大阪的房價漲得比東京快嗎？

以中古公寓成交㎡單價看，2025 年大阪府 55.6 萬日圓、年增 12.4%、五年 +50.5%；東京都 108 萬日圓、年增 8.0%、五年 +27.1%。大阪的漲幅確實高，但價格水準只有東京的一半，而且 2025 年成交樣本 7,667 筆只有東京都 16,325 筆的 47%。漲得快、出場慢，是同一件事的兩面。

大阪的人口有在流入嗎？

有。總務省 2025 年住民基本台帳人口移動報告，全國只有 7 個都府縣淨流入，大阪府 +15,667 人排第 4（日本人 +17,489、外國人 -1,822），東京都 +65,219 人排第 1。20 到 39 歲的淨流入大阪府 +12,596 人，東京都 +76,617 人，年輕人每年淨流入的量差 6 倍。

2026 年地價公示大阪和東京誰漲得多？

住宅地：東京都 +6.5%（23 區 +9.0%），大阪府 +2.8%（大阪市 +6.5%）；商業地：東京都 +12.2%（23 區 +13.8%），大阪府 +8.5%（大阪市 +12.7%）。大阪市中央區和浪速區的商業地 +15.5%，並列大阪市內最高。大阪的漲幅集中在市中心商業地，觀光帶動的成分高；東京是住商全面上漲。

大阪還能做特區民泊嗎？

大阪市的特區民泊新規認定、追加房間與增加樓地板面積的申請，2026 年 5 月 29 日截止受理，之前已認定的設施可以繼續營業。之後在大阪市做短期住宿，剩下民泊新法（每年 180 天）和旅館業法的許可（簡易宿所或一般旅館飯店），過去用「特區民泊沒有天數上限」算出來的投報率不能再套用。大阪府內還有泉佐野市、貝塚市、羽曳野市、河內長野市的部分區域可以申請特區民泊。

大阪 IR 什麼時候開幕？

大阪府的官方 FAQ 寫的是以 2030 年（令和 12 年）秋天左右開業為目標，地點在夢洲。2025 年的大阪・關西萬博已於 2025 年 10 月 13 日閉幕，184 天累計來場約 2,902 萬人次。買大阪要分清楚哪些題材已經結束、哪些還在施工中。

台灣人在大阪買房可以貸款嗎？

可以。關西有兆豐、第一、玉山、彰化等台系銀行的據點，但大阪或京都的物件能不能貸，要看銀行的承作地區與個別審查，不能只看分行設在哪裡。簽約前務必先向銀行做非正式確認，細節看日本房貸完整攻略那篇。

東京媽媽推薦買大阪還是東京？

沒有特別偏好的話選東京，理由是人口淨流入壓倒性最多、租客組成穩定、出場容易，這是東京 vs 大阪同樣 1,980 萬那篇的立場。但大阪不是不能買，而是要用大阪的尺量：接受出場較慢、投報率靠現金流而不是靠海外買盤，而且題材的保存期限要自己算。

大阪 vs 東京買房比較｜五年漲幅 50.5% vs 27.1%、成交深度、人口流入、民泊與 IR

大阪 vs 東京 TL;DR
價格與漲幅：2025 年中古公寓成交㎡單價，東京都 108 萬日圓、五年 +27.1%；大阪府 55.6 萬日圓、五年 +50.5%。大阪漲得快，但價格水準只有東京一半。
成交深度：2025 年國交省資料庫的成交樣本，東京都 16,325 筆、大阪府 7,667 筆，只有東京的 47%。漲得快、出場慢。
人口：2025 年淨流入東京都 +65,219 人、大阪府 +15,667 人；20 到 39 歲的租客主力，東京 +76,617 人、大阪 +12,596 人。
題材保存期限：萬博 2025 年 10 月 13 日已閉幕；IR 以 2030 年秋開業為目標；大阪市特區民泊 2026 年 5 月 29 日截止受理新案。
結論不是二選一：東京都心買的是外幣計價資產、殖利率低、出場靠海外買盤；大阪買的是帳面投報率與觀光題材、出場靠本地需求。先決定你要哪種報酬。

2025 年大阪府中古公寓的㎡單價五年漲了 50.5%，東京都只漲 27.1%。這個數字在台灣的說明會上會被放很大。同一份資料還有另一個數字：大阪府一年的成交樣本 7,667 筆，東京都 16,325 筆。大阪的漲幅是東京的近兩倍，成交樣本是東京的一半。要不要買大阪，先把這兩個數字放在一起看。

這篇用三把尺量大阪和東京：價格與漲幅、人口、出場深度。然後把大阪這幾年的題材逐一標上保存期限，最後給一張「你要哪種報酬」的判斷表。數據主要來自東京不動產研究所《日本不動產數據報告》2026 年第 3 季（整理自國土交通省不動產情報ライブラリ與總務省統計）。

