同じ区なのに価格差が大きいのはなぜ？築年数・駅からの距離・浸水深

本記事は、東京不動産研究所『日本不動産データレポート』2026年第3四半期（創刊号）の価格差編です。分析には東京23区の中古マンションの成約データを使用しています。レポートの全文は、bukken.ioの日本不動産データレポートページでお読みいただけます。

同じ区で同じ広さの中古マンションでも、売出価格が大きく違うことがあります。区の相場は出発点にすぎず、実際に価格を大きく分けるのは、築年数、駅からの徒歩分数、そしてその一帯で想定される浸水深です。3つとも数字で確認できます。

築年数：築40年超は築0〜5年の40%〜56%、区の価格帯とは無関係

築40年超の成約㎡単価は築0〜5年の40%〜56%（最低は足立区、最高は千代田区）で、値下がりの大きさは区の価格帯とは無関係です。港区では築0〜5年の㎡単価が238万円、築40年超が100万円で残存率は42%、世田谷区は築0〜5年133、築40年超68で残存率51%、江戸川区は築0〜5年83、築40年超44で残存率53%（万円/㎡、全期間中央値）となっています。

図1　築年帯別 成約㎡単価中央値。出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より東京不動産研究所作成。レポートのインタラクティブ図表を見る

値下がり幅の大きさは、新築プレミアムの大きさによる可能性もあれば、築古物件の面積・仕様・立地の違いによる可能性もあり、全期間の帯別中央値では区別できません。割安な価格で手に入れているのは、将来の修繕費の請求書です。 この割安が妥当かどうかを決めるのは、修繕積立金の残高、各戸の月額積立金、そして直近の大規模修繕の実施年という3つの数字です。

実務経験に基づく目安として、判断基準は次のとおりです。

• 築30年以上で、大規模修繕の履歴もない物件は、迷わず見送ります。
• 修繕積立金の残高が明らかに不足している物件は、後に一時金の徴収や修繕の先送りが起こりうるため、売出価格の1〜2割引きで試算して交渉します。
• 築40年超の物件でも、管理状態が良好で、かつ区内の新築プレミアムが2倍を超える区（23区中15区、例えば港区）であれば、まだ割安分を取りに行く余地があります。

駅からの距離：徒歩1分ごとに1.6%安く、都心も例外ではない

成約㎡単価が最も高い3駅は、大門408、虎ノ門ヒルズ275、白金高輪241（万円/㎡）で、最も低いのは高島平の38です。

同じ区・同じ条件なら、駅からの徒歩が1分延びるごとに、㎡単価は1.6%下がります。レポートでは23区を、都心5区（千代田・中央・港・渋谷・新宿）、周辺5区（足立・葛飾・江戸川・板橋・練馬）、残りのその他13区の3グループに分けています。その他13区と周辺5区では駅から遠いほど安くなり、都心5区だけで推計しても1分あたり約1.6%下がります。都心5区は徒歩6〜10分の成約中央値が1〜5分を上回りますが、面積・築年数・構造をそろえると差は数%にとどまります。徒歩11〜15分の成約はすべて港区にあり、同じ区の中ではむしろ安くなっています（㎡あたり175万円対200万円）。徒歩分数は町丁目の代表点から推計した値で、統計用途に限ります。

図2　成約㎡単価上位15駅（2025年〜、30件以上）。出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Statより東京不動産研究所作成。レポートのインタラクティブ図表を見る

図3　徒歩分と成約㎡単価。出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Statより東京不動産研究所作成。レポートのインタラクティブ図表を見る

表1　徒歩分別 ㎡単価中央値（万円）

出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Statより東京不動産研究所作成。徒歩分は町丁目代表点から最寄駅までの直線距離を80mで割って切り上げた推計で、物件広告の「徒歩○分」より小さいのが普通です。都心5区の最大は11分で、16分以上の成約はありません。

