台灣人在日本買房可以貸款嗎？房貸攻略：銀行、資格與利率查核【不斷更新】｜2026 9月版

2026/09 月資料｜資料查核日：2026 年 9 月 29 日｜不斷更新。本文標示「官網無資料」的項目，是銀行或主管機關官網沒有公開、無法確認的條件，不代表銀行不承作或沒有內部標準。

日本央行升息後，台系銀行的貸款利率也有所變動，現在網路上許多都是舊資料。提醒大家，最近升息變動快，最新利率請直接詢問各銀行。

若銀行方案、申貸資格或利率有更新，歡迎透過聯絡頁面來信，並附上銀行官方公告、產品說明或可核對的資料。我們會查核後更新本文。

台灣人申請日本房貸，先看這幾件事

• 先分清住在台灣、在日無永住、在日有永住，再確認自住或出租用途。
• 沒有永住仍有申貸機會，但可申請不代表一定核准。
• 利率、成數、面積與屋齡要看個別產品，沒有可直接套用所有台系銀行的統一數字。
• 有銀行據點不代表你的物件可貸，也不代表每個據點都受理非居住者個人房貸。

想在日本買房，最先要提供給銀行的是居住地、收入來源、購屋用途與物件資料。拿別人的核貸利率來估自己的預算，很容易漏掉適用資格。這篇把可查到的官方條件與仍須詢價的項目分開，方便你直接向銀行確認。

一、先確認你是哪一種申請人

三井住友銀行官方 FAQ明確表示：未取得永住權的外國人可以申請住宅貸款，前提是能獨立以日文溝通、理解契約文件，並通過銀行與指定保證公司的審查。住在台灣、買來出租的投資人，不能直接套用這項說明。

各行條件不同。例如SBI 新生銀行的非永住申請方式，列有配偶為日本籍或持有永住許可、且由該配偶擔任連帶保證人的要求。Flat 35則要求外國籍申請人具永住者或特別永住者資格。不能只靠「日系」或「台系」兩個分類判斷能不能貸。

住在日本、沒有永住的台灣人，東京之星有公開申請條件。「スター住宅ローン」是給住在日本、沒有永住許可的外國籍人士申請的自住房貸。依官網商品說明書（2025 年 11 月 4 日版）：

• 申請人：住在日本、能讀寫日文；申請時 25～65 歲，完清時 75 歲以下。
• 工作與年收：在日本正職滿 1 年，或在日本擔任公司負責人、自營業 3 期以上；稅前年收 400 萬日圓以上，或 300 萬日圓以上、正職且 40 歲以下（另須符合擔保評價等條件）。
• 金額與期間：500 萬～1 億日圓，購屋時以購買價格為上限；期間 1～35 年。
• 用途與地區：只限本人或同一生計的家人居住，投資、出租物件不受理；承作地區為主要都市圈，簽約等手續須到分行。
• 保證：原則上不需要保證公司或第三人保證；有配偶的話，配偶須擔任連帶債務人或連帶保證人。
• 利率與費用：依該行每月公布的基準利率計算，可選變動或固定 3、5、10 年；把還款帳戶設為薪轉帳戶，全期利率減 1.10%。貸款時另收貸款金額 2.2%～3.3%（含稅）的事務手續費。最新利率請看東京之星利率頁或直接詢問。

自住與出租用途要如實申報。例如 Flat 35 不受理以出租給第三人為目的的投資物件，違反用途可能被要求一次清償。已貸款的住宅若要改出租，也應先向銀行確認契約與變更程序，不能逕自認定可以沿用原條件。

