11月1日，前職棒球星林益全針對債務風波公開說明，表示自己從2022年起，經朋友介紹參與日本房地產開發投資，曾親赴日本查看現場，陸續投入超過新台幣2000萬元。直到2025年透過日本友人查證，才發現對方提及的日本公司並沒有該項開發計畫，台灣接洽人員也已失聯。他表示，已出售房產償還大部分債務，目前仍有200多萬元待清償。完整契約、金流及相關責任，仍待進一步釐清。
許多台灣人赴日買房或投資，因為語言不通，需要中間人協助翻譯、介紹物件及聯繫業者。朋友介紹、中文溝通，加上親自看過現場，很容易讓人放下戒心。但當公司資料、契約解釋與付款安排全部來自同一個人，投資人拿到的資訊再多，也可能沒有經過獨立查證。
無論是購買日本房屋，或參與開發、旅宿經營等投資案，付款前都應把以下五件事查清楚。
1. 買到的是整間房、房屋持分，還是公司股份？
同樣叫做「投資日本房地產」，錢付出去後，取得的權利可能完全不同。
買下一間獨立住宅或公寓，應確認建物及相關土地權利如何登記在自己名下。如果買的是整棟房屋十分之一的「共有持分」，並不代表其中某間房就是你的。日後想把整棟共有房屋出售，原則上須取得全體共有人同意；自己的持分通常可以單獨出售，但買方接手後仍須與其他人共有，尋找買家可能更困難。購買前就要問清楚：退出時由誰承接、價格如何決定，其他共有人不同意出售時怎麼辦。
如果買的是公司股份，房屋則由公司持有。投資人不能直接以個人名義出售公司的房子；能否領到分紅，也要看公司有無可分配利益及相關決議。出售股份還可能受公司章程中的轉讓限制影響。
另有一些投資案，只約定未來分配收益，投資人未必取得房屋產權或公司股份。因此，對方說「你占這個案子的15%」時，要請他指出契約條文：究竟是房地產共有持分、公司股份，還是分潤比例？並確認會取得什麼登記或證明，不能只看到百分比，就以為自己擁有一部分房子。
2. 公司存在仍要查資格，也要核對接洽人的身分與授權
林益全在聲明中特別提到，日本公司確實存在，卻沒有對方向他介紹的開發項目；台灣接洽人提供的姓名及身分資訊，也疑似不實。這兩個細節提醒投資人，查到真實公司資料之後，還要確認公司與眼前這位接洽人、這份合約的關係。
實際做法是自行查找公司官網與聯絡方式，把投資企畫、合約編號及接洽人姓名寄給公司，請公司書面回答：是否有這個項目？是否承認這份契約？這位台灣接洽人能否代表公司簽約、收款？同時要求接洽人出示身分證明，核對姓名是否與契約、授權文件及公司確認的資料一致，不要只接受名片或通訊軟體上的名稱。
業者資格也有官方管道可查。日本國土交通省的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」，可查詢不動產交易業者的名稱、代表人、地址及營業許可資訊。共同出資經營不動產，還須依交易方式，確認是否需要《不動產特定共同事業法》下的許可或登錄，並核對國土交通省公布的相關業者名單。
如果是把錢交給公司投資，再按比例分紅，只有房仲執照還不夠，也可能須符合日本《金融商品取引法》的要求。付款前，請對方提供經營這項投資的資格資料，並透過金融廳業者查詢系統核對。有登錄也不代表政府保證獲利；對方若不肯提供資料，就先不要付款。
3. 向業者索取登記文件，再自行調取最新版本
看過土地、建物或施工現場，還要確認它究竟屬於誰。可以先向仲介、賣方或開發商索取土地與建物的「登記事項證明書」，用途類似台灣的土地、建物登記謄本，用來查所有權人、共有比例，以及有無抵押或查封。