同じ区・同じ条件で比べると、駅から遠いほど安くなります。23区全体では徒歩1分ごとに㎡単価が約1.6%下がり、都心5区も同じです。表1で都心の徒歩6〜15分が1〜5分より高く見えるのには、二つの理由があります。徒歩6〜10分：駅のすぐ近くにはワンルームが多く、1〜5分の成約のうち30㎡以下のワンルームは21.5%、6〜10分は14.1%です。ワンルームの㎡単価は約105万円で、70〜100㎡のファミリータイプ（約213万円）の半分しかなく、ワンルームが多いほど中央値は下がります。同じ広さで比べれば、両者はほぼ同じです。徒歩11〜15分：成約はすべて港区の港南と西麻布にあり、港区は23区で最も高い区です。港区自身の徒歩1〜5分の成約と比べれば、むしろ安くなっています（㎡あたり175万円対200万円）。価格を比べるときは、同じ区で広さが近い成約どうしを比べないと、駅距離の影響は見えません。松濤・番町・麻布のような低層の高級住宅地は、買い手が環境と希少性を重視するため、同じ町丁目の直近の成約事例を中心に評価し、徒歩分数は補正にとどめます（実務経験に基づく目安）。まず、買うのはどちらの市場なのかを見極めてください。2つの市場の評価ロジックを互いに当てはめることはできません。

• 徒歩10分以上の物件（実務経験に基づく目安）：価格がすでに割り引かれており、家賃もそれに連動して低くなります。これは割安という意味ではありません。徒歩分数も織り込んで利回りを計算してください。
• 松濤・番町・麻布のような低層の高級住宅地：同じ町丁目の直近の成約事例を中心に評価し、徒歩分数は補正にとどめます。

浸水と地盤：割引がはっきり出るのは浸水3m以上

同じ区・同じ条件なら、浸水3〜5mの物件は11.6%の割引、浸水5〜10mは15.3%の割引で、浸水3m未満は2.7〜4.8%の割引にとどまります。洪水浸水想定区域内（深さを問わず）では平均6.2%の割引、液状化危険度高は13.9%の割引です。土砂災害警戒区域は+1.4%ですが、成約1,481件が10町に集中しており、町丁目クラスターのt値は0.4で、統計的にゼロと区別できません。これらの価格差は、区、面積、築年数、構造、徒歩分数、四半期の線形トレンドを制御したうえでの数値で、t値は町丁目（855町）をクラスターとして算出しています。

東部6区（江戸川・葛飾・足立・墨田・江東・荒川）では、成約のうち洪水浸水想定区域内にある割合が66〜100%です。そのうち足立・葛飾・荒川・墨田の4区は100%で、都心に位置する中央区も92%に達します（図4）。

図4　区別 成約の洪水浸水想定区域内比率。出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Statより東京不動産研究所作成。レポートのインタラクティブ図表を見る

図5　浸水深別の価格差（ヘドニック回帰）。出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Statより東京不動産研究所作成。レポートのインタラクティブ図表を見る

図の読み方：各棒は、「その浸水深ランクの場所で成約した中古マンション」と、「同じ区・同じ面積・同じ築年数・同じ構造・同じ徒歩分数・同じ時期で、どの浸水想定区域にも入っていない中古マンション」との価格差です。つまり、ヘドニック回帰（物件の特性から価格を説明する回帰分析）でこれらの条件の影響を取り除いたあとに残る部分です。マイナスは割引を意味します。各ランクのt値（表2）は町丁目をクラスターとして調整済み（同じ町の成約は同じ災害値を共有する）で、絶対値が大きいほど、その割引が標本誤差による偶然の差ではないことを示します（絶対値が2を超えてはじめて統計的に有意とみなします）。たとえば浸水3〜5mは-11.6%で、同じ条件なら市場では平均して約12%安い価格で取引されている、という意味です。浸水0.5m未満（-4.8%）の割引は0.5〜3m（-2.7%）より大きく見えますが、両者の差は統計誤差の範囲内で（差の町丁目クラスターt -1.3）、0.5〜3mのランク自体も有意ではありません（t -1.5）。0.5m未満のランクでは成約の75%が、町の丁目の過半が浸水想定区域外にある町のものであり、区分の方法も結果に影響します。浸水深の区分は国土交通省の洪水浸水想定（想定最大規模：全国を15の地域に分け、地域ごとに観測された最大の降雨量をもとに設定する降雨で、年超過確率1/1,000程度かそれより稀な規模）に基づき、成約は町丁目の代表点で紐付けています。統計上の結果であり、個別の物件を示すものではありません。

