本文為東京不動產研究所《東京不動產數據報告》2026 年第 3 季（創刊號）的全國篇。完整報告可在 bukken.io 的日本不動產市場報告頁面閱讀。
「日本房子便宜」這句話對不對，要看說的是哪一個市場。2025 年全國中古公寓成交 54,353 筆，東京都每平方公尺成交單價 108 萬日圓，是東京以外各都道府縣中位數 41 萬日圓的 2.6 倍。價格之外，各地的成交筆數、五年漲幅和人口流向也差很多，放在一起看，才知道自己比較的是不是同一種市場。
東京 108 萬日圓，東京以外中位 41 萬日圓
㎡ 單價前五名依序是東京都 108、神奈川縣 57、大阪府 56、京都府 54、沖繩縣 45（萬日圓/㎡）。
五年變化方面，東京都 +27.1%，東京以外的中位數 +32.3%。樣本 500 筆以上的都道府縣中，五年漲幅前三名是大阪府 +50.5%、福岡縣 +43.6%、京都府 +34.5%。樣本少於 100 筆的縣，年增率只供參考。
圖 1 47 都道府縣中古公寓 ㎡ 單價前 20（2025 年，標註年增率，古銅線為東京以外中位）。資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。
中古公寓其實是三個市場
全國的中古公寓可以分成三個市場：
- 東京圈
- 大阪、名古屋、福岡這類大都市
- 其餘各縣
五年漲幅大阪 +50.5%、福岡 +43.6%，都高過東京的 +27.1%，但成交深度只有東京的 47% 與 16%：報酬高，出場也慢。
判斷順序是先看該縣一年成交幾筆，再看價格。 年成交不到 500 筆的縣，價格便宜但流動性不足，不能直接當作機會，年增率也不能當市場訊號。聽到「日本房子便宜」時，要注意不要拿第 3 類市場的價格，去配第 1 類市場的流動性。
表 1 47 都道府縣中古公寓 ㎡ 單價、年增率、五年變化（2025 年）
| 都道府縣 | 樣本（筆） | ㎡ 單價（萬日圓） | 年增率 % | 五年 % |
|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 16,325 | 108.0 | 8.0 | 27.1 |
| 神奈川縣 | 7,454 | 56.9 | 3.5 | 28.1 |
| 大阪府 | 7,667 | 55.6 | 12.4 | 50.5 |
| 京都府 | 1,214 | 53.8 | 7.6 | 34.5 |
| 沖繩縣 | 145 | 45.5 | -3.4 | 13.6 |
| 福岡縣 | 2,598 | 42.1 | 5.3 | 43.6 |
| 埼玉縣 | 3,036 | 41.5 | 7.7 | 32.2 |
| 兵庫縣 | 3,370 | 40.0 | 4.3 | 30.0 |
| 千葉縣 | 2,716 | 35.3 | 2.9 | 27.3 |
| 滋賀縣 | 293 | 34.0 | 0.5 | 7.4 |
| 長野縣 | 96 | 33.8 | -3.7 | 18.5 |
| 廣島縣 | 428 | 32.9 | 4.7 | 9.7 |
| 愛知縣 | 2,475 | 32.5 | -2.5 | 19.7 |
| 宮城縣 | 699 | 31.7 | 5.6 | 16.7 |
| 長崎縣 | 147 | 31.1 | -0.7 | 21.0 |
| 山梨縣 | 63 | 29.4 | 56.2 | 69.0 |
| 岡山縣 | 196 | 29.3 | 1.9 | 15.3 |
| 鹿兒島縣 | 153 | 29.1 | -3.0 | 1.2 |
| 熊本縣 | 155 | 27.7 | 22.6 | 29.5 |
| 富山縣 | 86 | 26.8 | -10.8 | 45.0 |
| 和歌山縣 | 73 | 26.7 | 33.3 | 58.7 |
| 奈良縣 | 362 | 26.7 | 15.5 | 33.3 |
| 三重縣 | 147 | 25.7 | -1.3 | 21.4 |
| 茨城縣 | 212 | 25.2 | -13.2 | 8.5 |
| 鳥取縣 | 46 | 25.2 | 6.4 | 25.8 |
| 岐阜縣 | 124 | 25.0 | 10.3 | 25.0 |
| 石川縣 | 131 | 25.0 | 1.4 | 17.2 |
| 栃木縣 | 137 | 24.6 | 8.4 | 51.7 |
| 北海道 | 1,625 | 24.4 | 0.0 | 22.2 |
| 福井縣 | 29 | 24.3 | 9.6 | 40.1 |
| 宮崎縣 | 74 | 24.0 | 10.4 | 7.5 |
| 新潟縣 | 269 | 23.8 | 18.8 | 27.2 |
| 島根縣 | 26 | 23.3 | -13.3 | 0.5 |
| 靜岡縣 | 513 | 23.1 | 2.1 | 15.4 |
| 高知縣 | 32 | 23.0 | -14.5 | 20.9 |
