2026/09 月資料｜資料查核日：2026 年 9 月 29 日｜不斷更新。本次重寫銀行資格、據點、利率、文件與申貸流程，取代舊版未經充分驗證的數字。本文「未公開」表示本次查閱的公開官方資料不足以確認該項條件，並不等於銀行不承作或沒有內部標準。
若銀行方案、申貸資格或利率有更新，歡迎透過聯絡頁面來信，並附上銀行官方公告、產品說明或可核對的資料。我們會查核後更新本文。
台灣人申請日本房貸，先看這幾件事
- 先分清住在台灣、在日無永住、在日有永住，再確認自住或出租用途。
- 沒有永住仍有申貸機會，但可申請不代表一定核准。
- 利率、成數、面積與屋齡要看個別產品，沒有可直接套用所有台系銀行的統一數字。
- 有銀行據點不代表你的物件可貸，也不代表每個據點都受理非居住者個人房貸。
想在日本買房，最先要提供給銀行的是居住地、收入來源、購屋用途與物件資料。拿別人的核貸利率來估自己的預算，很容易漏掉適用資格。這篇把可查到的官方條件與仍須詢價的項目分開，方便你直接向銀行確認。
一、先確認你是哪一種申請人
| 申請人情況 | 可先查詢的產品 | 申請前要確認 |
|---|---|---|
| 住在台灣、日本非居住者 | 明確受理海外居住者的日本不動產融資 | 國籍、稅務居住地、海外收入及帳戶安排 |
| 在日本居住、沒有永住 | 受理非永住者的住宅貸款；出租另詢投資貸款 | 在留資格、工作收入、日語能力、配偶或保證要求 |
| 在日本居住、已有永住 | 符合資格的一般住宅貸款或投資貸款 | 用途、負債、年齡、物件及保險要求，仍須審查 |
三井住友銀行官方 FAQ明確表示：未取得永住權的外國人可以申請住宅貸款，前提是能獨立以日文溝通、理解契約文件，並通過銀行與指定保證公司的審查。這不能推論成住在台灣的出租投資買家也適用。
各行條件不同。例如SBI 新生銀行的非永住申請方式，列有配偶為日本籍或持有永住許可、且由該配偶擔任連帶保證人的要求。Flat 35則要求外國籍申請人具永住者或特別永住者資格。不能只靠「日系」或「台系」兩個分類判斷能不能貸。
自住與出租用途要如實申報。例如 Flat 35 不受理以出租給第三人為目的的投資物件，違反用途可能被要求一次清償。已貸款的住宅若要改出租，也應先向銀行確認契約與變更程序，不能逕自認定可以沿用原條件。
二、台系銀行的日本據點與公開服務
下表整理本次核對的銀行，並非日本全部台系金融機構名單。「設有據點」「提供不動產融資」「受理台灣非居住者個人案件」是不同事項，請逐項確認。
| 銀行 | 核對到的日本據點或窗口 | 官方公開資訊與限制 |
|---|---|---|
| 東京之星銀行（中國信託子行） | 非居住者貸款專用窗口；該產品要求到東京本店簽約 | 有台灣居住者專用方案，見下節；不能推定所有分店均辦理 |
| 兆豐銀行 | 東京、大阪 | 東京及大阪官網列有房屋貸款；非居住者適用條件須另詢 |
| 第一銀行 | 東京、大阪出張所 | 大阪出張所於 2025 年 8 月 1 日設立，列有個人房貸業務 |
| 玉山銀行 | 東京、福岡、大阪出張所、熊本出張所 | 日本支店官網列有不動產融資；非居住者個人統一條件未公開 |
| 臺灣銀行 | 東京、福岡出張所 | 福岡出張所於 2025 年 9 月 29 日開業；該公告不能作為個人房貸承作依據 |
| 彰化銀行 | 東京、大阪出張所 | 官網可確認兩據點；非居住者個人統一條件未公開 |