這份文件由日本法務局核發，任何人都可以申請，不必取得屋主同意。可以到窗口、郵寄或透過官方線上系統申請，辦理方式可參考法務局的申請說明。申請時需要土地的「地番」或建物的「家屋番号」，這些登記用號碼大多與門牌地址不同，向業者索取資料時可一起要。
人在台灣、不熟悉程序，建議委託日本的司法書士協助，司法書士是處理不動產登記等事務的法律專業人士，可協助調取最新的土地與建物登記，核對所有權人、抵押及查封，並確認預計如何辦理過戶。
若是尚未完工的開發案，應先查土地。當土地所有權人與開發公司不同，要請開發方提出買賣、租賃或其他取得使用權限的文件，交由專業人士核對，不能只靠一句「這塊地是我們的案子」。
4. 不要因換匯、手續費等理由交付現金 切勿因小失大
林益全的聲明提到，對方以日幣支付、換匯、手續費及資金處理等理由，建議以現金交付投資款，再由相關人員處理。錢交給中間人之後，是否真正進入日本公司，就成為另一個需要證明的環節。
跨境付款應保留可追溯的紀錄。匯款前，把銀行帳戶名義與契約收款人逐字核對；如果要求匯入私人或其他公司帳戶，應取得代收依據，並透過自行查得的公司聯絡方式再次確認。
付款後，也應向契約相對人取得收款確認，寫明日期、金額、用途及對應契約。只有中間人說「收到了」，仍不足以確認日本公司已收款。
分階段付款也要逐次查核。契約應寫明每筆款項的支付條件及所需證明，例如工程進度文件或相關許可。下一期付款前先核對條件是否完成，不能只依介紹人傳來的照片或口頭通知追加資金。
5. 產權與過戶找司法書士，開發投資契約找律師
一般購屋的產權與登記問題，可以找司法書士；涉及公司股份、共同開發、旅宿分潤或跨境代收款，則應請熟悉日本不動產投資的律師審閱。
不懂日文的台灣投資人，可以優先找取得日本律師資格、能用中文溝通的台灣人，或委託在台灣有窗口、與日本律師合作的事務所。洽詢時直接問：「這份契約由哪位日本律師審查？是否有不動產投資案件經驗？我能否用中文說明問題、取得中文解釋？」只持有台灣律師資格，並不代表同時具備日本律師資格，應確認實際負責日本法律意見的人選，並透過日本弁護士連合會的律師檢索核對。
委託時，把契約全文、企畫書、公司資料、授權文件及收款帳戶一起提供，請對方查清楚：買到什麼權利、業者資格是否符合要求、簽約及收款人有沒有授權，以及工程停擺或拿不回錢時，可以向誰追討。
事前也要談好費用是否包含翻譯、向日本公司查證及書面意見，並確認受託律師是否同時替賣方、開發商或介紹人辦事。
懂一些日文，反而可能因過度自信忽略關鍵條件
實務上，我也遇過本身懂一些日文，因為聽得懂部分介紹，對自己的理解太有信心，反而掉入陷阱的情況。能聽懂房屋位置、租金與報酬率，和具有理解契約中的責任和陷阱的知識，是完全不同的兩件事。
例如，對方說「每年分配收益」，要追問扣除哪些費用後才分配，有沒有收益不足時不分配的條件；說「公司會買回」，要看公司是否負有明確買回義務、何時買回，以及價格能否調整；說「隨時可以退出」，則要查是否須找到接手人、扣多少費用、多久才能拿回款項。
這些限定條件，往往比介紹時最容易聽懂的報酬數字更影響結果。沒有完整理解的條款，應要求對方書面說明，再交由自己委託的翻譯或專業人士確認。不要因為現場大致聽得懂，就省略簽約前的查核。
林益全表示自己曾赴日查看現場，仍在投入資金後發現公司與投資案對不上。對準備赴日置產的台灣人而言，看屋之後還有幾件事必須完成：直接向公司確認項目與接洽人身分、核對代理授權與登記、查明收款人，並把取得的權利與退出方式寫清楚。這些步驟應在第一筆款項交出去之前完成。