背景：日本的中古公寓是三個市場，不能用同一把尺

報告的全國視角把 47 都道府縣分成三類：東京圈、大阪名古屋福岡這類大都市、其餘各縣。三類的價格、流動性、租客結構完全不同。「日本房子便宜」這句話，多半是拿第三類的價格配第一類的想像；「大阪漲得比東京快」則是拿第二類的漲幅配第一類的流動性。判斷順序是先看該縣一年有幾筆成交樣本，再看價格；報告只拿樣本 500 筆以上的縣比五年漲幅，樣本太少的縣，價格便宜反映的多半是流動性，不是機會。

第一把尺：價格與漲幅

都道府縣	2025 年成交樣本	㎡單價（萬日圓）	年增率	五年變化
東京都	16,325	108.0	+8.0%	+27.1%
神奈川縣	7,454	56.9	+3.5%	+28.1%
大阪府	7,667	55.6	+12.4%	+50.5%
京都府	1,214	53.8	+7.6%	+34.5%
福岡縣	2,598	42.1	+5.3%	+43.6%

大阪府㎡單價 55.6 萬日圓，跟神奈川縣差不多，是東京都的一半。五年 +50.5% 在樣本 500 筆以上的都道府縣裡排第一，福岡 +43.6% 第二，都高過東京的 +27.1%。但東京 2026 年第 1 季的港區已經到 200 萬日圓、千代田區 197 萬、中央區 186 萬，都心和大阪府整體的價差是 3 到 4 倍（時間點和地域範圍不同，看量級就好）。另外，年度成交單價會受當年成交物件的屋齡、面積、位置組成影響，不完全等於同一間房子的漲幅。

2026 年地價公示（1 月 1 日時點標準地的土地價格，不是公寓成交價）補了另一個角度：住宅地東京都 +6.5%（23 區 +9.0%），大阪府 +2.8%（大阪市 +6.5%）；商業地東京都 +12.2%（23 區 +13.8%），大阪府 +8.5%（大阪市 +12.7%）。大阪市中央區和浪速區的商業地都是 +15.5%，並列大阪市內最高。讀法是：大阪的漲幅集中在市中心商業地，觀光和商業帶動的成分高；東京是住宅地和商業地全面上漲。大阪府整體住宅地 +2.8% 跟全國平均 +2.1% 差不多，代表大阪市以外的住宅地沒有跟上。

第二把尺：人口，也就是租客從哪裡來

2025 年	淨流入合計	日本人	外國人	20 到 39 歲
東京都	+65,219	+65,597	-378	+76,617
大阪府	+15,667	+17,489	-1,822	+12,596

總務省 2025 年住民基本台帳人口移動報告，全國只有 7 個都府縣淨流入：東京都、神奈川縣、埼玉縣、大阪府、千葉縣、福岡縣、滋賀縣，其餘 40 道府縣都在流出。關西只有大阪府和滋賀縣淨流入，京都、兵庫都在流出，這是大阪相對於京都、兵庫的優勢；但跟東京比，20 到 39 歲的淨流入差了 6 倍，而且大阪的外國人是淨流出的（-1,822 人），東京都的外國人也接近持平。這個數字要注意：它是國內市區町村之間的遷移登記，不含從海外入境，所以看的是外國人在日本國內的重新分布，不是總量。

租客基本盤的規模，決定了空置期的長短和租金的談判力。年輕人淨流入是看這個基本盤的線索之一，但它是每年的流量，不等於租客總數。東京 vs 大阪同樣 1,980 萬那篇講的四個理由，第一條就是出租要選供不應求的地方；要買城市還是郊區那篇則說空置率才是投報率的真正分水嶺。大阪市中心有基本盤，大阪府的郊區就要一區一區看。

第三把尺：出場，也就是誰來接手

成交樣本 47% 這個數字，可以當成流動性的參考。國交省資料庫收錄的成交，東京都一年有 16,325 筆，大阪府有 7,667 筆；樣本不等於全市場的成交總數，但差距這麼大，代表買方的厚度不同。這不代表大阪賣不掉，代表議價空間和等待時間可能不同，實際還是看物件條件和定價。報告對都心外圈的建議同樣適用於大阪：買得便宜、賣得慢，持有期要以五年以上規劃。

東京自己也分成兩個市場。2024 年第 3 季之後，都心 5 區和周邊 5 區的成交價格指數分道，2026 年第 1 季都心 160、周邊 132（2021 年第 1 季為 100）。都心的價格跟著資金流動走，賺的是資本利得與匯率，出場靠海外買盤；周邊受房貸負擔能力約束，賺的是現金流，出場靠本地自住需求。大阪的多數物件比較像東京周邊的邏輯：投報率靠租金、出場靠本地需求。所以「拿大阪 6% 投報率比東京都心 3%」這種比法，比的是兩種不同的商品。

大阪的三個題材，各有保存期限

萬博：已經結束

2025 年大阪・關西萬博 4 月 13 日開幕、10 月 13 日閉幕，184 天累計來場約 2,902 萬人次。萬博期間帶來的住宿需求，現在是過去式。2025 年成交數據裡有多少萬博效應，2026 年的數字會告訴你。

