東京の中古マンション市場は、9月に明らかに減速しました。
東日本不動産流通機構（REINS）が10月13日に公表した2026年9月の市場データによると、首都圏の中古マンション成約件数は3457件で前年同月比22.7%減となり、6カ月連続で前年同月を下回りました。一方、在庫件数は15.1%増の5万450件となり、5万件を突破しました。
価格にも緩みが出始めています。首都圏の中古マンションの平均成約価格は5111万円で前年同月比4.5%減となり、3カ月連続で前年同月を下回りました。成約㎡単価は81.07万円で前年同月比4.8%減となり、5カ月連続で前年同月を下回っています。これに対し、新規登録物件の平均価格はなお前年同月比16.1%増の6813万円で、売主の提示価格と実際の成約相場との間に、依然として明らかな差があることを示しています。
東京都心3区の在庫は1年で65%近く増加
千代田区・中央区・港区では、変化がさらに顕著です。9月の中古マンション成約件数はわずか176件にとどまり、前年同月比39.3%減となりました。一方で、在庫件数は64.8%増の5537件となっています。成約㎡単価は231.17万円で、前年同月比1.6%減でした。
図1 東京都心3区の中古マンション月別成約件数（2025年9月から2026年9月）。出典：東日本不動産流通機構（REINS）月例速報。
図2 東京都心3区の中古マンション在庫件数（各月末時点、2025年9月から2026年9月）。出典：東日本不動産流通機構（REINS）月例速報。
現時点のデータからは、東京の都心部で売買のペースが鈍り、売り物件が急速に増えていることがわかります。ただし、これをそのまま価格の全面的な下落と読み取ることは、まだできません。都心3区の9月の平均成約価格はなお1億3132万円に達し、前年同月比約1.4%増となっています。価格と成約件数の動きは、足並みがそろっていません。
REINSはまた、2025年1月以降に成約登録の適正化を図るためのシステム改修を行ったため、成約件数に影響が出ている可能性があると注記しています。今年9月と昨年9月の数字は、いずれも改修後の集計です。それでも、在庫の増加、成約㎡単価の下落、新規登録物件の価格と成約価格の差の拡大は、首都圏の中古マンション市場で需給が変化しつつあることを示しています。