同一區的房子為什麼價差這麼大？屋齡、離站距離與淹水深度

本文為東京不動產研究所《日本不動產數據報告》2026 年第 3 季（創刊號）的價差篇，資料為東京 23 區中古公寓的成交資料。完整報告可在 bukken.io 的日本不動產數據報告頁面閱讀。

同一區、同樣面積的中古公寓，開價可以差很多。區的行情只是起點，真正把價格拉開的，是屋齡、離車站的步行分鐘，以及這一帶淹水預想的深度。三件事都有數字可以查。

屋齡：超過 40 年只剩 40% 到 56%，和區的價位無關

屋齡超過 40 年的成交單價，只剩 0 到 5 年的 40% 到 56%（最低足立區、最高千代田區），折價深度和區的價位高低無關。港區屋齡 0 到 5 年的 ㎡ 單價為 238 萬日圓，超過 40 年為 100 萬日圓，只剩 42%；世田谷區 0 到 5 年 133、超過 40 年 68，剩 51%；江戶川區 0 到 5 年 83、超過 40 年 44，剩 53%（萬日圓/㎡，全期間中位數）。

圖 1　屋齡帶別成交 ㎡ 單價中位數。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。連到報告互動大圖表

折價深可能來自新建溢價較大，也可能來自舊屋的面積、規格與地點不同，全期間分組中位數無法區分。折價買到的是未來的修繕帳單，決定這筆折價值不值得的是三個數字：修繕積立金（修繕公積金）餘額、每戶每月的積立金，以及上一次大規模修繕的年份。

實務上的門檻（以實務經驗建議）：

• 屋齡 30 年以上、又沒有大規模修繕紀錄的，直接跳過。
• 修繕積立金餘額明顯不足的物件，日後可能面臨一次性攤款或修繕延後，議價時可從開價再打 8 到 9 折試算。
• 屋齡超過 40 年的物件，在管理狀態良好、而且區內新建溢價超過兩倍的區（23 區中有 15 區，如港區），還有折價空間。

離車站多遠：每多走一分鐘少 1.6%，都心也不例外

成交 ㎡ 單價最貴的三個車站是大門 408、虎ノ門ヒルズ 275、白金高輪 241（萬日圓/㎡），最低是高島平 38。

同區同條件下，離站每多走一分鐘，㎡ 單價少 1.6%。報告把 23 區分成三組：都心 5 區（千代田、中央、港、澀谷、新宿）、周邊 5 區（足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬），以及其餘的其他 13 區。其他 13 區與周邊 5 區離站越遠越便宜，都心 5 區單獨估計也是負值，每分鐘約 -1.6%。都心 5 區 6 到 10 分的成交中位數高於 1 到 5 分，但控制面積、屋齡與構造後兩者只差幾個百分點；11 到 15 分的成交全在港區，同區相比反而便宜（每 ㎡ 175 萬日圓對 200 萬日圓）。步行分鐘是用町的代表點推估，只做統計用途。

圖 2　成交 ㎡ 單價最高的 15 站（2025 年起，樣本 30 件以上）。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。連到報告互動大圖表

圖 3　步行分鐘與成交 ㎡ 單價。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。連到報告互動大圖表

表 1　步行分鐘別 ㎡ 單價中位數（萬日圓）

資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。步行分鐘是町代表點到最近車站的直線距離除以每分鐘 80 公尺進位的推估，通常比物件廣告的「徒歩○分」小；都心 5 區最大 11 分，16 分以上無成交。

同區、同條件比，離車站越遠越便宜：23 區整體每多走一分鐘，㎡ 單價約少 1.6%，都心 5 區也一樣。表 1 的都心 6 到 15 分看起來比 1 到 5 分貴，有兩個原因。6 到 10 分：車站旁小套房多，1 到 5 分的成交裡 30 ㎡ 以下的小套房占 21.5%，6 到 10 分只占 14.1%；小套房每 ㎡ 約 105 萬日圓，只有 70 到 100 ㎡ 家庭型（約 213 萬日圓）的一半，小套房一多，中位數就被拉低。同樣大小比，兩組幾乎一樣。11 到 15 分：成交全在港區的港南與西麻布，港區是 23 區最貴的區；跟港區自己 1 到 5 分的成交比，反而便宜（每 ㎡ 175 萬日圓對 200 萬日圓）。比價時，要拿同一區、差不多大小的成交來比，才看得出步行距離的影響。松濤、番町、麻布這類低層高級住宅區，買方看重環境與稀缺，估價以同一町的近期成交為主，步行分鐘只當校正（以實務經驗建議）。先分清楚買的是哪一種市場，兩種市場的估價邏輯不能互套。

• 步行 10 分以上的物件（以實務經驗建議）：價格已經折過，租金也會跟著低。這不代表便宜，要把步行分鐘一起放進去算殖利率。
• 松濤、番町、麻布這類低層高級住宅區：估價以同一町的近期成交為主，步行分鐘只當校正。

淹水與地盤：3 公尺以上折價才明顯

同區同條件下，淹水 3 到 5 公尺的物件折價 11.6%、5 到 10 公尺折價 15.3%；未滿 3 公尺只有 2.7% 到 4.8%。落在洪水淹水預想區內（不論深度）平均折價 6.2%，液化危險度高折價 13.9%；土石災害警戒區 +1.4%，但成交 1,481 筆集中在 10 個町，以町為群聚計算的 t 值只有 0.4，統計上無法和零區分。這組價差控制了區、面積、屋齡、構造、步行分鐘與季度線性趨勢，t 值以町（855 町）為群聚計算。

