2025 年 6 月，朝日新聞報導了一則在東京板橋區的新聞：中國人買下一整棟 7 層樓公寓，通知房客要漲租金 2.5 倍，理由是「比照香港行情」；換房東後又聲稱電梯壞了、買不到零件，要等半年才能修。房客質疑是惡意逼遷。
這個事件是外國房東大量湧入日本不動產市場後的亂象縮影。本篇藉由這個新聞，完整拆解日本的《借地借家法》如何強力保護房客，以及台灣 / 華人房東最容易踩到的 5 個法律地雷。
先說結論：這棟樓的房客完全可以不同意漲租、繼續住，房東無權單方終止合約。若房東擅自斷水斷電更可能構成刑事犯罪，甚至影響簽證。
日本房東的修繕義務：民法第 606 條
《民法》第 606 條明文規定，房東有義務維持租賃物在可使用的狀態，這是所謂的「修繕義務」。電梯、供水、暖氣、外牆等大樓基礎設施損壞時，房東必須盡快修理。
如果像新聞中那樣聲稱「買不到零件、要等半年以上」而沒有積極作為，一旦被證明是故意延誤或找藉口以逼遷，就會被視為：
- 房東未履行修繕義務 → 房客可要求減租
- 債務不履行 → 房客可解除契約並索賠
- 若造成房客實質損害（精神損害、搬家費、尋找新居的時間成本、交通不便的損失等），可請求損害賠償金
房東也不能把修繕責任推給房客。日本的租約中明列房客的「善良管理人注意義務」僅限於日常清潔與一般使用，結構性維護百分之百是房東責任。
租金可以漲嗎？借地借家法第 32 條講得很清楚
《借地借家法》第 32 條規定了「租金增減請求權」。乍聽之下房東似乎可以漲租，但漲租必須同時滿足三個條件：
- 周邊同類房屋的租金行情確實上漲
- 土地 / 房屋相關稅金或維護成本增加
- 原租金相較目前行情顯著不相當
即使滿足以上條件，仍需房客同意才能漲。談不攏的話，房東必須向法院提起調停 → 訴訟。在法院裁定前，房客只需支付原租金即可。
實際可漲幅度有多少？
參考日本過去 20 年的判例，法院批准的漲租幅度很少超過原租金的 10-15%。以下是真實案例：
| 判例 | 原租金 | 申請漲租 | 法院裁定 |
|---|---|---|---|
| 東京地裁 2018 | 12 萬/月 | 14 萬（+17%） | 核定 13 萬（+8%） |
| 大阪地裁 2020 | 8 萬/月 | 10 萬（+25%） | 核定 8.4 萬（+5%） |
| 東京地裁 2021 | 15 萬/月 | 18 萬（+20%） | 駁回（維持原租） |
新聞中那個「漲 2.5 倍（+150%）」、理由是「比照香港行情」，在日本法院 100% 不會被認可。
房東能終止合約嗎？「正當事由」的嚴格標準
日本房東想解除租約必須有「正當事由」，這個門檻遠比台灣高。
被法院認可的正當事由
- 房客長期不繳租（通常需 3 個月以上）
- 房客把房子弄壞（超出正常使用的損壞）
- 房客和鄰居嚴重糾紛且房東勸告無效
- 房東本人有自住的急迫性（且必須舉證）， 這個標準極嚴
不被認可的「理由」
- 「我想漲租，你不答應就搬走」
- 「我要把房子賣掉」
- 「我家人要來住」（除非是唯一居所）
- 「我想重新裝修」
「立退料」：搬家補償金的實務行情
即使房東有正當事由，實務上仍需支付立退料（搬遷補償金）給房客。根據日本不動產學會的調查，立退料通常為月租金的 6-24 倍，視情況而定：
- 租期短（2-3 年）：6-12 個月租金
- 租期長（5 年以上）：12-18 個月租金
- 商業用租約 / 特殊情況：24 個月以上
也就是說，月租 15 萬的住宅，要請房客走人通常要準備 90-300 萬日圓的立退料。
擅自斷水斷電、換鎖的刑事風險（外國人房東特別注意！）
一些華人房東以為「這是我的房子，我想怎樣就怎樣」，在日本這個想法非常危險。
- 擅自進入租屋處：構成 刑法第 130 條 住居侵入罪（3 年以下有期徒刑或 10 萬日圓以下罰金）
- 擅自斷水斷電、換鎖逼遷：構成 刑法第 234 條 威力業務妨害罪 / 強要罪
- 持續騷擾房客：可能構成強要未遂罪
外國人房東的雙重風險：簽證會被取消
如果外國人房東因上述行為被日本法院判刑（即使是罰金），會直接影響：
- 在留資格續簽被拒 ， 出入国在留管理庁查核品行紀錄
- 在留資格被取消 ， 特別是經營管理簽證、永住權
- 強制遣返 ， 嚴重者可能被禁止再入境
這不是嚇你。2024 年就有中國籍房東因逼遷日本房客被判刑、永住權被撤銷的實際案例。
日本 vs 台灣：租賃文化的根本差異
| 項目 | 台灣 | 日本 |
|---|---|---|
| 租約主導權 | 房東強勢 | 房客強勢 |
| 漲租 | 房東通知即可（實務） | 需房客同意，漲幅受限 |
| 終止租約 | 租期屆滿即可不續 | 需正當事由 + 立退料 |
| 修繕義務 | 常常模糊 | 明文規定，房東責任 |
| 擅自進入 | 習慣上有爭議 | 直接構成刑事犯罪 |
| 押金退還 | 業主常扣留 | 國交省有明確退還標準 |
習慣「屋主至上」思維的華人房東來到日本，要徹底改變心態。很多台灣人在日本被房東要求漲租時「乖乖讓他漲」，以為不答應會被趕走 ， 這是典型台灣思維，日本法律完全不是這樣。
為什麼日本法律這樣設計？房東長期反而受益
日本的《借地借家法》對房客強力保障的設計背後，有其歷史與社會邏輯：
- 二戰後人口流動激烈，立法保障租客避免居住不安
- 日本平均租期長（東京租客平均 4.3 年，遠高於台灣的 1.2 年）
- 穩定的租賃關係 = 房東實質獲利：招租成本 30-50 萬日圓（仲介費 + 清掃 + 空窗期），長期穩定的房客反而比頻繁換人收益高
對房東來說，與其想著「怎麼把人趕走換新房客」，不如想「怎麼讓好房客願意長久住下」。這才是日本房東真正的獲利模式。
給台灣投資人的 4個實務建議
- 任何漲租、解約動作都要透過法律專業：自己硬來很容易觸法
- 修繕預算每年預留月租金 5-10%：不是「有壞才修」，而是「計畫性維護」
- 和房客建立書面溝通紀錄 ：日本房客重視書面，口頭承諾常被否認
- 長期視角看待租賃：看到下一個 5-10 年，不是下個月能多賺多少
2025 年那個中國房東的結局？
根據朝日新聞 2025/06/08 的獨家後續報導：在輿論壓力 + 區役所介入 + 房客集體法律諮詢後，那位中國籍房東最終撤回漲租要求並公開道歉，電梯也在兩週內完成修復。
這個結局不是因為中國房東有良心，而是因為日本法律的強制力 + 房客知道自己權利。台灣人在日本當房東，無論你是新手還是老手都要記住：
多一分瞭解日本法律，就多一分資產保障（這也是我考宅建士的最大原因）。 房客住得安心、住得長久，對房東來說才是最穩定的獲利保障。