非居住者賣房稅 TL;DR
- 稅率：非居住者不繳住民稅，長期讓渡所得 15.315%、短期 30.63%；日本居住者是 20.315% 與 39.63%。
- 5 年怎麼算：以賣出年度的 1 月 1 日判定持有期間，不是買入日起算滿 5 年。
- 先扣 10.21%：買方付款時原則上先扣 10.21% 源泉稅，例外是買方為個人、自住用、價金 1 億日圓以下。隔年 2 月 16 日到 3 月 15 日確定申告多退少補。
- 稅基：讓渡所得 ＝ 賣價 − 取得費（建物要扣折舊）− 讓渡費用。契約遺失只能用賣價 5% 當取得費。
- 台灣端：海外所得達新台幣 100 萬元計入基本所得額，免稅額 750 萬元。
同一間房子，2025 年 12 月賣跟 2026 年 1 月賣，稅率可以差一倍。這不是節稅技巧，是國稅廳網站上寫明的判定規則，只是多數人到了要賣的時候才第一次看。
這篇專門寫給人在台灣、持有日本不動產的個人投資人：稅率怎麼來、5 年怎麼算、稅基怎麼算、賣出當下的資金流是什麼樣子、台灣端還要做什麼。法人賣房的規則不同，文末另外提。
背景：為什麼非居住者的稅率比日本人低
日本的不動產讓渡所得是分離課稅，不跟薪資、租金合併計算，稅率固定。依國稅廳的說明，非居住者只就國內源泉所得課稅，而「國內土地、建物的讓渡對價」和「國內不動產的租賃對價」都在國內源泉所得的範圍內，所以賣日本房子一定要在日本報稅。
差別在住民稅。總務省的說明是，個人住民稅的納稅義務人是課稅基準日 1 月 1 日在該市町村有住所的人。人在台灣、日本沒有住所的非居住者，不是住民稅的納稅義務人，所以讓渡所得稅裡的住民稅部分（長期 5%、短期 9%）不用繳。剩下的是所得稅，加上以所得稅額 2.1% 計算的復興特別所得稅。
身分 | 長期（1 月 1 日時持有超過 5 年） | 短期（5 年以下） |
|---|---|---|
日本居住者 | 所得稅 15% ＋ 住民稅 5% ＋ 復興 0.315% ＝ 20.315% | 所得稅 30% ＋ 住民稅 9% ＋ 復興 0.63% ＝ 39.63% |
非居住者（台灣居住者） | 所得稅 15% ＋ 復興 0.315% ＝ 15.315% | 所得稅 30% ＋ 復興 0.63% ＝ 30.63% |
注意「非居住者」是稅法上的身分，看的是你有沒有在日本的住所或連續一年以上的居所，不是國籍。拿工作簽證住在東京的台灣人是居住者，適用左邊那欄。
5 年怎麼算：看賣出那年的 1 月 1 日
國稅廳 No.3208 與 No.3211 的原文都是同一句：「譲渡した年の 1 月 1 日現在の所有期間」超過 5 年是長期、5 年以下是短期。用例子最清楚：
買入 | 賣出 | 判定日 | 判定日的持有期間 | 結果 |
|---|---|---|---|---|
2020 年 6 月 | 2025 年 12 月 | 2025 年 1 月 1 日 | 4 年 7 個月 | 短期 30.63% |
2020 年 6 月 | 2026 年 1 月 | 2026 年 1 月 1 日 | 5 年 7 個月 | 長期 15.315% |
口訣是「買入年份加 6 年的 1 月 1 日以後賣，一定是長期」：2020 年買的，2026 年起賣都是長期，2025 年賣不管幾月都是短期。
這條規則跟市場週期放在一起看更有意思。東京媽媽 2026 年 9 月號的東京不動產數據報告算了二十年的成交 ㎡ 單價指數：以 2005 年第 3 季為 100，2012 年第 3 季只有 104，原地踏步 7 年；2019 年第 3 季 161；2025 年第 4 季 210。二十年翻一倍，但一半的漲幅集中在 2013 到 2019 年。2013 年以前買的人有十年漲幅當安全墊，2020 年以後買的人沒有。報告的建議是後者的持有計畫要以「五年內不靠賣出」為前提，而稅制剛好也在同一個地方畫線。
