日本金融廳加強監管網路銀行，投資型不動產貸款成重點審查對象

四年翻將近七成，金融廳出手了

2021年度末，日本各大網路銀行對個人投資不動產的融資餘額約3兆日圓。到了2025年度末，這個數字膨脹到約5兆日圓，四年間成長將近七成。金融廳認為這個速度遠超大型銀行與地方銀行，決定正式加強監視。

哪些銀行被查？查了什麼？

金融廳這次點名檢查的包括樂天銀行、住信SBIネット銀行（現已更名為ドコモSMTBネット銀）、auじぶん銀行、イオン銀行、ソニー銀行等共8家有承作投資不動產融資的銀行。

檢查重點有兩項：一是銀行有沒有向借款人充分說明利率風險；二是使用保證型貸款的借款人，銀行掌握的客戶屬性資料是否完整。金融廳發現部分銀行在這兩點上有不足之處，已要求相關銀行追加對應。

借款人的收入分布，比想像中分散

金融廳公布了這8家銀行借款人的年收入分布。年收1,000萬日圓以上（約台幣270萬元以上）的借款人佔最多，達46%。其次是年收600萬日圓區間（約台幣162萬元），佔13%。年收600萬日圓以下的借款人也佔了12%。

這個分布說明，向網路銀行借錢買投資用不動產的人，並非全是高收入族群。年收不到600萬日圓卻承作投資用不動產貸款的比例超過一成，是金融廳這次特別關切利率風險說明是否充分的背景之一。

首都圈與大阪是主要戰場

金融廳的說明指出，網路銀行在投資用不動產融資的成長，特別集中在住宅價格高漲的首都圈與大阪府。這也與近年這兩個市場房價快速上漲的狀況相符。

東京媽媽日本不動產觀察

這次金融廳的動作，對台灣人在日本申請投資用不動產貸款有一個直接的影響：銀行在審查時對借款人屬性的要求只會更嚴，不會更鬆。過去網路銀行相對彈性的審查流程，是不少海外投資人或日本非居住者透過關係人操作融資的空間所在。金融廳現在明確要求銀行補強對保證型貸款借款人的屬性掌握，這類操作的空間會進一步收窄。

另一個要注意的是利率風險說明的法律義務化趨勢。目前日本政策利率在2026年8月仍維持1%不動，但市場對後續升息的預期從未完全消失。借款人如果沒有收到銀行的書面利率風險說明，理論上未來有爭議時是有依據可以主張的。對於已在日本持有貸款物件的台灣房東，建議確認當初貸款合約中關於利率調整的條款，以及是否留有銀行說明文件。想了解台灣人在日本申請融資的實際條件與限制，可以參考台灣人在日本買房貸款攻略。

參考資料來源：金融庁、ネット銀の監視強化 投資不動産融資に懸念点 - 住宅新報