什麼是「サブリース」？聽起來超穩定的包租模式
有在看日本房地產的朋友一定看過「サブリース中」這個標註，這是「包租代管中」的意思。簡單說，無論房子有沒有租出去，包租公司每個月都會付約定的租金給你，表面看起來是「零空置風險」的完美方案。
先說結論：這樣的房子我絕對不碰。
這篇完整拆解為什麼專家避之唯恐不及，搭配 2018 年震驚日本社會的レオパレス21（Leopalace）事件、かぼちゃの馬車（南瓜馬車）事件，讓你看清包租合約背後的真實算盤。
日本上班族的「公寓經營副業」熱潮
日本上班族在 2010-2018 年間流行「経営アパート」（經營公寓）來賺取副業收入。為什麼會紅？
日本的 房租 / 房價比 比台灣高很多 ， 房租很高，房價沒那麼高，當房東的投報率相對有機會優於其他投資。再加上日本銀行給日本國民的超寬鬆房貸（常見 9 成以上成數、35 年期、利率 1-2%），上班族拿小頭期款就能槓桿出現金流。
熱潮下的話術：「年薪 500 万就能當包租公」
仲介推出的方案大概是這樣：
「年薪 500 万円以上，用 95% 貸款買一間小套房。月租 8 万円 − 貸款月繳 5.5 万円 = 正現金流 2.5 万円 / 月。再加上サブリース包租保證，完全零空置風險！」
聽起來很棒 ， 但這個模式至少有三個陷阱：
- 找不到房客 → 付不起貸款
- 沒算清各種費用（稅金、管理費、修繕積立金）→ 實際現金流其實是負的
- サブリース 的「穩定」背後藏著完全不對等的合約 ← 本文重點
サブリース 陷阱 1：兩年重新議價的死穴
「每兩年重議」條款
大部分包租合約都有一個不起眼但致命的條款：「毎2年賃料を改定できる」（每兩年可重新議定租金）。
包租公司願意簽包租的物件，大多是他們判斷「不難租出」的物件。但偶爾會看走眼，或遇到疫情、地震、少子化等意外。這時他們會啟動「重新議價」， 而且只會往下砍，不會往上加。
為什麼你只能接受？
你會想「那我不同意，不就好了？」， 這裡就是第 2 個致命處。
合約終止 = 包租公司收回主導權
你不同意重議 → 包租公司說「那我終止合約，你自己去租」。這時：
- 房子實際上可能根本已經空了半年（包租公司早就不認真招租）
- 你必須自己找房客 / 新的管理公司，空窗期至少 2-3 個月
- 貸款還是要繳，實質損失比降租還多
結果：90% 的房東只好吞下降租，從此陷入「降了就回不來、租金每 2 年再被砍」的惡性循環。
サブリース 陷阱 2：包租公司受「借地借家法」完整保護
這一條 99% 的投資人簽約時完全沒意識到。
日本法律的租賃邏輯
依據 《借地借家法》第 26-28 條：
- 房東不能擅自解約，承租方只要希望繼續承租，出租方就不能不租
- 房東也不能擅自漲租，必須承租方同意
這原本是保護一般房客的法律 ， 但當承租方是「包租公司」時，包租公司就享有和普通房客完全一樣的法律保護。
真實後果
這意味著：
- 包租公司想議價你只能接受（見陷阱 1）
- 包租公司不願意解約你就解不掉
- 你想賣房子 → 買方必須承接這個包租合約（日本是「買賣不破租賃」制度）
- 你想自己招租 / 換管理公司 → 不能，包租公司還在合約裡
我的親身經驗
我曾經出過帶條件的價，「要解除包租合約我才買」。結果呢？幾次下來都沒成功買到，因為包租公司根本不願意解約。一旦咬上了，沒人會輕易放棄這個穩定收入。
サブリース 陷阱 3：費用蠶食 + 現金流倒掛
包租公司收多少？
包租公司的費用大多是房租的 10-20%（用於「空置期補償」、「租客招募」、「代管服務」），業界常見：
- 新成屋 / 蛋黃區：10-15%