二、台系銀行的日本據點與公開服務

下表整理幾家在日本設有據點的台系銀行，不是完整名單。「設有據點」「提供不動產融資」「受理台灣非居住者個人案件」是三件不同的事，請逐項確認。

關西有兆豐、第一、玉山、彰化等銀行的據點。不過，大阪或京都的物件能不能貸，要看銀行的承作地區與個別審查，不能只看分行設在哪裡。

三、住在台灣的買家：哪些貸款條件查得到？

東京之星「東京招福星」台灣居住者方案

官方產品頁與商品說明書有台灣、香港兩種方案，以下只整理台灣方案。頁內台灣版說明書標示日期為 2025 年 3 月 7 日。

• 身分：持台灣護照、住在台灣且不住在日本，依適用稅法為台灣居民、不屬其他國家或地區居民，並能提供公的收入證明。
• 年齡：申請時滿 20 歲，完清時不超過 75 歲。
• 財力：前年度公的年收入證明所載年收達 1,000 萬日圓，或淨資產達 3,000 萬日圓。該行淨資產口徑為日本及台灣的金融資產、日本持有不動產，扣除購置所生負債，並依申請時銀行匯率換算。
• 額度與期間：2,000 萬日圓起，1～25 年；收入、擔保評價及物件仍會限制實際核貸。
• 利率與成數：變動利率，依銀行短期最優惠利率加碼；實際利率數值、統一貸款成數官網無資料。
• 利率與還款額怎麼調整：依 2025 年 3 月 7 日版商品說明書，利率以每年 4 月 1 日、10 月 1 日為基準日調整，分別適用當年 7～12 月、翌年 1～6 月還款日的利息。每月還款額不會隨利率立刻變動：貸款後第 5 次遇到的 10 月 1 日首次檢視，之後每 5 年一次；兩次檢視之間，利率變動只改變本金與利息的比例。新的還款額最多為前一期的 1.25 倍；升息使利息超過每月還款額時，超出的利息延到下個月以後支付。
• 辦理與用途：須到東京本店簽約。用途包括符合條件的投資不動產、第二住宅或家人居住住宅；出租案件須將租金匯入銀行指定的本人還款帳戶。

東京之星按自己的區域清單承作，列有東京指定地區、橫濱、川崎、大阪市、名古屋市、京都市、神戶市、福岡市與熊本部分地區，並有除外範圍。請提供完整地址確認，不能用整個縣市或行政區概括可貸。

其他台系銀行：沒有公開條件，請直接聯絡日本據點

除了東京之星，兆豐、第一、玉山、臺灣銀行、彰化、台新、台北富邦的日本據點，官網都沒有公開「住在台灣的個人購買日本物件」可適用的最低金額、實際利率、成數與貸款期間。這不代表不承作，而是要直接詢問。住在日本的台灣人也一樣：這幾家的日本據點官網，最多寫到有承作房貸或不動產融資，都沒有公開金額、利率、成數或年限（2026 年 9 月 30 日查閱）。住在日本、沒有永住的人，可以參考第一節東京之星的「スター住宅ローン」。下表整理各據點官網公布的聯絡方式，要問哪些事，見下一節清單。

資料來源：各行官網據點頁、兆豐東京與大阪分行聯絡頁、臺灣銀行福岡出張所開業公告，以及日本金融廳外國銀行支店名單（2026 年 9 月 30 日查閱）。兆豐兩個分行的營業時間為日本平日 9:00～15:00。Email 欄寫「官網未公開」的，請用電話洽詢。中國信託商業銀行、臺灣中小企業銀行、合作金庫商業銀行在東京也設有分行，是否承作個人房貸請直接詢問。

第一銀行有公布基準利率，但不能直接視為房貸利率。東京分行融資金利公告（公告日 2026 年 6 月 18 日，2026 年 8 月 3 日起適用）列短期放款基準利率 2.375%、長期放款基準利率 2.875%。這份公告沒有列出台灣非居住者個人房貸的加碼、貸款年限、最低金額或成數，所以實際的房貸利率官網無資料。短期、長期是基準利率的分類，不代表可以貸幾年。

屋齡、面積、總價、年收與貸款成數，沒有跨銀行共通的門檻（官網無資料）；是否提供寬限期，也要依產品向銀行確認。

已公開的還款方式與費用

以下為 2026 年 9 月 29 日的公開資料。費用與貸款年利率分開計算；不同分行、產品與契約不能互相套用。

來源：東京之星台灣版商品說明書（2025 年 3 月 7 日版）、第一銀行東京分行提前還款手續費公告（日中雙語，2024 年 11 月 1 日）。東京之星同頁另有香港方案，費用不同。

