東京都公開租屋防詐影片，涵蓋轉租套房、房租哄抬等常見糾紛注意事項
東京都出手了，把最容易踩坑的合約問題全部拍成影片
2026 年 11 月 3 日，東京都住宅政策本部公開一系列不動產交易啟發解說影片。製作目的是預防交易糾紛、推動公正交易環境，對象涵蓋一般消費者、個人投資人，以及日常從事仲介與管理業務的宅建業者。
影片採平易近人的方式解說，讓各方當事人都能以此作為共同參考基準。
影片涵蓋哪些主題
這次公開的影片系列，重點處理近年不動產投資與仲介實務中糾紛風險較高的幾個領域。
第一個是包租（サブリース）合約問題。包租是指不動產公司一次性整棟或整戶承租物件，再轉租給一般入住者的模式。影片說明，這種架構雖然對房東有降低空屋風險的便利性，但合約期間內的租金調整、中途解約條款等，容易在房東與業者之間產生認知落差，因此事前掌握風險至關重要。
第二個是租賃住宅漲租糾紛。合約更新時或經濟環境變動時，房東與房客之間容易對租金調漲的正當性、協議方式產生對立。影片針對什麼樣的程序與合意形成方式較為妥適，提供具體的注意事項說明。
第三個是 IT 重說（透過網路或螢幕進行重要事項說明）的正確操作方式。第四個是宅地建物取引業法的法令修正事項。第五個是依犯罪收益移轉防止法所負擔的義務，也就是反洗錢合規要求。
這五大主題都是近年交易實務環境變化下的核心合規課題，影片以平易語言整理，讓投資人自己也能讀懂。
行政機關主動出手，背後的訊號
東京都住宅政策本部主動製作並公開這系列影片，本身就說明這些糾紛在實務中已達到需要公開介入的頻率與規模。影片資訊來源為東京都廳官方網站（東京都住宅政策本部）。
對於持有日本物件的投資人來說，行政機關發布的第一手防坑資訊，是重新檢視手上合約狀況、釐清管理公司與自己之間權利義務的好時機。合約條款確認不足、法律理解模糊，是產生糾紛的主要原因，這一點影片也特別點出。
東京媽媽日本不動產觀察
包租（サブリース）和漲租糾紛，是我們在實務上最常被台灣房東問到的兩個問題，這次東京都把它們列為影片重點，說明這兩類糾紛在市場上確實還在持續發生。
包租合約的核心風險在於租金保證額度「可以調降」這件事，但很多人簽約時只看到「保證有租金收入」就放心了，沒有仔細看合約裡關於租金改定和中途解約的條款。等業者提出大幅降低保證租金的要求時，才發現合約上其實早就寫清楚了。相關的合約陷阱和業者常見話術，我們整理在包租サブリース 三大陷阱，建議在簽約前先看過一遍。
至於漲租，借地借家法對租金增減有明確的程序規定，不是房東想漲就能漲。法條怎麼說、協議過程要注意什麼，可以參考借地借家法、漲租條件、立退料完整說明。
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