投資風格 5 秒判斷
- 大阪郊區店住合一 1,980 万、投報 6.7% vs 東京都心小套房 1,980 万、投報 4.2%
- 我秒選東京，出租要選「供不應求」的地方
- 東京都心就業人口集中、大企業正社員穩定不滯納
- 土地永續性：都心土地永遠有需求，地方只會越來越難賣
- 房仲觀點 ≠ 投資人觀點，房仲的利益是「促成交易」
投資風格題：同樣 1,980 万日圓兩個選擇
選項 1：大阪郊區整棟店住合一
- 車站步行 13 分
- 一樓店舖 + 二三樓住宅（整棟所有權）
- 屋齡 29 年
- 月租金 11 万円
- 投報 6.7%
選項 2：東京都心小套房
- 車站步行 10 分
- 二樓小套房
- 屋齡 43 年
- 月租金 8.2 万円（扣掉管修 1.2 万，淨額約 7 万）
- 投報 4.2%
固都稅及其他條件假設都差不多。（投報率計算機 可以代入空置率算實際 ROI，差距會更明顯。）
你會選哪個？
🔽🔽🔽
我秒選東京。
理由：
1. 出租就要選供不應求的地方
東京一直都是日本人口淨流入壓倒性最多的地方。尤其在都心，公司都在這裡、容納就業人口超多，租屋需求再差也有基本盤。
2. 少子化
地方的就業機會越來越少，就業人口都上京尋找機會。
3. 房客的組成
如果在低房價的地方還需要長期租屋的房客，可能收入較低或較不穩定；或地方的工作性質可能沒有這麼穩定，也不如大都市這麼容易找到新工作。在都心容易找到超大公司的員工，比較穩定、不會滯納房租。
在日本一樣有繳不出房租的房客，而日本的法律又很保障房客，絕對不能像台灣的房東會直接把房客東西拿出來、換鎖等（而且在日本房東根本也不會有鑰匙）。遇到嚴重滯納，要上法院裁決和強制執行，大概需要耗費一年的時間。所以在日本慎選房客是非常重要的。
4. 考慮若有一天要賣出時是否容易
日本鄉下的房子真的沒有這麼好賣，少子化、需求量越來越少。僅有的人口也大都移往都市了。
我的家訓（目前第一代😆）是不動產買了就不賣。那為什麼要考慮賣出？其實拉長到三代五代以上來看，原則不賣的話地點就更更更更更重要了，因為我需要一個可以永續收租金的地段。房子可能會壞會改建，土地不會消滅。
以上我是以投資人的角度分享。我知道一定和房仲業者講的不會一樣，因為房仲的重點是讓你「交易」，他才有仲介費可以賺，他們的觀點都會是鼓勵交易。但我們是投資的人又不是房仲業者。
也提醒大家看房仲業分享的知識和觀念文章時，還是要保持小心求證的態度。（因為最近一直看到無腦慫恿你買賣的文，覺得有點危險）
以上都是日本市場的思考，並非台灣房地產的觀念。以及上述一定會有特例（一定有人會說他朋友在鄉下買了一個房子然後漲價很多），但我認為投資不是賭博，我對特例沒興趣也不期待也沒有力氣。
聲明：每個人的投資風格不同，適合我的不一定適合你。我認為投資是要讓自己更輕鬆的，如果要提心吊膽或花更多時間精力處理，那不如存定存或花掉就好。投資就投資，不要變成經營，那就偏離初衷了。