向銀行詢問時，一次問清楚

詢問時先寫明「台灣籍、居住及收入來源在台灣、以個人名義購買日本不動產」，並補上實際稅務居住地、物件地址、價格與用途。請各銀行確認是否受理這一客群，再提供下列書面條件；聯絡方式見上方的聯絡資訊表。

• 最低金額：是最低借款本金，還是最低物件總價？是否依地區、用途或客群不同？
• 利率：目前基準、加碼與合計年利率各多少？浮動或固定、適用日期與優惠期限為何？
• 成數：最高比例按成交價、銀行鑑價或兩者較低者計算？能否提供預估可貸金額？
• 期間：最長年限、完清年齡、屋齡限制與寬限期為何？
• 其他成本：開辦、鑑價、抵押設定、保險與提前清償費，以及必要文件和到場要求。

請銀行註明回覆日期、產品名稱、承作分行，以及這是公開的通用條件還是個案報價。個案報價只適用於你的案子，不代表銀行對所有人都一樣。

四、2026 年 9 月日本自住房貸利率參考

以下是特定住宅產品的官方公告，不能直接拿來估住在台灣的買家能取得多少投資貸款。利率會受產品、撥款月份、優惠資格與審查影響。

來源：三菱 UFJ 住宅貸款金利、住宅金融支援機構當月利率。三菱 UFJ 該頁列明日本國籍或取得永住許可等資格，並有團體信用生命保險、任職及薪轉等要求。Flat 35 的外國籍資格與用途限制見第一節。

五、申請流程：事前審查與正式核貸要分開

先向銀行確認自己的資格與物件是否受理，再安排簽約和資金。三菱 UFJ 公開流程就是先事前審查、簽訂買賣契約後再申請正式審查。

1. 確認產品：說明居住地、在留資格、收入來源、用途及物件地址。
2. 初步諮詢或事前審查：確認資料、預算及銀行可評估的範圍，結果不等於正式核貸。
3. 確認買賣契約安排：如需先簽約才能正式送件，請先核對融資特約的銀行、申請額度、期限、通知方式與未核貸時的處理。不能假設貸款沒過就一定可無條件解約或退還手付金。
4. 正式審查與鑑價：依銀行要求提交文件，由銀行決定可貸額度、利率、期間及其他條件。
5. 貸款簽約與交屋：確認自備款、還款帳戶、登記、保險及撥款日安排。

各銀行的順序與文件要求不同，跨銀行統一的處理天數、手付金比例與文件作業費用官網無資料，請以銀行與仲介的說明為準。購屋全流程可配合日本買房流程與費用指南閱讀。

六、常見準備資料與文件認證

以下是向銀行詢問時的準備清單，並非所有銀行一律要求的完整文件表。

• 身分及居住資料：護照、身分證、居住地及稅務居民證明，在日申請人另確認在留卡與住民票等要求。
• 財力及負債資料：收入或納稅證明、工作或營業資料、存款與金融資產、現有貸款。是否需要台灣聯徵、哪種版本及幾年資料，依銀行清單辦理。
• 物件資料：登記事項證明書、買賣契約書或草案、重要事項說明書、平面圖、建築與管理資料；出租物件另確認租約與租金收支資料。
• 登記與簽署資料：是否需要戶籍、印鑑或簽名證明、公證、驗證與日譯，以及文件效期，先由收件銀行與司法書士列明。