| 台新銀行 | 東京、福岡出張所 | 官網列有兩據點；東京法人金融頁列有不動產融資，不能直接套用個人房貸資格 |
| 台北富邦銀行 | 東京 | 東京分行於 2026 年 5 月 1 日成立，以法人金融為核心，也明列個人房貸 |
關西已有兆豐、第一、玉山、彰化等銀行據點，原文「主要只有兆豐與東京之星」已不適用。不過，物件在大阪或京都是否可貸，仍要看承作地區與個別審查，不能以分行所在地代替判斷。
原文的華南銀行資料不再列為已確認選項。日本金融廳銀行免許一覧的外國銀行支店名單（該節標示 2026 年 5 月 13 日）未列華南銀行，本次也未取得可核對的日本房貸產品文件。其日本個人房貸承作條件標示未公開，刪除舊版「東京分行、500 萬日圓起、固定 2.486%、35 年」等資訊；此查核結果不推論其他地區或其他融資方式是否可行。
三、住在台灣的買家：哪些貸款條件查得到？
東京之星「東京招福星」台灣居住者方案
官方產品頁與商品說明書有台灣、香港兩種方案，以下只整理台灣方案。頁內台灣版說明書標示日期為 2025 年 3 月 7 日，是本次查核仍可見的公開版本，不表示 2026 年 9 月新推出。
- 身分：持台灣護照、住在台灣且不住在日本，依適用稅法為台灣居民、不屬其他國家或地區居民，並能提供公的收入證明。
- 年齡：申請時滿 20 歲，完清時不超過 75 歲。
- 財力：前年度公的年收入證明所載年收達 1,000 萬日圓，或淨資產達 3,000 萬日圓。該行淨資產口徑為日本及台灣的金融資產、日本持有不動產，扣除購置所生負債，並依申請時銀行匯率換算。
- 額度與期間：2,000 萬日圓起，1～25 年；收入、擔保評價及物件仍會限制實際核貸。
- 利率與成數：變動利率，依銀行短期最優惠利率加碼；實際利率數值、統一貸款成數未公開。
- 辦理與用途：須到東京本店簽約。用途包括符合條件的投資不動產、第二住宅或家人居住住宅；出租案件須將租金匯入銀行指定的本人還款帳戶。
東京之星按自己的區域清單承作，列有東京指定地區、橫濱、川崎、大阪市、名古屋市、京都市、神戶市、福岡市與熊本部分地區，並有除外範圍。請提供完整地址確認，不能用整個縣市或行政區概括可貸。
各銀行的非居住者個人貸款比較
下表只比較「住在台灣的個人購買日本物件」可核對的公開條件。一般企業融資利率、台灣境內房貸利率與在日自住產品，不填入這張表。未公開的欄位請取得銀行書面報價，不沿用舊版數字。
| 銀行 | 最低貸款金額 | 利率數值 | 統一成數 | 貸款期間 |
|---|---|---|---|---|
| 東京之星（台灣方案） | 2,000 萬日圓 | 未公開 | 未公開 | 1～25 年 |
| 兆豐 | 未公開 | 未公開 | 未公開 | 未公開 |
| 第一 | 未公開 | 未公開 | 未公開 | 未公開 |
| 玉山 | 未公開 | 未公開 | 未公開 | 未公開 |
| 臺灣銀行 | 未公開 | 未公開 | 未公開 | 未公開 |
| 彰化 | 未公開 | 未公開 | 未公開 | 未公開 |
| 台新 | 未公開 | 未公開 | 未公開 | 未公開 |
| 台北富邦 | 未公開 | 未公開 | 未公開 | 未公開 |
銀行公開頁面見上一節連結。列入表格不表示已確認該行受理所有非居住者案件。原文所稱「屋齡 20 年內、50 平方公尺以上、總價 3,500 萬～5,000 萬日圓、台幣年收 100 萬、貸五到七成」的跨銀行共通門檻未公開，不再作為申請資格。各行是否提供寬限期，也須依產品確認。
