東京辦公大樓一棟棟落入外資手中，日本人還在慶幸「物價比紐約便宜」
紐約的一杯水，東京的三杯水
不動產評論家牧野知弘最近在美國待了約三週。他說，在紐約車站賣店買一瓶礦泉水要 3 到 4 美元，漢堡加飲料換算成日圓輕鬆超過 3,000 圓（約台幣 650 元）。一個人在市內一天的花費壓在一萬日圓以內幾乎不可能。
他在紐約認識的日本駐外友人說了一個數字：紐約整體物價水準大約是東京的 3 倍。同一家公司的紐約現地法人，招募大學畢業新鮮人的年薪大約是 1,500 萬日圓（約台幣 320 萬元）。但扣掉 3 倍的物價，實質購買力換算回來其實只等於東京年薪 500 萬日圓的水準。紐約ビル清掃員時薪約 3,600 日圓，東京最低時薪是 1,226 日圓，剛好也是 3 倍。牧野說，當地許多年輕人根本租不起自己的公寓，只能住在 Share House。
日圓六年跌掉幾成？數字一排出來才知道有多嚴重
牧野整理了 2020 年初值到 2025 年終值的日圓貶值幅度，跟各國貨幣相比：
- 對新加坡幣：貶值 51%
- 對馬來西亞幣：貶值 45%
- 對美元：貶值 44%
- 對人民幣：貶值 43%
- 對泰銖：貶值 36%
- 對越南盾：貶值 27%
- 對菲律賓披索：貶值 24%
- 對印尼盾：貶值 20%
六年間，日圓對東南亞各國貨幣也跌了 20% 以上。以前日本人去東南亞旅遊覺得「好便宜」，現在這種感覺正在快速消失。2025 年日本人出境人次為 1,473 萬，只恢復到 2019 年 2,008 萬的約七成。日本人的護照持有率也掉到 18%。
一億日圓的公寓，六年間從 92 萬美元變成 64 萬美元
牧野用一個具體計算說明外資進場的邏輯：2020 年初，美國人看一間一億日圓的公寓，換算是 92 萬美元。到了 2025 年底，同一間一億日圓的公寓只要 64 萬美元。從美元的角度看，這六年間跌了將近三成，等於大特賣。牧野說，其他國家的富裕階層也有同樣的感受。
圓貶帶動了中國、台灣等外國個人投資者的日本不動產爆買，這已經有大量報導。但牧野這篇文章特別強調另一個層面：東京都心，日本大型企業持有的辦公大樓、商業設施、飯店、出租公寓，正在一棟接一棟地被外資投資基金收入旗下。
歐美維權股東要求日本大企業「把房子賣掉」
牧野指出，推動這波交易的，是歐美系的維權股東（activist）。他們向日本大企業施壓，要求把跟本業無關的不動產業務切割出售，把賣房所得拿去投資本業或發放股利。
原文點名的大規模案例：2025 年（原文寫「昨年」，相對於發布日期 2026 年 7 月，即 2025 年）札幌控股（サッポロホールディングス）出售不動產子公司股份；以及截至文章發布時，富士媒體控股（フジ・メディア・ホールディングス）正在進行的不動產事業出售競標。
牧野說，在這些競標中，幾乎看不到日本大型開發商的名字。原因是匯率與利率的雙重壓力。歐美投資基金用強勢貨幣購買，日本開發商要用貶值的日圓跟對手競爭。加上利率已開始上升，日本大型開發商本身已背負 3 兆到 4 兆日圓的有息負債，再追加數千億到 1 兆日圓的融資去參與競標，空間所剩無幾。
「近期內，日本企業和普通租客都會被要求大幅加租」
牧野對後續的判斷：都內優質不動產一旦落入外資手中，日本大型企業將面臨海外投資基金作為大樓業主要求的大幅加租。住在亞洲個人投資者所有公寓的一般日本租客，也將承受嚴苛的租金上漲壓力。
他也評論了高市早苗政府的回應：口頭上說「會採取果斷措施」，實際上的日圓干預被海外投資者看穿，短暫升值後又恢復圓貶，有時甚至帶來更深的貶值。他提到高市首相曾有「圓貶很好」（円安ほくほく）的發言，認為政府對這個局面的嚴重性理解不足。
「世界正開始把日本看成非先進國」
牧野的最終結論：日本即使升息，日圓的價值仍持續受損，代表國際金融市場對日圓的疑慮正在加深。他說，貨幣疲弱的國家不會有發展，世界正開始看穿「日本已不再是先進國」這個現實，而日本人自己還沒意識到這件事。
東京媽媽日本不動產觀察
牧野這篇文章的核心數字值得台灣投資人認真看一遍：2020 年到 2025 年，日圓對美元貶了 44%，對人民幣貶了 43%，對新台幣的貶幅也在這個區間附近。這意味著用台幣計算持有日本不動產的帳面成本，這幾年確實在縮水。
文章裡提到的機構資金大規模收購，針對的是大型辦公大樓和商業設施，跟個人買家買的住宅公寓是不同市場，不會直接搶物件。但資金大量流入對都心物件整體定價的支撐效果是真實存在的。台灣投資人常問的問題是：「現在進場是不是太貴？」日圓貶值讓外幣計價的帳面成本看起來比高峰期友善，但同時也帶來了持有期間匯率風險。關於這個判斷框架，我們在日圓貶值是進場時機嗎裡整理了 5 個判斷點，可以參考。
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