稅基怎麼算：賣價減取得費減讓渡費用
稅率大家都會背，真正決定稅額的是稅基。公式是：讓渡所得 ＝ 賣價 − 取得費 − 讓渡費用。
取得費：建物要扣折舊
取得費是當初買土地和建物的錢，但建物的部分要扣掉持有期間的折舊，國稅廳 No.3261 寫得很清楚。沒有拿來出租、單純自用或空置的建物，用「取得價額 × 0.9 × 償却率 × 經過年數」算折舊相當額，上限是取得價額的 95%；償却率依構造：木造 0.031、鋼筋混凝土造 0.015、輕量鋼骨造 0.036 或 0.025。有出租的建物，則用你每年報稅時已經提列的減價償却（折舊攤提）累計數，這個數字通常比自用公式大，代表出租多年的物件取得費會被扣得更多、稅基更大。
買入時的仲介費、登錄免許稅等能否計入取得費，依當年的申報方式而定，契約書、領收書、報稅資料全部留著就對了。
契約遺失：只能用 5%
國稅廳 No.3258：取得費不明時，可以用賣價的 5% 當概算取得費。這是全篇最痛的一條。一間 6,500 萬日圓賣掉的房子，證明不了取得成本的話，取得費只剩 325 萬日圓，等於 6,000 萬全部當作獲利課稅。買房時簽的買賣契約書、領收書、司法書士的登記費用明細，請掃描存雲端，紙本放台灣。
讓渡費用：賣的時候花的錢
國稅廳 No.3255 列的讓渡費用包含賣出時的仲介手續費、賣方負擔的印花稅、為了賣屋請租客搬走的立退料、為了賣地拆除建物的費用等。持有期間的修繕費、固定資產稅不算讓渡費用。
3,000 萬日圓特別控除：投資物件基本上用不到
國稅廳 No.3302 的居住用財產特例，賣自己住的房子可以從讓渡所得扣最高 3,000 萬日圓，不論持有長短。條件是「現在自己住」或「以前住過、搬離日起算第 3 年的 12 月 31 日前賣出」。純出租的投資物件不適用；但如果你曾經在日本工作自住、後來搬回台灣，3 年內賣可能還有機會，這種情況值得付稅理士費問清楚。
賣出當下的資金流：先少拿 10.21%
國稅廳 No.2884：買方付土地等的讓渡對價給非居住者時，要先扣 10.21% 的源泉所得稅繳給稅務署。免扣的條件只有一種：買方是個人、買來給自己或親屬居住、而且價金 1 億日圓以下，三個條件同時成立。賣給法人、賣給投資客、或價金超過 1 億日圓，都會被扣。
所以交屋當天你拿到的是 89.79% 的價金，剩下 10.21% 要等到隔年 2 月 16 日到 3 月 15 日確定申告（國稅廳 No.2020），算出實際稅額後多退少補。非居住者在日本沒有住所，依国税通則法第 117 条要指定納稅管理人代為申報、收退稅款，這件事在納稅管理人完整指南寫過，賣房前先確認你的納稅管理人還在、還願意接。
假設案例：同一間房，長期與短期差多少
以下是虛構數字，四捨五入，不含購入諸費用與消費稅細節，只為了看規則怎麼運作。
- 2020 年 6 月以 5,000 萬日圓買入東京中古公寓（土地 3,000 萬、鋼筋混凝土造建物 2,000 萬），自用未出租。
- 賣價 6,500 萬日圓，賣給法人買家，所以會被扣 10.21%。
- 建物折舊相當額：2,000 萬 × 0.9 × 0.015 × 6 年 ＝ 162 萬；取得費 ＝ 3,000 萬 ＋ 1,838 萬 ＝ 4,838 萬。
- 讓渡費用（仲介費等）假設 220 萬。
- 讓渡所得 ＝ 6,500 萬 − 4,838 萬 − 220 萬 ＝ 1,442 萬日圓。
項目 | 2026 年 1 月以後賣（長期） | 2025 年內賣（短期） |
|---|---|---|