| 佐賀縣 | 60 | 22.5 | 12.5 | 5.0 |
| 山形縣 | 49 | 22.5 | 5.9 | -2.4 |
| 群馬縣 | 139 | 21.5 | -5.4 | 16.0 |
| 愛媛縣 | 168 | 21.4 | 6.9 | -10.9 |
| 大分縣 | 171 | 20.7 | -9.6 | 10.7 |
| 山口縣 | 142 | 20.0 | 6.7 | 6.7 |
| 福島縣 | 104 | 20.0 | 0.0 | 0.0 |
| 岩手縣 | 102 | 18.1 | -30.6 | -23.6 |
| 秋田縣 | 52 | 17.6 | 6.1 | -17.7 |
| 德島縣 | 76 | 17.3 | -6.7 | -8.4 |
| 香川縣 | 118 | 17.2 | -8.2 | 9.5 |
| 青森縣 | 56 | 15.4 | -7.6 | -3.8 |
資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。樣本少於 100 筆的縣，年增率只供參考。
人口移動：日本人淨流入的只有 7 個都道府縣
2025 年日本人淨流入的都道府縣只有 7 個，其餘 40 個都在流出。
淨流入前三名是東京都 +65,219 人（日本人 +65,597、外國人 -378）、神奈川縣 +28,052 人（日本人 +18,524、外國人 +9,528）、埼玉縣 +22,427 人（日本人 +12,529、外國人 +9,898）；淨流出最多的三個是廣島縣 -9,921、福島縣 -7,197、靜岡縣 -6,711。東京都的 +65,219 人之中，20 到 39 歲為 +76,617 人，比總數還多，代表其他年齡層合計是淨流出。
外國人在國內的移動方向是另一張圖：淨流入最多的是埼玉縣 +9,898、神奈川縣 +9,528、兵庫縣 +1,515，淨流出最多的是千葉縣 -8,252、愛知縣 -3,987、福岡縣 -3,740。這份資料是市區町村之間的遷移登記，不含從海外入境，所以外國人的數字是他們在日本國內的重新分布，不是總量增減。
圖 2 轉入超過前 10 與後 10 的都道府縣，日本人與外國人分開（2025 年）。資料來源：總務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」（e-Stat），東京不動產研究所整理。
日本人淨流入的 7 個都道府縣如下表。總數為正的也是 7 個，但名單略有不同：滋賀縣靠外國人流入轉為正值（+353），愛知縣則因外國人流出變成負值（-2,181）。
表 2 日本人淨流入的 7 個都道府縣（2025 年，人）
| 都道府縣 | 轉入超過（總數） | 日本人 | 外國人 | 20 到 39 歲 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 65,219 | 65,597 | -378 | 76,617 |
| 神奈川縣 | 28,052 | 18,524 | 9,528 | 24,433 |
| 大阪府 | 15,667 | 17,489 | -1,822 | 12,596 |
| 千葉縣 | 7,836 | 16,088 | -8,252 | 2,793 |
| 埼玉縣 | 22,427 | 12,529 | 9,898 | 14,368 |
| 福岡縣 | 5,136 | 8,876 | -3,740 | -1,288 |
| 愛知縣 | -2,181 | 1,806 | -3,987 | 2,075 |
資料來源：總務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」（e-Stat），東京不動產研究所整理。
出租物件先看人往哪裡流
投資出租物件，建議位置鎖定在日本人淨流入的這 7 個都道府縣，加上它們的通勤圈。其餘 40 個縣的租賃需求在縮小，除非有外國人流入撐住。
比較新的是外國人的國內遷移：從東京、千葉往神奈川、埼玉這類房租較低的鄰縣移動。神奈川、埼玉的小戶型出租是這波遷移的直接受益者，這群租客對房租敏感、對通勤時間不那麼敏感，建議訂價不要比周邊行情高出 5% 以上，比較容易租出去。千葉與福岡的外國人淨流出，代表以外國人租客為主的物件，空置期要抓長一點。
資料說明
- 價格：國土交通省「不動産情報ライブラリ」的成交資料，2025 年中古公寓，㎡ 單價單位為萬日圓。樣本少於 100 筆的縣，年增率只供參考。
- 人口：總務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」2025 年，為市區町村之間的遷移登記，不含從海外入境。
- 本文為公開資料的整理與統計分析，不構成投資建議。
參考資料來源
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