「有沒有永住？」只是房貸審查的一部分。更完整的起點是：**你住在哪裡、收入來源在哪裡、房子要自住還是出租？**本文於 2026 年 9 月 13 日核對銀行公開申請條件，不提供未經銀行確認的即時利率排名。
先把三種情況分開
| 申請人情況 | 詢問銀行時的重點 |
|---|---|
| 在日本居住、有永住 | 收入與工作、既有負債、年齡、用途及物件 |
| 在日本居住、沒有永住 | 銀行是否受理該在留資格，是否有配偶或保證條件 |
| 主要在台灣居住 | 是否受理非居住者、日本物件與海外收入，付款及帳戶安排 |
自住住宅貸款與出租投資貸款也不同，不應把低利自住產品直接用在出租物件。各銀行可接受的用途、居住安排與審查要求，應事前取得書面說明。
沒有永住，不代表日系銀行一律不受理
以 SBI 新生銀行公開條件為例，沒有永住許可的申請人，若配偶為日本籍或持有永住許可，且由該配偶擔任連帶保證人，有符合條件的申請方式；仍須符合收入等其他要求。這是特定自住產品的例子，不能直接推及海外出租投資。SBI 新生銀行：申請條件
住在台灣的買家可向承作日本不動產融資的銀行確認適用方案。本站日本購屋貸款整理可作為洽詢線索，但其中的歷史數字需要重新確認。
比較貸款，不只看利率
請把候選方案整理成相同欄位：核貸金額與鑑價基礎、固定或浮動利率、事務與保證費用、保險、年限、提前清償及出售時的條件。銀行廣告的最低利率不一定適用本人。
自備款應用「成交價減實際核貸金額，再加未融資費用及預備金」估計。如果核貸成數以較低的銀行鑑價為基礎，自備款會比只按成交價估計更多。購屋成本試算
匯率與空租風險要另外計算
租金與貸款同為日圓，可以降低部分日圓還款的換匯需求，但不代表整個投資沒有匯率風險。台幣計價的淨資產、出售回收金額，以及空租或修繕時由台灣追加的資金，都仍受匯率影響。
用投報率試算整理租金與支出後，另做無租金、費用增加及利率調整的情境。借款本金也是每期必須準備的現金。
申請流程與融資特約
先向銀行確認身分與用途是否可受理，再依流程準備物件、收入及資產文件，辦理事前審查、正式審查與契約。所需時間依銀行、資料完整性及跨境文件而異，不宜把固定天數寫成保證。
簽購屋契約時，請確認融資特約的申請銀行、金額、期限與解除方式；不能只看到「貸款沒過可解約」幾個字就忽略條件。購屋與交屋流程
貸款核准與居留許可無直接等同關係。如果購屋目的是移居，請另外閱讀買房與在留資格的差別。