東部 6 區（江戶川、葛飾、足立、墨田、江東、荒川）的成交，落在淹水預想區的比例是 66% 到 100%；其中足立、葛飾、荒川、墨田 4 區是 100%，位在都心的中央區也有 92%（圖 4）。

圖 4　各區成交落在洪水淹水預想區的比例。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。連到報告互動大圖表

圖 5　淹水深度別價差（hedonic 迴歸）。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。連到報告互動大圖表

怎麼讀這張圖：每根柱子是「位在該淹水深度等級範圍、已成交的中古公寓」，與「同一區、同面積、同屋齡、同構造、同步行分鐘、同時期，但不在任何淹水預想區的中古公寓」之間的價差，也就是用 hedonic 迴歸（特徵價格迴歸）把這些條件扣掉之後剩下的部分。負值代表折價；各級的 t 值見表 2，已按町為群聚調整（同町的成交共用同一個災害值），絕對值越大，代表這個折價越不是抽樣誤差（絕對值大於 2 才算統計上顯著）。例如 3 到 5 公尺為 -11.6%，意思是同條件下市場平均少付約 12%。未滿 0.5 公尺（-4.8%）的折價看起來比 0.5 到 3 公尺（-2.7%）大，但兩級的差距在統計誤差範圍內（差距的町群聚 t -1.3），0.5 到 3 公尺這一級本身也未達顯著（t -1.5）；未滿 0.5 公尺這一級有 75% 的成交，所在町過半丁目其實不在淹水預想區，分級方式也會影響結果。深度分級來自國土交通省的洪水淹水預想（預想最大規模：以全國 15 個地區各自觀測過的最大降雨來設定，大約是千年一遇或更罕見的大雨），成交以町的代表點掛接，是統計層級的結果，不代表單一物件。

表 2　災害變數的價差與統計量

資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。表中「洪水淹水預想區內（任何深度）」指町內過半的丁目落在淹水預想區；各淹水深度級別則是町內只要有丁目落在淹水預想區就計入，並依最深的丁目分級。兩種定義不同，所以四個深度級別的樣本數加總，會比「任何深度」多。「任何深度」與各深度級別兩組變數是分別估計（兩條迴歸）。t 值以町為群聚計算，町數是該變數的成交分布在幾個町；町數少的變數（例如土石災害警戒區）即使樣本上千筆，t 值也不可靠。

市場已經把水災定價，但只定到「深度」這一層。液化折得比洪水多，因為它抓的是地盤，而不是雨量。土石災害警戒區的成交只有 1,481 筆、集中在 10 個町，+1.4% 的價差在統計上無法和零區分，不解讀為溢價。

• 以實務經驗建議，未滿 3 公尺的折價，可能不足以彌補水災保險附加費與轉售時的流動性成本，不建議為了這 2.7% 到 4.8% 的折價去買。
• 3 公尺以上的折價才是真的便宜，但要把火災保險的水災附加費，以及轉售時買方變少一起算進去。

實務做法：出價前先查該町的淹水深度等級與液化發生傾向（ハザードマップポータルサイト的「重ねるハザードマップ」，液化圖層是「地形区分に基づく液状化の発生傾向図」）。市場給 3 到 5 公尺的折價約 -11.6%、液化危險度高約 -13.9%，開價若沒有反映這個折價，就要當作偏貴來談。

出價前的兩個提醒

1. 看淹水深度等級，不看區內區外。 3 公尺以上的折價才明顯，出價前先查該町的深度等級。以實務經驗建議，未滿 3 公尺的折價可能不足以彌補保險與流動性成本，不要只為這幾個百分點去買。
2. 屋齡 20 年以上的折價，要和管理狀態一起看。 修繕積立金餘額、每月積立金、上一次大規模修繕年份，三個數字拿不到就跳過。

資料說明

• 成交資料：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京 23 區中古公寓；屋齡折價為全期間中位數，車站排名為 2025 年起、樣本 30 件以上的車站。
• 步行分鐘與災害圖層：以町的代表點掛接「国土数値情報」的鐵道車站、洪水淹水預想區域（想定最大規模）與土石災害警戒區域，以及國土交通省的「地形区分に基づく液状化の発生傾向図」（250 公尺網格，分五級；本文的「液化危險度高」指等級 1「非常容易液化」與等級 2「容易液化」），屬統計層級的代理，不適用於單一物件的判斷。國土交通省也提醒，這張圖顯示不易液化的地方，填海地等人工改造過的土地仍可能液化。
• hedonic 迴歸控制區、面積、屋齡、構造、步行分鐘與季度線性趨勢，t 值以町（855 町）為群聚計算，結果為關聯而非因果。
• 本文為公開資料的整理與統計分析，不構成投資建議。文中標示「以實務經驗建議」的門檻是筆者的實務經驗，不是報告資料的統計結果。

參考資料來源

• 國土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 國土交通省｜ハザードマップポータルサイト
• 國土交通省｜地形区分に基づく液状化の発生傾向図
• 國土交通省｜想定最大外力の設定手法（概要）
• 國土交通省｜国土数値情報ダウンロードサイト
• 日本不動產數據報告 2026 年第 3 季｜東京 23 區房價與全國行情｜東京不動產研究所

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