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2025年の全国中古マンション成約は54,353件。東京都の㎡単価108万円は東京以外の全成約の中央値41万円の2.6倍。5年上昇率は大阪+50.5%、福岡+43.6%と東京の+27.1%を上回るが、成約件数は東京の47%と16%。日本人の転入超過は7都道府県のみ。
東京23区の中古マンション成約㎡単価指数は20年で2倍の210（2005Q3=100、2025Q4時点）。2024年第3四半期から都心と周辺が分岐し、REINS指数は都心160、周辺132。2026Q1の㎡単価は港区の200万円が最高、同条件の前年比は中央区の+18.7%が最大。
同じ区の中古マンションでも、築年数・駅距離・浸水深で価格差がつきます。港区の築40年超の㎡単価は築0〜5年の42%。同区・同条件なら駅徒歩1分ごとに1.6%安く、浸水3〜5mは11.6%、浸水3m未満は2.7〜4.8%、液状化危険度高は13.9%の割引です。
東京都の分譲共同住宅の着工は2026年8月までの12か月で19,459戸、2015年前後のピークの約42%で、需要は中古へ。2040年の推計人口は都心に集中し中央区は +20.7%。2025年の23区の転入超過は20代が中心、65歳以上はほぼ全区で転出超過です。
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