同一區的房子為什麼價差這麼大？屋齡、離站距離與淹水深度

本文為東京不動產研究所《東京不動產數據報告》2026 年第 3 季（創刊號）的價差篇，資料為東京 23 區中古公寓的成交資料。完整報告可在 bukken.io 的日本不動產市場報告頁面閱讀。

同一區、同樣面積的中古公寓，開價可以差很多。區的行情只是起點，真正把價格拉開的，是屋齡、離車站的步行分鐘，以及這一帶淹水預想的深度。三件事都有數字可以查，而且各有例外。

屋齡：越貴的區折得越深

越貴的區，屋齡折價越深。港區屋齡 0 到 5 年的 ㎡ 單價為 238 萬日圓，40 年以上為 100 萬日圓，只剩 42%；世田谷區 0 到 5 年 133、40 年以上 68，剩 51%；江戶川區 0 到 5 年 83、40 年以上 44，剩 53%（萬日圓/㎡，全期間中位數）。

圖 1　屋齡帶別成交 ㎡ 單價中位數。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。

折價深，不是因為舊屋比較差，而是新建溢價更大。折價買到的是未來的修繕帳單，決定這筆折價值不值得的是三個數字：修繕積立金（修繕公積金）餘額、每戶每月的積立金，以及上一次大規模修繕的年份。

實務上的門檻：

• 屋齡 30 年以上、又沒有大規模修繕紀錄的，直接跳過。
• 修繕積立金餘額明顯不足的物件，用開價再打 8 到 9 折當作真實價格去談，因為後續修繕會很困難，是燙手山芋。
• 屋齡 40 年以上的物件，在管理狀態良好、而且區內新建溢價超過兩倍的區（港區、澀谷區），還有折價空間可賺。

離車站多遠：每多走一分鐘少 1.6%，都心例外

成交 ㎡ 單價最貴的三個車站是大門 408、虎ノ門ヒルズ 275、白金高輪 241（萬日圓/㎡），最低是高島平 38。

同區同條件下，離站每多走一分鐘，㎡ 單價少 1.6%。報告把 23 區分成三組：都心 5 區（千代田、中央、港、澀谷、新宿）、周邊 5 區（足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬），以及其餘的其他 13 區。其他 13 區與周邊 5 區離站越遠越便宜；都心 5 區則是步行 6 到 15 分反而比 1 到 5 分貴。步行分鐘是用町的代表點推估，只做統計用途。

圖 2　成交 ㎡ 單價最高的 15 站（2025 年起，樣本 30 件以上）。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

圖 3　步行分鐘與成交 ㎡ 單價。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

表 1　步行分鐘別 ㎡ 單價中位數（萬日圓）

資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。都心 5 區步行 16 分以上的欄位，報告未列出數值。

「近站」定律只在通勤市場成立。松濤、番町、麻布這些低層住宅區，賣的是環境與稀缺，不是通勤時間。先分清楚買的是哪一種市場，兩種市場的估價邏輯不能互套。

• 通勤市場（其他 13 區與周邊 5 區）：步行 10 分以上的物件，價格已經折過，租金也會跟著低。這不代表便宜，要把步行分鐘一起放進去算殖利率。
• 都心 5 區步行 6 到 15 分的高價區：估價用同一町的近期成交，不用步行公式。

都心 5 區步行 6 到 15 分反而比 1 到 5 分貴，原因可能是離車站太近，會有鐵道噪音、繁華街道的吵雜與治安問題，步行 6 到 15 分反而鬧中取靜。

換個角度說，離車站 6 到 15 分鐘，不一定比站前差。只要路線好走、生活機能還在，價格通常比較有機會留在合理範圍；站前多付的錢，未必都能轉成更高的租金，但買賣的流動性通常會比較好。

淹水與地盤：3 公尺以上折價才明顯

同區同條件下，淹水 3 到 5 公尺的物件折價 11.6%、5 到 10 公尺折價 15.3%；3 公尺以下只有 2.7% 到 4.8%。落在洪水淹水預想區內（不論深度）平均折價 6.2%，液化危險度高折價 13.9%，土石災害警戒區反而溢價 1.4%。這組價差控制了區、面積、屋齡、構造、步行分鐘與季度。

東部 6 區（江戶川、葛飾、足立、墨田、江東、荒川）的成交，落在淹水預想區的比例是 66% 到 100%；其中足立、葛飾、荒川、墨田 4 區是 100%，位在都心的中央區也有 92%（圖 4）。

圖 4　各區成交落在洪水淹水預想區的比例。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

圖 5　淹水深度別價差（hedonic 迴歸）。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

怎麼讀這張圖：每根柱子是「成交價落在該淹水深度等級的中古公寓」，與「同一區、同面積、同屋齡、同構造、同步行分鐘、同季度，但不在任何淹水預想區的中古公寓」之間的價差，也就是用 hedonic 迴歸（特徵價格迴歸）把這些條件扣掉之後剩下的部分。負值代表折價；括號內的 t 值絕對值越大，代表這個折價越不是抽樣誤差（絕對值大於 2 就算統計上顯著）。例如 3 到 5 公尺為 -11.6%，意思是同條件下市場平均少付約 12%。深度分級來自國土交通省的洪水淹水預想（預想最大規模，千年一遇情境），成交以町的代表點掛接，是統計層級的結果，不代表單一物件。

表 2　災害變數的價差與統計量

資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

市場已經把水災定價，但只定到「深度」這一層。液化折得比洪水多，因為它抓的是地盤，而不是雨量。土石災害警戒區反而溢價：東京的坡地是高級住宅區，這一條在東京要反過來讀。

• 3 公尺以下的折價，小到補不了保險與流動性成本，不要為了這一兩個百分點去買。
• 3 公尺以上的折價才是真的便宜，但要把火災保險的水災附加費，以及轉售時買方變少一起算進去。

實務做法：出價前先查該町的淹水深度等級與液化危險度（ハザードマップポータルサイト），或直接用 bukken.io 取得包含災害等資訊的整體報告。市場給 3 到 5 公尺的折價約 -11.6%、液化危險度高約 -13.9%，開價沒有反映這個折價的，就是太貴。

出價前的兩個提醒

1. 看淹水深度等級，不看區內區外。 3 公尺以下的折價補不了保險與流動性成本，3 公尺以上才是真折價，出價前先查該町的深度等級。
2. 屋齡 20 年以上的折價，要和管理狀態一起看。 修繕積立金餘額、每月積立金、上一次大規模修繕年份，三個數字拿不到就跳過。

資料說明

• 成交資料：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京 23 區中古公寓；屋齡折價為全期間中位數，車站排名為 2025 年起、樣本 30 件以上的車站。
• 步行分鐘與災害圖層：以町的代表點掛接「国土数値情報」的鐵道車站與洪水淹水預想區域（想定最大規模）、土石災害警戒區域、液化危險度，屬統計層級的代理，不適用於單一物件的判斷。
• hedonic 迴歸控制區、面積、屋齡、構造、步行分鐘、季度，結果為關聯而非因果。
• 本文為公開資料的整理與統計分析，不構成投資建議。

參考資料來源

• 國土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 國土交通省｜ハザードマップポータルサイト
• 國土交通省｜国土数値情報ダウンロードサイト
• 東京不動產研究所Bukken.io｜日本不動產市場報告

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