「重要事項説明書」與「建物状況調査報告書」是不同文件。前者是交易重要事項的說明，後者涉及建物檢查結果，不能互相翻譯替代。可參考國土交通省對既存住宅調查的說明。

台灣文件要不要公證、驗證或翻譯，沒有一套固定流程。請依文件種類、出具地、收件機關與用途，先請收件銀行與司法書士列出要求，再去辦理。

護照效期、聯徵要不要附分數、稅單要交幾年、認證要多久，都沒有跨銀行的統一要求（官網無資料），以銀行開出的清單為準。

七、自備款、利率與租金還款怎麼估？

自備款用核貸金額計算

需準備的現金＝成交價－實際可用貸款＋未獲融資的交易費用＋裝修與預備金。若尚未核貸，請用多種貸款金額做情境試算，並確認手付金等費用何時要先支付。購屋成本可用購屋成本試算工具逐項估列。

以下是假設試算，並非真實成交案例或銀行報價：成交價 7,000 萬日圓，假設原先預估貸 4,900 萬，自備價金為 2,100 萬；若銀行鑑價為 5,500 萬且假設按鑑價七成放款，可貸 3,850 萬，自備價金變成 3,150 萬，增加 1,050 萬日圓，另外還有交易費用。七成只用於示範計算，不代表任何銀行承諾。

銀行鑑價與成交價不一定相同。自備款要準備多少，應該用核貸金額、付款時程與總支出來算，不能一律抓四到五成。

升息要看自己的契約如何調整

日本銀行 2026 年 9 月 18 日決定將無擔保隔夜拆款利率引導至 1.25% 左右，自 9 月 24 日適用。這是政策利率，不能直接當成房貸利率，也不代表所有房貸同一天調整相同幅度。

本文建議另外試算貸款利率提高 1 個百分點、租金下降或出現空置時的收支。例如 3% 增至 4% 是試算情境，並非利率預測或銀行統一標準。請向銀行確認利率重訂日、還款額調整時間、提前清償費，以及是否有延後反映利息負擔的設計。

日圓租金還日圓貸款，仍須留現金

當日圓租金足夠支付日圓支出，可以減少每月換匯需求；但空置、修繕、稅費或租金不足時，仍可能需要台幣換匯補款。出售匯回台灣及以台幣衡量資產價值，也會受匯率影響。

還款帳戶要和貸款一起確認。部分非居住者產品有配套的帳戶安排；沒有日本居留不一定就開不了戶，但貸款通過也不代表能開一般的零售帳戶。用投報率與現金流試算時，請列入管理費、修繕積立金、稅費、空置與貸款支出。

八、常見問題

1R、1K 或不到 50 平方公尺就一定不能貸？

不能概括。跨銀行統一的 50 平方公尺門檻官網無資料，須提供物件資料向承作銀行確認。面積也應確認銀行採用登記面積或其他口徑，不能只看廣告坪數。

有永住就一定能貸九成、利率更低？

不一定。永住身分可以符合部分產品的資格要求，收入、負債、年齡、用途與物件仍要審查。跨銀行統一的永住者利率或成數官網無資料，不以身分保證核貸結果。

北海道、沖繩或九州的物件可以貸？

依銀行和產品確認。九州也不能整區視為可貸，例如東京之星列有福岡市與熊本指定地區，並保留不受理區域。原則清單以外是否接受例外案件，請用完整地址詢問。

公司名義可以沿用這張貸款表嗎？

不能直接沿用。本文整理的是個人購屋貸款；用公司名義借款，要另向銀行的法人金融窗口確認借款主體、財務資料、保證與物件條件。

寫在最後

如果你住在台灣，請先確認銀行是否受理非居住者，再提交物件資料詢價；如果你住在日本，先查自己的在留資格與用途適用哪個產品。不要用缺乏出處的利率表決定手付金或交屋預算。

• 取得有日期、產品名稱與適用客群的書面條件。
• 分別確認額度、計算成數的基礎、利率、年限、手續費及提前清償條件。
• 簽約前確認融資特約與付款期限，安排未核貸或核貸不足的處理方式。
• 請銀行與司法書士提供文件清單後，再辦理翻譯、公證或驗證。

本文來源連結附於各段，資料查核日為 2026 年 9 月 29 日。利率以文中標示的月份為準，銀行更新產品後請重新確認。

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