IR：目標 2030 年秋

大阪府的官方 FAQ 寫明，大阪 IR 以 2030 年（令和 12 年）秋天左右開業為目標，地點在夢洲。這是還在施工的題材，距離開業還有 4 年。買在 IR 題材上的人，要問自己這 4 年的持有成本由誰付、開業後的需求是不是集中在夢洲周邊而不是你買的那一區。

特區民泊：新案停收

大阪市過去是全國特區民泊的主場，特區民泊沒有 180 天上限（但大阪市規定最少住 2 泊 3 日），撐起了「買大阪做民泊投報率 10%」的算式。大阪市公告新規認定、追加房間與增加樓地板面積的申請，2026 年 5 月 29 日截止受理，5 月 29 日以前已認定的設施可以照常營業，當天以前送件、之後才核准的也比照辦理。之後在大阪市做短期住宿，剩下民泊新法（每年 180 天）和旅館業法的許可（簡易宿所或一般旅館飯店）兩條路，前者一年最多只能收 180 天的住宿費，後者受用途地域限制。大阪府內還有泉佐野市、貝塚市、羽曳野市、河內長野市的部分區域可以申請特區民泊。另外，大阪府對民泊房客也課宿泊稅（房價每人每晚 5,000 日圓以上，依價位 200 到 500 日圓），由經營者代收。用舊算式買大阪的人，投報率要重算，細節看買日本房做民泊前要確認什麼。

貸款與管理：大阪的實務門檻

關西有兆豐、第一、玉山、彰化等台系銀行的據點，但大阪或京都的物件能不能貸，要看銀行的承作地區與個別審查，不能只看分行設在哪裡，這在日本房貸完整攻略寫過。人在台灣買大阪，代管也要另外找當地團隊，管理費率和服務內容跟東京不一定一樣。這些不是不能解決，但都是成本，要在投報率裡扣掉。

人在台灣收租還有一個現金流細節：承租人如果是法人，或不是租來自住的個人，付租金時要先扣繳 20.42%；賣房時，買方原則上也要先從價款扣繳 10.21%（個人買來自住、價款 1 億日圓以下的例外）。扣繳不是最終稅額，要靠申報多退少補，資金要預留。這條東京、大阪都一樣。

所以買哪裡：先決定你要哪種報酬

你的條件	比較適合	要接受的代價
要的是外幣計價資產、資本利得，能接受殖利率低	東京都心 5 區	總價高、殖利率低於周邊、價格跟利率與匯率連動
要的是穩定現金流、租客基本盤大	東京 23 區周邊與都心外圍	漲幅因區而異，外圈不少區年增率個位數；持有期五年以上
要的是較高帳面投報率、能接受出場慢	大阪市中心車站圈	成交樣本只有東京一半、題材保存期限要自己算、貸款要確認承作地區、代管要另找當地團隊
要的是民泊或觀光收益	先看制度再看城市	大阪市特區民泊已停收新案，東京各區與京都市也各有條例限制

我的立場跟為什麼我要買東京的房子那篇一樣，沒有特別偏好就選東京，理由是人口淨流入壓倒性最多、租客組成穩定、出場容易。但這不等於大阪不能買。大阪府是關西淨流入最多的府縣，大阪市中心的商業地價在漲，成交樣本數也是全國第二。要買的話，用大阪的尺量：投報率用現金流算，不用海外買盤算；持有期抓五年以上；題材只當加分，不當底氣。

給台灣投資家的建議
看任何城市的漲幅前，先看成交樣本數。樣本不到東京一半的市場，漲幅要打折看，出場時間要估得保守一點。
比大阪和東京的投報率時，把空置率、代管費、貸款利差一起放進投報率計算機，比帳面數字沒有意義。
大阪的三個題材裡，萬博已結束、IR 還有 4 年、特區民泊已停收，用哪個題材買就要承擔那個題材的時間表。
不管買哪裡，持有期抓五年以上比較穩。賣出的稅率也是以五年畫線，但看的是出售那年 1 月 1 日時是否已持有超過 5 年，實際上要接近 6 年，看非居住者賣房稅。

寫在最後

整理幾個提醒：大阪五年 +50.5% 是真的，成交樣本只有東京 47% 也是真的；人口淨流入大阪排第 4，但 20 到 39 歲的年淨流入跟東京差 6 倍；萬博結束、IR 在 2030 年、大阪市特區民泊停收，三個題材各有時間表。下一步，把你看上的物件用投報率計算機跑一次實質投報率，再回頭看日本買房完全指南把流程和成本串起來；想看東京各區的數據，等數據報告的下一期。

用試算工具實際跑一次

投報率計算機：代入空置率與代管費，比較大阪與東京物件的實質投報率
讓渡所得稅試算：短期與長期讓渡（以出售那年 1 月 1 日是否持有超過 5 年判定）的稅負差距

買大阪還是買東京：五年漲 50.5% vs 27.1%，但成交樣本只有一半，用三把尺量完再決定