J-REIT上市整整25年，市場正在討論什麼？

2026年9月，J-REIT（日本不動產投資信託）迎來上市第25年。2001年9月以2支證券掛牌起步，如今市場規模成長陷入停滯，制度改革與整併的必要性成為業界熱議話題。

日經不動產市場資訊編輯長岡泰子在最新一期（2026年10月號）的編輯手記中，點出了一個業界愈來愈常見的現象：交易揭露資訊愈來愈不透明。

「買方是誰」正在變成商業機密

岡泰子指出，近年J-REIT及上市公司的公開揭露資料中，出現「因未取得買方（賣方）同意，故不予揭露」或「利害關係人以外的國內事業公司」等說明的頻率明顯增加。也有不少案例只公開SPC（特殊目的公司）名稱，實質投資人資訊完全不透明。

背景是：隨著不動產證券化的深化，交易對手方愈來愈多是對保密要求嚴格的機構投資人。

但對市場參與者來說，「現在誰在買」「誰在賣」是市場分析不可或缺的資訊。岡泰子以股市做比喻：同樣是100億日圓的辦公室取得案，賣方是大型不動產公司、海外基金、年金基金、還是私募REIT，交易的意涵完全不同，就像股市裡「巴菲特進場了」「激進投資人入股了」這類消息會牽動整個市場一樣。

岡泰子表示，希望J-REIT能率先做到更主動的資訊揭露，同時編輯部本身也強烈感受到強化採訪能量的必要性。

岡泰子也強調，J-REIT整體的透明度並沒有全面倒退。以物件為單位的取得價格、鑑定評估額、NOI（淨營業收益）等資訊揭露，和海外市場相比仍屬詳細，是J-REIT的優點。

特別是買賣雙方都是REIT的交易，可以同時比較賣出理由與取得理由、鑑定評估額與NOI預測的差異，清楚看出各家REIT在資產管理上的思路差異，是相當有參考價值的資料集合。

2026年10月號將其中一筆「透過橋接基金進行的REIT對REIT交易」列為專題「收益提升案例研究」的分析對象。

案例的核心是：長期空置的辦公區域被改造為設置型辦公室（セットアップオフィス），搭配住宅單元的翻修，整體租金收入增加了1億日圓。詳細的增值改造內容，以及改修前後的鑑定評估比較數據，刊載於10月號本誌。

10月號也刊載了編輯部持續追蹤的不動產投資商品「みんなで大家さん（大家來當地主）」糾紛最新資訊。這次揭露的是「成田開發事前準備專案」的幕後，具體是三重縣伊勢市一座主題樂園收購案的內情。這篇報導預計也會免費公開。

10月號「買賣報告」收錄的交易包括：

含以上案例在內，本期共收錄155件交易事例，並整理成一覽表。

日經不動產市場資訊將於2026年10月8日舉辦免費線上研討會，主題為「新租賃會計準則與企業不動產策略，在新準則適用、利率與物價上漲下被迫的行動轉變」。講師為三菱UFJ信託銀行不動產諮詢部的黑澤直子。採事前報名制，開放所有人申請。