本文為東京不動產研究所《東京不動產數據報告》2026 年第 3 季（創刊號）的住宅房價篇，資料以國土交通省的成交資料為主，各區最新數字為 2026 年第 1 季。完整報告可在 bukken.io 的日本不動產市場報告頁面閱讀。
東京 23 區中古公寓的成交單價，二十年翻了一倍。但這二十年不是一路上漲：前七年原地踏步，2013 年之後才開始爬升；2024 年第 3 季之後，都心與周邊又走成兩條不同的線。
二十年翻一倍，分成三個階段
全 23 區成交 ㎡ 單價指數為 210（2005Q3＝100，最新可用季 2025Q4），其中一半漲幅來自 2013 到 2019 年。三個階段是：
- 2005Q3 到 2012Q3：指數從 116 回到 104，原地踏步。
- 2013 到 2019Q3：升到 161。
- 之後到 2025Q4：來到 210。
同一段期間，都心 5 區為 224、周邊 5 區為 232。都心 5 區指千代田、中央、港、澀谷、新宿；周邊 5 區指足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬。最後一季資料還沒到齊，未計入。
圖 1 全 23 區、都心 5 區、周邊 5 區成交 ㎡ 單價指數（2005Q3＝100）。虛線為資料未齊的暫定值。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。
2005 到 2012 年東京人口在增加，價格卻沒動；2013 年起，價格與日本銀行的寬鬆政策同步上行。驅動東京中古價格的是資金成本，不是人口，利率是最重要的單一變數。
實務上要追蹤的是日銀政策利率與 10 年期公債殖利率，不只是看人口。利率轉向時，都心高總價、高槓桿的物件會先反應。2013 年前買的人有十年漲幅當安全墊，2020 年後買的沒有；後者的持有計畫，要以「五年內不靠賣出」為前提。
2024 年第 3 季起，都心與周邊分道
2024Q3 之後兩條線分開：都心 5 區上升 28 點、周邊 5 區上升 7 點。REINS 成交價格指數（2021Q1＝100）最新的 2026Q1 為全區 137、都心 160、周邊 132，都心與周邊的 ㎡ 單價差距約 3.5 倍。
圖 2 REINS 成交價格指數（2021Q1＝100）。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。
2024Q3 之前都心與周邊同步，之後變成兩個市場。都心 5 區的價格跟著資金流動走，賺的是資本利得與匯率；周邊 5 區受房貸負擔能力約束，賺的是現金流。 用同一個殖利率門檻看兩邊，會在周邊一直覺得便宜、在都心一直買不到，兩個結論都不對。
兩邊的策略也不同：
- 都心：2024Q3 之後追都心，要以「買的是外幣計價資產、殖利率會低於周邊」為前提，無法再追求投報率；出場靠海外買盤與日圓。
- 周邊：近期租金漲幅大，租金若能跟上房貸利率可以續抱；出場靠本地自住需求。
23 區成績單（2026 年第 1 季）
最新 2026Q1 成交 ㎡ 單價前三名是港區 200、千代田區 197、中央區 186（萬日圓/㎡）。年增率最高的是荒川區 +26.0%、文京區 +25.6%、千代田區 +23.2%；負成長的是大田區 -1.5%。
圖 3 23 區成交 ㎡ 單價中位數與年增率（2026Q1）。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。
表 1 23 區成交 ㎡ 單價、年增率、自 2022Q1 累計
| 區 | 2026Q1 ㎡ 單價（萬日圓） | 年增率 % | 自 2022Q1 累計 % |
|---|---|---|---|
| 港區 | 200.0 | 13.3 | 52.9 |
| 千代田區 | 197.1 | 23.2 | 50.5 |
| 中央區 | 185.7 | 9.8 | 60.6 |
| 澀谷區 | 162.9 | 7.6 | 43.8 |
| 文京區 | 142.3 | 25.6 | 29.7 |
| 目黒區 | 133.3 | 3.0 | 20.0 |
| 品川區 | 133.3 | 9.4 | 33.3 |
| 新宿區 | 130.0 | 8.3 | 22.8 |
| 豊島區 | 122.5 | 16.2 | 45.8 |
| 台東區 | 116.4 | 15.5 | 29.3 |
| 江東區 | 112.2 | 12.2 | 32.0 |
| 世田谷區 | 110.0 | 16.4 | 26.9 |
| 中野區 | 104.0 | 22.2 | 28.1 |
| 墨田區 | 101.8 | 19.8 | 36.6 |
| 北區 | 100.0 | 16.7 | 38.1 |
| 荒川區 | 95.0 | 26.0 | 47.5 |
| 杉並區 | 93.3 | 6.9 | 16.6 |
| 大田區 | 78.8 | -1.5 | 5.1 |
| 板橋區 | 76.9 | 17.4 | 31.5 |
| 練馬區 | 72.0 | 3.9 | 12.3 |
| 江戶川區 | 70.0 | 14.4 | 31.3 |
| 葛飾區 | 60.7 | 8.0 | 23.1 |
| 足立區 | 57.7 | 15.4 | 23.6 |
資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。
年增率最高的是荒川、文京、中野這類都心外圍的舊市區：都心漲完，需求往外擴了一圈，現在進這些區已經不算相對便宜，買的是都心的需求外溢效應。再外一圈的練馬、杉並、大田，年增率是個位數甚至負值，價差反映的是去化時間的差，也是流動性的差。
實務上，外圈買得便宜、賣得慢，持有期要以五年以上規劃，並精算現金流入，不適合短進短出。年增率超過 20% 的區，要用最近一季而不是一年的成交價估值，否則會出價過低而買不到。
寫在最後
同一區裡，屋齡、離車站的距離與淹水深度也會把價格拉開，細節見本系列〈同一區的房子為什麼價差這麼大〉；新建供給、2040 年人口與年輕人的流向，見〈東京房市接下來看什麼〉。
資料說明
- 長期指數：國土交通省「不動産情報ライブラリ」的成交價格資訊，全 23 區成交 ㎡ 單價指數以 2005Q3 為 100，最新可用季為 2025Q4。
- REINS 成交價格指數：以 2021Q1 為 100，最新為 2026Q1。
- 各區 ㎡ 單價為 2026Q1 成交中位數。交易價格資訊落後一到兩季，最後一季件數不到前一季一半時視為暫定。
- 本文為公開資料的整理與統計分析，不構成投資建議。
參考資料來源
本系列其他篇
- 日本中古公寓其實是三個市場：47 都道府縣房價與人口移動（2025 年）
- 同一區的房子為什麼價差這麼大？屋齡、離站距離與淹水深度
- 東京商辦整棟成交價：十五年漲 2.5 倍，2025 年每平方公尺 78 萬日圓
- 東京房市接下來看什麼：新建供給、2040 年人口與年輕人搬往哪一區