東京房市接下來看什麼：新建供給、2040 年人口與年輕人搬往哪一區

本文為東京不動產研究所《東京不動產數據報告》2026 年第 3 季（創刊號）的展望篇。完整報告可在 bukken.io 的日本不動產市場報告頁面閱讀。

看東京房市接下來的方向，除了價格本身，還要看三件事：新房蓋得多不多、人口往哪裡長、誰在搬進來。這三組資料的時間點不同，新建供給截至 2024 年 12 月，人口推計看到 2040 年，人口移動是 2025 年的實際登記，讀的時候要分開看。

新建供給：銷售型開工只有十年高點的 58%

東京都銷售型公寓（分譲マンション）開工，近 12 個月合計 26,794 戶（截至 2024 年 12 月），前一年同期為 26,037 戶（+3%）。十年高點是 2015 年前後的 45,893 戶；同一段期間，出租公寓開工從 38,837 戶升到 58,388 戶。

兩者的差別在於蓋來做什麼：

• 銷售型（分譲）：蓋好後一戶一戶賣給個人，每戶各有產權（區分所有），日後進入中古市場的就是這種。
• 出租型（貸家）：整棟由單一業主持有、只租不賣，戶型較小、規格較低，住戶無法單戶購買。

開工也不等於銷售。

圖 1　東京都新設住宅開工戶數，近 12 個月滾動合計。資料來源：e-Stat「建築着工統計」，東京不動產研究所整理。

銷售型供給比十年高點少了四成多，出租供給則在增加。成本上升之後，出售型住宅需要一次找到能負擔高房價的買方；出租型住宅則可以用長期租金收入回收成本。當出售型住宅的利潤變薄，建商就會把部分土地和資金轉向出租型住宅。

新建供給緊，需求被推向中古，這是中古 ㎡ 單價自 2013 年以來持續上行的供給面原因。 截至 2024 年 12 月，銷售型開工只有十年高點的 58%，這個比例回到七成以上之前，中古價格沒有來自供給面的下行壓力。建築着工統計每月更新，比新聞裡的「供給過剩」可靠。

反過來看，出租型開工連年增加，代表單身小套房的出租競爭在加劇。買出租物件，要避開和新建貸家同質的單身小套房，選新建不蓋的類型，例如車站 10 分鐘內的舊區、舊物件。50 到 70 ㎡ 的家庭型也是新建不蓋的類型，但它反映的可能更多是這類物件的租賃需求本來就不高。

2040 年：人口還在成長的車站

2020 到 2040 年的推計人口，中央區 +20.7%、千代田區 +16.9%、港區 +16.6%；23 區中最低的是江戶川區 -1.0%。

以車站 800 公尺圈來看，成長前五名是豊洲 +24%、勝どき +23%、市ヶ谷 +22%、麹町 +21%、半蔵門 +21%。「人口還在長、價格低於中位」的車站共 34 站（2040 年人口成長超過 6.2%、㎡ 單價低於 99 萬日圓），前段是入谷、鶯谷、木場、大井競馬場前。另一方面，進出站人次 2019 到 2023 年的變化中位數是 -9.9%，回到 2019 年水準以上的車站只有 13%。

圖 2　2040 年人口還在成長的車站（800 公尺圈）。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

圖 3　人口成長與 ㎡ 單價（右下象限：人口還在長、價格還便宜）。點的大小代表 2040 年 800 公尺圈人口，灰線為中位數。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

表 1　人口還在成長、價格低於中位的車站（前 10）

資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

東京人口明顯往都心集中。投資看站不看區：都心邊緣的舊市區，是人口成長線與價格線交叉的地方，這 34 站就是交叉點的清單。先從清單裡挑，再用〈同一區的房子為什麼價差這麼大〉裡的步行分鐘與淹水深度過濾。

進出站人次沒有回到疫情前，遠距工作是結構性的。通勤便利的溢價比以前難撐，居住環境的權重在上升：同樣的預算，不要為了離車站近 1 分鐘多付溢價，把錢放在公園、學區、低層住宅區這類環境條件上。

