本記事は、東京不動産研究所『東京不動産データレポート』2026年第3四半期（創刊号）の住宅価格編です。主なデータは国土交通省の成約データで、各区の最新の数字は2026年第1四半期のものです。レポート全文は、bukken.ioの日本不動産市場レポートページでご覧いただけます。
東京23区の中古マンション成約単価は、20年で2倍になりました。ただし、この20年は一本調子の上昇ではありません。最初の7年は足踏みが続き、上昇が始まったのは2013年以降です。さらに2024年第3四半期以降は、都心と周辺が別々の線を描くようになりました。
20年で2倍、3つの局面に分かれる
23区全体の成約㎡単価指数は210（2005Q3=100、利用可能な直近四半期は2025Q4）で、上昇幅の半分は2013〜2019年に生じたものです。3つの局面は次のとおりです。
- 2005Q3〜2012Q3：指数は116から104に戻り、足踏みが続きました。
- 2013〜2019Q3：161まで上昇しました。
- その後2025Q4まで：210に達しました。
同じ期間で、都心5区は224、周辺5区は232です。都心5区は千代田・中央・港・渋谷・新宿、周辺5区は足立・葛飾・江戸川・板橋・練馬を指します。直近の四半期はデータがまだ出そろっていないため、含めていません。
図1 23区・都心5区・周辺5区 成約㎡単価指数（2005Q3=100）。破線はデータが出そろっていない暫定値。出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より東京不動産研究所作成。
2005〜2012年は東京の人口が増えていたのに、価格は動きませんでした。2013年以降は、日本銀行の金融緩和と歩調を合わせて価格が上昇しています。東京の中古価格を動かしているのは人口ではなく資金コストであり、金利が最も重要な単一変数です。
実務上、追うべきなのは日銀の政策金利と10年国債利回りで、人口を見るだけでは足りません。金利が転換すると、都心の高額・高レバレッジの物件が先に反応します。2013年より前に買った人には10年分の値上がりという安全余裕がありますが、2020年以降に買った人にはありません。後者は「5年以内に売却に頼らない」ことを前提に、保有計画を組む必要があります。
2024年第3四半期から、都心と周辺が分岐
2024Q3以降は2本の線が分かれ、都心5区は28ポイント、周辺5区は7ポイント上昇しました。REINS成約価格指数（2021Q1=100）は、最新の2026Q1で全体137、都心160、周辺132となり、都心と周辺の㎡単価の差は約3.5倍です。
図2 REINS成約価格指数（2021Q1=100）。出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より東京不動産研究所作成。
2024Q3までは都心と周辺が同じ動きをしていましたが、それ以降は2つの市場になりました。都心5区の価格は資金の流れに連動し、リターンはキャピタルゲインと為替（海外投資家の場合）です。周辺5区は住宅ローンの返済負担力に縛られ、リターンはキャッシュフローです。 同じ利回りの基準で両方を見ると、周辺はいつまでも割安に見え、都心ではいつまでも買えません。どちらの結論も正しくありません。
両者では戦略も異なります。
- 都心：台湾などの海外投資家が2024Q3以降に都心を追いかけて買うなら、「買うのは外貨建て資産で、利回りは周辺より低くなる」ことを前提にする必要があり、もう利回りは追求できません。出口は海外の買い手と円相場に左右されます。
- 周辺：最近は家賃の上昇幅が大きく、家賃が住宅ローン金利に追随できるなら保有を続けられます。出口を支えるのは地元の実需です。
23区スコアカード（2026年第1四半期）
最新の2026Q1の成約㎡単価トップ3は、港区200、千代田区197、中央区186（万円/㎡）です。前年比が最も高いのは荒川区（+26.0%）、文京区（+25.6%）、千代田区（+23.2%）で、マイナスとなったのは大田区（-1.5%）です。
図3 23区 成約㎡単価中央値と前年比（2026Q1）。出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より東京不動産研究所作成。
表1 23区 成約㎡単価・前年同期比・2022Q1からの累計
| 区 | 2026Q1 ㎡単価（万円） | 前年同期比 % | 2022Q1比 % |
|---|---|---|---|
| 港区 | 200.0 | 13.3 | 52.9 |
| 千代田区 | 197.1 | 23.2 | 50.5 |
| 中央区 | 185.7 | 9.8 | 60.6 |
| 渋谷区 | 162.9 | 7.6 | 43.8 |
| 文京区 | 142.3 | 25.6 | 29.7 |
| 目黒区 | 133.3 | 3.0 | 20.0 |
| 品川区 | 133.3 | 9.4 | 33.3 |
| 新宿区 | 130.0 | 8.3 | 22.8 |
| 豊島区 | 122.5 | 16.2 | 45.8 |
| 台東区 | 116.4 | 15.5 | 29.3 |
| 江東区 | 112.2 | 12.2 | 32.0 |
| 世田谷区 | 110.0 | 16.4 | 26.9 |
| 中野区 | 104.0 | 22.2 | 28.1 |
| 墨田区 | 101.8 | 19.8 | 36.6 |
| 北区 | 100.0 | 16.7 | 38.1 |
| 荒川区 | 95.0 | 26.0 | 47.5 |
| 杉並区 | 93.3 | 6.9 | 16.6 |
| 大田区 | 78.8 | -1.5 | 5.1 |
| 板橋区 | 76.9 | 17.4 | 31.5 |
| 練馬区 | 72.0 | 3.9 | 12.3 |
| 江戸川区 | 70.0 | 14.4 | 31.3 |
| 葛飾区 | 60.7 | 8.0 | 23.1 |
| 足立区 | 57.7 | 15.4 | 23.6 |
出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より東京不動産研究所作成。
前年比が最も高いのは、荒川・文京・中野といった都心外縁の既成市街地です。都心が上がりきって需要が外側へ一回り広がったため、今これらの区に入るのは、もはや相対的に割安とはいえません。買っているのは都心需要の波及効果です。さらに一回り外側の練馬・杉並・大田は前年比が一桁台、あるいはマイナスで、価格差が映しているのは売れるまでの時間の差であり、流動性の差でもあります。
実務上は、外側の区は安く買えても売るのに時間がかかるため、保有期間は5年以上で計画し、入ってくるキャッシュフローを綿密に試算する必要があります。短期の売り買いには向きません。前年比が20%を超える区では、1年分ではなく直近四半期の成約価格で評価しないと、指値が低すぎて買えなくなります。
おわりに
同じ区の中でも、築年数、駅からの距離、浸水深によって価格に差がつきます。詳しくは本シリーズの「同じ区なのに価格差が大きいのはなぜ？」で解説しています。新築供給、2040年の人口、若い世代の転入先については、「東京の不動産市場、これから何を見るか」をご覧ください。
データについて
- 長期指数：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報。23区全体の成約㎡単価指数は2005Q3を100とし、利用可能な直近四半期は2025Q4です。
- REINS成約価格指数：2021Q1を100とし、最新は2026Q1です。
- 各区の㎡単価は、2026Q1の成約の中央値です。取引価格情報は1〜2四半期遅れで反映されます。直近四半期の件数が前四半期の半分に満たない場合は、暫定値として扱います。
- 本記事は公開データの整理と統計分析であり、投資助言ではありません。
参考資料
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