稅率 | 15.315% | 30.63% |
應納稅額 | 約 221 萬日圓 | 約 442 萬日圓 |
交屋時被扣的源泉稅（6,500 萬 × 10.21%） | 約 664 萬日圓 | 約 664 萬日圓 |
確定申告後 | 退回約 443 萬日圓 | 退回約 222 萬日圓 |
三個觀察：第一，早一個月賣，多繳 221 萬日圓的稅，等於這間房 6 年獲利的 15%。第二，不管長短期，交屋時被扣的 664 萬都比實際稅額多，那筆錢要等到隔年報稅才回來，賣房的現金流規劃要抓一年。第三，如果契約遺失只能用 5% 概算取得費，讓渡所得會變成 6,500 萬 − 325 萬 − 220 萬 ＝ 5,955 萬，長期稅額約 912 萬日圓，是原本的 4 倍。
台灣端：海外所得要併入基本所得額
財政部稅務入口網的說明：同一申報戶的海外所得全年合計達新台幣 100 萬元，就要全數計入基本所得額；基本所得額超過免稅額（113 年度起為 750 萬元）的部分，按 20% 計算基本稅額，再跟一般所得稅額比較，擇高繳納。以上面的案例，1,442 萬日圓的讓渡所得換成台幣早就超過 100 萬元，一定要申報；會不會實際多繳稅，看你的基本所得額有沒有超過 750 萬元。在日本已繳的稅能否在台灣扣抵、怎麼取得證明，請找熟悉台日兩邊的會計師。
法人持有的規則不一樣
用日本法人持有再賣出，不適用個人的長短期分離課稅，而是併入法人所得課法人稅，沒有 5 年的門檻。這是法人買房還是個人買房那篇講的「出售時機的彈性」，但法人的固定成本和解散成本也要一起算，不是為了賣房方便就開公司。
給台灣投資家的建議
- 買的那一天就把「買入年份 ＋ 6 年的 1 月 1 日」寫進行事曆，那是稅率減半的日子。
- 契約書、領收書、登記費用明細、每年的確定申告書全部數位化保存，取得費證明不了的代價是稅額翻倍到 4 倍。
- 賣房前先問買方是誰：賣給法人或投資客一定被扣 10.21%，現金流要抓一年才回來。
- 賣出隔年的 2 月 16 日到 3 月 15 日要確定申告，納稅管理人要先安排好；台灣端 5 月報稅記得申報海外所得。
- 試算工具的稅率是居住者版本，非居住者請把結果換成 15.315% 與 30.63% 重算，或直接找稅理士出正式試算。
寫在最後
整理幾個關鍵提醒：非居住者的稅率是 15.315% 與 30.63%，5 年看賣出年度的 1 月 1 日；稅基由取得費決定，折舊和證明文件比稅率更影響稅額；交屋時先被扣 10.21%，隔年申告才退；台灣端海外所得要申報。下一步用讓渡所得稅試算看長短期的金額差距，再看日本不動產稅金完整攻略把三階段串起來；還沒買的人先看日本買房完全指南的持有成本那一段。
用試算工具實際跑一次
參考資料來源
- 國稅廳｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 國稅廳｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
- 國稅廳｜No.2884 非居住者等に対する源泉徴収・源泉徴収の税率
- 國稅廳｜No.2878 国内源泉所得の範囲
- 國稅廳｜No.3261 建物の取得費の計算
- 國稅廳｜No.3258 取得費が分からないとき
- 國稅廳｜No.3255 譲渡費用となるもの
- 國稅廳｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
- 國稅廳｜No.2020 確定申告
- 國稅廳｜納税管理人届出（非居住者が国内において納税義務を履行できないとき）
- 總務省｜個人住民税
- 財政部稅務入口網｜海外所得達 100 萬元者，是不是就必須繳納基本稅額？