- 中古屋 / 郊區：15-20%
- 高風險物件：20-30%
加上這些，現金流常常變負
實際計算一間 3,000 万円小套房的現金流：
項目月金額備註名目租金80,000サブリース 合約金額包租公司抽成（15%）−12,000你實領 68,000貸款月繳−55,00035 年期、利率 2%固定資產稅（月分攤）−6,000年 7.2 万管理費 + 修繕積立金−12,000大樓共用火災保險（月分攤）−2,000年 2.4 万現金流−19,000每月虧近 2 万
這還是在包租公司如期付款的情況下。一旦進入「每 2 年重議」降租週期，現金流會更慘。
真實災情：レオパレス21 與 かぼちゃの馬車 事件
レオパレス21（2018-2019）
日本最大的包租業者之一，2018 年爆發建築工法不符合法規醜聞 ， 超過 3.9 萬棟、約 15 萬戶公寓建築有違法問題。同時，包租租金大幅下調、合約單方修改等投訴湧現。約 3.6 萬名房東集體受害，其中 8,000+ 戶提起集體訴訟。
かぼちゃの馬車（2017-2018）
スルガ銀行（駿河銀行）違法放款給上班族購買女性專用シェアハウス（分享屋）物件，承諾 30 年サブリース 每月租金保證。但運營公司スマートデイズ 2018 年破產，約 700 名房東、合計 2,000 億円規模 的包租合約全部失效，房東每月要自己扛 20-30 万円貸款，多人自殺或破產。
國會的反應：2020 年「サブリース新法」
兩個事件引爆後，日本政府 2020 年通過「賃貸住宅管理業法」（俗稱「サブリース新法」），強制規定：
- 包租業者必須登記管理
- 簽約前必須書面說明「租金變動風險」
- 禁止誇大宣傳（「絕對不降租」「30 年穩定」等用語違法）
- 包括「重要事項說明書」義務
但這部法律只能降低騙術風險，無法改變合約本質的不對等。
我個人的投資原則：0 包租
我個人絕對不碰有サブリース 的房子，也絕對不會跟包租公司簽包租合約。理由很簡單：
如果自己都覺得這房子可能會有較長的空置期風險，那就根本不應該買這間房。
如果對自己眼光很有信心，也不需要包租。
サブリース 不是降低風險，是把風險轉嫁
賠錢的生意沒人做。包租公司不可能讓自己虧錢還一直付你租金。正常出租時什麼都好說，遇到租不出去時，包租公司有很多方法讓自己不虧：
- 跟你談降低租金 ， 你更難自己招租，於是答應
- 拖延招租動作 ， 讓你感覺「沒他們你更慘」
- 單方面解約 ， 反正他們已經賺過初期幾年的好時光
降了之後就幾乎沒機會再漲回來，造成惡性循環。投報率降低 + 帶包租合約的物件要再賣出去，難度更高 ， 或必須更大幅度降價賣。
買房時看到「サブリース中」，要怎麼判斷？
直接跳過（推薦）
對剛入門的投資人，看到「サブリース中」直接跳過是最安全的選擇。同類物件很多，沒必要冒這個風險。
如果很想買，要做的 3 件事
- 調出包租合約原文，看兩年重議條款 + 解約條件
- 算 10 年現金流，不只算前 4 年
- 談「先解包租 → 再買」的條件 ， 不接受？就別買
結論：包租看似穩定，本質是陷阱
許多日本人 2018 年用血淚換來的教訓，不要讓海外投資人再重走一次。日本不動產投資的正確心法是：
選擇你眼光判斷得出「即使不包租也租得出去」的物件。
包租只是風險轉嫁，不是風險消除。
參考資料來源
- 国土交通省｜サブリース契約に関するトラブルにご注意ください
- 国土交通省｜賃貸住宅管理業法（サブリース新法）
- 法務省｜借地借家法（賃貸借契約の解除・更新に関する規定）
- 金融庁｜スルガ銀行に対する行政処分（かぼちゃの馬車事件）