表2　災害変数の価格差と統計量

出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Statより東京不動産研究所作成。表中の「洪水浸水想定区域内（深さ問わず）」は町内の過半の丁目が浸水想定区域に入る場合を指し、浸水深の各区分は町内に浸水想定区域内の丁目が一つでもあれば対象とし、最も深い丁目の区分で分類しています。定義が異なるため、4つの区分のサンプル数を合計すると「深さ問わず」より多くなります。「深さ問わず」と浸水深の各区分は、別々の回帰で推計しています。t値は町丁目をクラスターとして算出し、町数はその変数の成約が分布する町の数です。町数の少ない変数（土砂災害警戒区域など）は、サンプルが千件を超えてもt値は信頼できません。

市場はすでに水害を価格に織り込んでいますが、織り込んでいるのは「深さ」の階層までです。液状化の割引が洪水より大きいのは、雨量ではなく地盤を捉えているからです。土砂災害警戒区域の成約は1,481件で10町に集中しており、+1.4%の価格差は統計的にゼロと区別できないため、プレミアムとは読みません。

• 実務経験に基づく目安として、浸水3m未満の割引は、水災補償の保険料と売却時の流動性コストを補えない可能性があります。この2.7〜4.8%の割引のために買うことは勧めません。
• 浸水3m以上の割引こそが本当の割安ですが、火災保険に水災補償を付ける追加の保険料と、売却時に買い手が減ることも計算に入れる必要があります。

実務では、購入を申し込む前に、その町丁目の浸水深ランクと液状化の発生傾向を確認します（ハザードマップポータルサイトの「重ねるハザードマップ」。液状化は「地形区分に基づく液状化の発生傾向図」のレイヤー）。市場がつける割引は浸水3〜5mで約-11.6%、液状化危険度高で約-13.9%です。売出価格にこの割引が反映されていなければ、割高とみて交渉します。

購入を申し込む前の2つの注意点

1. 見るべきは浸水深ランクで、区域の内か外かではありません。 価格差が明確なのは浸水3m以上です。購入を申し込む前に、その町丁目の浸水深ランクを確認してください。実務経験に基づく目安として、浸水3m未満の割引は保険と流動性のコストを補えない可能性があり、数%の割引だけを理由に買わないようにします。
2. 築20年以上の割安は、管理状態とあわせて判断してください。 修繕積立金の残高、月額積立金、直近の大規模修繕の実施年の3つの数字が手に入らない物件は見送ります。

データについて

• 成約データ：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、東京23区の中古マンション。築年数による値下がりは全期間の中央値、駅ランキングは2025年以降、成約30件以上の駅を対象としています。
• 徒歩分数と災害レイヤー：町丁目の代表点を、「国土数値情報」の鉄道駅、洪水浸水想定区域（想定最大規模）、土砂災害警戒区域、および国土交通省の「地形区分に基づく液状化の発生傾向図」（250mメッシュ、5段階。本文の「液状化危険度高」はレベル1「非常に液状化しやすい」とレベル2「液状化しやすい」）に紐付けたもので、統計上の代理値です。個別物件の判断には適用できません。国土交通省は、この図で発生傾向が弱い区域でも、埋立地等の人工改変地では液状化が発生する可能性があるとしています。
• ヘドニック回帰では区、面積、築年数、構造、徒歩分数、四半期の線形トレンドを制御し、t値は町丁目（855町）をクラスターとして算出しています。結果は相関関係であり、因果関係ではありません。
• 本記事は公開データの整理と統計分析であり、投資助言ではありません。本文で「実務経験に基づく目安として」と示した判断基準は筆者の実務経験によるもので、レポートのデータから得た統計結果ではありません。

参考資料

• 国土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 国土交通省｜ハザードマップポータルサイト
• 国土交通省｜地形区分に基づく液状化の発生傾向図
• 国土交通省｜想定最大外力の設定手法（概要）
• 国土交通省｜国土数値情報ダウンロードサイト
• 日本不動産データレポート 2026年第3四半期｜東京23区の価格と全国動向｜東京不動産研究所

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