四、2026 年 9 月日本自住房貸利率參考
以下是特定住宅產品的官方公告，不能直接拿來估住在台灣的買家能取得多少投資貸款。利率會受產品、撥款月份、優惠資格與審查影響。
| 產品與條件 | 2026 年 9 月公告年利率 | 比較時注意 |
|---|---|---|
| 三菱 UFJ，新借款變動利率 | 1.195% | 「ずーっと一律優遇コース」適用利率，非所有借款人報價 |
| 三菱 UFJ，新借款固定 10 年 | 3.63% | 僅當初 10 年固定，並非全期固定 |
| 三菱 UFJ，全期固定 31～35 年 | 4.30% | 與固定 10 年為不同方案 |
| Flat 35，21～35 年、融資率九成以下 | 最常見 3.460%；公告範圍 3.460%～5.690% | 新機構團信方案，未另套用個別減息優惠；非平均利率 |
來源：三菱 UFJ 住宅貸款金利、住宅金融支援機構當月利率。三菱 UFJ 該頁列明日本國籍或取得永住許可等資格，並有團體信用生命保險、任職及薪轉等要求。Flat 35 的外國籍資格與用途限制見第一節。這些公告不能歸納成「日本人一種利率、台灣人另一種利率」。
五、申請流程：事前審查與正式核貸要分開
先向銀行確認自己的資格與物件是否受理，再安排簽約和資金。三菱 UFJ 公開流程就是先事前審查、簽訂買賣契約後再申請正式審查。原文把「正式核批」放在買賣簽約之前，卻又稱為非正式確認，容易讓讀者誤以為已保證撥款。
- 確認產品：說明居住地、在留資格、收入來源、用途及物件地址。
- 初步諮詢或事前審查：確認資料、預算及銀行可評估的範圍，結果不等於正式核貸。
- 確認買賣契約安排：如需先簽約才能正式送件，請先核對融資特約的銀行、申請額度、期限、通知方式與未核貸時的處理。不能假設貸款沒過就一定可無條件解約或退還手付金。
- 正式審查與鑑價：依銀行要求提交文件，由銀行決定可貸額度、利率、期間及其他條件。
- 貸款簽約與交屋：確認自備款、還款帳戶、登記、保險及撥款日安排。
各銀行順序與文件要求不同。跨銀行統一的處理天數、手付金比例與文件作業費用未公開，不再用「全程 1.5～3 個月」「訂金一成」當通則。購屋全流程可配合日本買房流程與費用指南閱讀。
六、常見準備資料與文件認證
以下是向銀行詢問時的準備清單，並非所有銀行一律要求的完整文件表。
- 身分及居住資料：護照、身分證、居住地及稅務居民證明，在日申請人另確認在留卡與住民票等要求。
- 財力及負債資料：收入或納稅證明、工作或營業資料、存款與金融資產、現有貸款。是否需要台灣聯徵、哪種版本及幾年資料，依銀行清單辦理。
- 物件資料：登記事項證明書、買賣契約書或草案、重要事項說明書、平面圖、建築與管理資料；出租物件另確認租約與租金收支資料。
- 登記與簽署資料：是否需要戶籍、印鑑或簽名證明、公證、驗證與日譯，以及文件效期，先由收件銀行與司法書士列明。
「重要事項説明書」與「建物状況調査報告書」是不同文件。前者是交易重要事項的說明，後者涉及建物檢查結果，不能互相翻譯替代。可參考國土交通省對既存住宅調查的說明。
原文「公證人 → 外交部 → 日本台灣交流協會」的固定驗證流程已刪除。交流協會證明書 FAQ的相關問題是「提交台灣機關的文件」，回答協會不辦理該認證業務；它並不是台灣買家向日本銀行提交文件的通用辦理指南。請按文件種類、出具地、收件機關與用途確認程序，不要先套用固定三關流程。
