持費很高，不管有沒有人住，持有就是要持續支出稅金、管理費、修繕費喔！（固定資產稅試算工具 可以估每年的固都稅額。）如果這個風險可以承受那我不反對。
日本的房地產折舊率和稅制
我自己家是日本台灣兩地生活，所以匯率對我而言影響沒那麼大，各地賺的錢各地花就好，匯率有一邊跌也表示另一邊漲，不要換就沒有什麼匯率損失的問題，哪邊便宜就往哪兒去花。 看到這邊你可能想問，你難道不會希望大家都去買，房價上漲，這樣你不是可以賺更多嗎？如果有這樣想法的朋友還是別投資日本房地產吧。日本房地產從來不是一個賺價差的地方，整個市場和稅制都不適合炒價差，如果去研究他們房子的社會性折舊率和稅制就會了解。
會選擇投資日本房地產就是看上他的「穩定性、健全性和秩序性」，所以絕對不希望有搞不清楚狀況的一群人來破壞市場。而且越多想鑽漏洞的人進來，就可能會有更多的法規限制來防堵，市場越亂風險就越高。
台日房地產市場非常不同，不夠理解的話不要貿然進場
另外，日本購屋雖然房仲會盡量把所有事項交代清楚，因為他們不希望之後有糾紛，和台灣很多會故意隱瞞之後再耍賴剛好相反，但仍然有不少騙子。 例如包租的物件，最常見的糾紛就是：合約寫第ｘ年後可以調整租金或回報率，寫日文的。解說的時候說如果房租行情上漲還可以收更多喔！但卻沒說也可以調低... 還有很多，如果語言不通又不了解當地市場，我真的不鼓勵在這個混亂的點進場。
還有如果你還在問，要買郊區還是蛋黃區，要買大阪還是京都還是東京還是北海道，請先去做足功課。 功課沒做的我一律不建議買。到時候虧錢斷頭被騙不要怪我沒提醒。
最後總複習一下：
- 從台灣買（你人在台灣生活），投資用的話，只要看投報率。匯率和整件事情無關。（投報率是指加上空置期的）
- 逃難用的話請算清楚維持費。
- 覺得日幣會漲的，就去買日幣就好。
- 想賺價差的不用進來，賣屋稅很重、折舊率很高。
- 是好朋友才提醒大家。
- 最近有個什麼「日幣貶值正是日本購屋好時機」廣告狂打，請再想一下，日幣貶值你把日幣換回台幣時也只能換回一點點台幣！
追加一點，日本遺產稅超級高，連夫妻間都有贈與稅，葡萄牙才是繼承者天堂！