推計人口是趨勢推估，都心的成長取決於興建中的塔樓是否實際完工。買塔樓押的是完工後的供給，買舊區押的是已經住在那裡的人口，後者的預測風險小得多。

誰在搬進 23 區：20 到 39 歲撐起淨流入

2025 年 23 區轉入超過前三名是足立區 +6,370（日本人 +5,404、外國人 +966）、世田谷區 +5,780（日本人 +4,670、外國人 +1,110）、大田區 +5,733（日本人 +5,303、外國人 +430）。淨流出的區有台東區 -32、千代田區 -51、中野區 -76、港區 -365、澀谷區 -794、豊島區 -2,250、新宿區 -3,776。

外國人淨流入超過日本人的區：沒有。23 區合計淨流入 39,197 人，其中 20 到 39 歲 +67,264 人，65 歲以上 -10,060 人。

圖 4　東京 23 區轉入超過，日本人與外國人分開（2025 年）。資料來源：總務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」（e-Stat），東京不動產研究所整理。

表 2　23 區轉入超過與年齡（2025 年，人）

資料來源：總務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」（e-Stat），東京不動產研究所整理。

流入集中在足立、世田谷、大田、練馬這類外圍區，新宿、豊島、澀谷、港反而淨流出，而且新宿與豊島的流出主要是外國人往外搬。20 到 39 歲是唯一大量淨流入的年齡層，65 歲以上幾乎每一區都在流出。

上一節的推計人口在都心成長，靠的是塔樓與遷入的年輕人；最穩的租賃需求在外圍區，租客是 20 到 39 歲的單身與新婚，戶型 25 到 45 ㎡，租金落在這個年齡層薪水付得起的區間。

實務上，買出租物件看該區轉入超過的結構，比看總人口有用。新宿、豊島這類外國人正在搬出的區，空置期會拉長，算殖利率時多留一個月空置當緩衝。

寫在最後：利率仍是主軸，但東京不是一個市場

整體房價仍然會跟著利率走。日本的利率如果持續上升，房貸成本和投資人要求的報酬率都會提高，價格可能先受到壓力，所以不能只看最近的成交價，還要持續追蹤日本利率的方向。

不過東京不是一個市場，不同分區的價格和人口流入、年齡結構、租屋需求差很多；都心價格上漲，不代表所有區都會一起漲，需要把分區房價和人口變化放在一起看。看人口時，看 2040 年推計與轉入超過，不看進出站人次：都心邊緣的舊市區是人口線與價格線的交叉點，出租物件鎖定 20 到 39 歲淨流入的區。

接下來可以持續追蹤這四組數字：

1. 日銀政策利率與 10 年期公債殖利率（見〈東京 23 區房價 2026〉）。
2. 東京都銷售型公寓開工相對十年高點的比例，七成是分界。
3. 辦公型 J-REIT 的股價、資產淨值、租金和出租率（見〈東京商辦整棟成交價〉）。
4. 各區轉入超過的年齡結構。

資料說明

• 新建供給：e-Stat「建築着工統計」，東京都新設住宅開工戶數的近 12 個月滾動合計，資料截至 2024 年 12 月。開工不等於銷售。
• 人口推計：2020 到 2040 年的將來推計人口（500m 網格），以車站 800 公尺圈彙總；推計是趨勢推估。
• 進出站人次：車站別進出站人次，比較 2019 與 2023 年。
• 人口移動：總務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」2025 年，為市區町村之間的遷移登記，不含從海外入境。
• ㎡ 單價：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，2025 年起的成交。
• 本文為公開資料的整理與統計分析，不構成投資建議。

參考資料來源

• 國土交通省｜建築着工統計調査報告
• 總務省統計局｜住民基本台帳人口移動報告
• 國土交通省｜国土数値情報ダウンロードサイト
• 國土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 東京不動產研究所Bukken.io｜日本不動產市場報告

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