護照至少剩 6 個月、聯徵必須附分數、必交 2～3 年稅單、認證固定需 2～4 週，作為跨銀行統一要求均屬未公開。
七、自備款、利率與租金還款怎麼估？
自備款用核貸金額計算
需準備的現金＝成交價－實際可用貸款＋未獲融資的交易費用＋裝修與預備金。若尚未核貸，請用多種貸款金額做情境試算，並確認手付金等費用何時要先支付。購屋成本可用購屋成本試算工具逐項估列。
以下是假設試算，並非真實成交案例或銀行報價：成交價 7,000 萬日圓，假設原先預估貸 4,900 萬，自備價金為 2,100 萬；若銀行鑑價為 5,500 萬且假設按鑑價七成放款，可貸 3,850 萬，自備價金變成 3,150 萬，增加 1,050 萬日圓，另外還有交易費用。七成只用於示範計算，不代表任何銀行承諾。
銀行鑑價與成交價不一定相同，但「普遍低 10%～25%」缺乏本次可核對的統計依據。自備款也不能一律認定四至五成就足夠，應回到核貸金額、付款時程與總支出。
升息要看自己的契約如何調整
日本銀行 2026 年 9 月 18 日決定將無擔保隔夜拆款利率引導至 1.25% 左右，自 9 月 24 日適用。這是政策利率，不能直接當成房貸利率，也不代表所有房貸同一天調整相同幅度。
本文建議另外試算貸款利率提高 1 個百分點、租金下降或出現空置時的收支。例如 3% 增至 4% 是試算情境，並非利率預測或銀行統一標準。請向銀行確認利率重訂日、還款額調整時間、提前清償費，以及是否有延後反映利息負擔的設計。
日圓租金還日圓貸款，仍須留現金
當日圓租金足夠支付日圓支出，可以減少每月換匯需求；但空置、修繕、稅費或租金不足時，仍可能需要台幣換匯補款。出售匯回台灣及以台幣衡量資產價值，也會受匯率影響，不能寫成「不受匯率影響」。
還款帳戶須和貸款一併確認。部分非居住者產品有配套帳戶安排，不能推論沒有日本居留就絕對不能開戶，也不能推論貸款通過即可取得任何一般零售帳戶。用投報率與現金流試算時，請列入管理費、修繕積立金、稅費、空置與貸款支出。
八、常見問題
1R、1K 或不到 50 平方公尺就一定不能貸？
不能概括。跨銀行統一的 50 平方公尺門檻未公開，須提供物件資料向承作銀行確認。面積也應確認銀行採用登記面積或其他口徑，不能只看廣告坪數。
有永住就一定能貸九成、利率更低？
不一定。永住身分可以符合部分產品的資格要求，收入、負債、年齡、用途與物件仍要審查。跨銀行統一的永住者利率或成數未公開，不以身分保證核貸結果。
北海道、沖繩或九州的物件可以貸？
依銀行和產品確認。九州也不能整區視為可貸，例如東京之星列有福岡市與熊本指定地區，並保留不受理區域。原則清單以外是否接受例外案件未公開，請用完整地址詢問。
公司名義可以沿用這張貸款表嗎？
不能直接沿用。本篇比較的是個人購屋融資，公司須另向法人金融窗口確認借款主體、財務資料、保證與物件條件；本文未列公司的核貸報價。
寫在最後
如果你住在台灣，請先確認銀行是否受理非居住者，再提交物件資料詢價；如果你住在日本，先查自己的在留資格與用途適用哪個產品。不要用缺乏出處的利率表決定手付金或交屋預算。
- 取得有日期、產品名稱與適用客群的書面條件。
- 分別確認額度、計算成數的基礎、利率、年限、手續費及提前清償條件。
- 簽約前確認融資特約與付款期限，安排未核貸或核貸不足的處理方式。
- 請銀行與司法書士提供文件清單後，再辦理翻譯、公證或驗證。
本文來源連結附於各段，查核日為 2026 年 9 月 29 日。利率以文中標示月份為準，銀行更新產品後須重新確認；「未公開」欄位待取得可核對資料後再補。