2012年以來首次出現轉折訊號

東京都心6區的中古公寓大廈（マンション）市場，正在出現2012年上漲趨勢以來罕見的壓力訊號。根據東京房地產資訊公司東京カンテイ的數據，2026年7月，東京都心6區中古公寓大廈的平均希望售出價格（70平方公尺換算）為1億8,195萬日圓（約新台幣3,639萬元），較前月下跌1.7%，已連續3個月出現負成長。

在港區從事不動產仲介業務的A氏表示，現在買方幾乎都在觀望，「急著要買的人幾乎沒有」。反倒是賣方開始著急，「1,000萬、2,000萬日圓（約新台幣200萬、400萬元）單位的砍價，現在有時候輕輕鬆鬆就談成了。」

野村證券提前預測：9月就要升息

市場轉向的背後，是日本銀行（日銀）升息步伐持續加快。日本最大券商野村證券於2026年8月中旬發布了升息情境的修正預測，在業界引起廣泛討論。

野村證券的主要情境（發生機率60%）預測，日銀升息時間點從原本的10月提前至9月，並於2027年1月和4月再各追加一次升息。依此計算，2027年底的政策利率將達1.75%。野村證券另提出風險情境：2026年內升息兩次、2027年再升息兩次，政策利率有機會在2027年底前觸及2%。

2%還不是終點。第一生命資產運用經濟研究所的藤代宏一預測，此輪升息的終端利率（ターミナルレート）將落在2.25%至2.5%。瑞穗綜合研究所的門間一夫則提醒：「2027年以後，政策利率超越中性利率區間上限、一路升至2.5%至3%的風險情境，也要放在心裡。」市場目前的普遍共識是：只要現任政府持續執政，「2%能止住就算運氣好了。」

月還款增1.8萬日圓，高槓桿塔樓買家壓力最大

政策利率上升對公寓大廈買家的直接衝擊是月還款金額增加。試算如下：以5,000萬日圓（約新台幣1,000萬元）借款、35年房貸計算，若適用利率從1%上升至1.75%，月還款金額從14萬1,000日圓增至15萬9,000日圓，每月多負擔1萬8,000日圓（約新台幣3,600元）。

原文指出，若是以極少頭期款、高槓桿方式購入逾1億日圓塔式公寓大廈（タワマン）的買家，隨著各家銀行跟進日銀升息腳步，月還款增加幅度可能達10萬日圓以上，情況更為嚴峻。

三菱UFJ信託銀行於2024年4月發布的報告中，對不動產開發商進行調查，結果顯示：若房貸利率上升0.5%，有16%的開發商預測「銷售價格將下跌10%以上」，56%預測「銷售價格將下跌10%以內」，合計超過7成的開發商預測房價將下滑。這份報告發布時，日銀剛解除負利率政策，利率升幅尚未達0.5%。原文提問：若升幅擴大至2%，房價跌幅將會到哪裡？

租屋族也難逃：投資用房貸利率已在2%至3%

目前不打算買房、選擇租屋的人，同樣面臨壓力。不動產投資用房貸的利率，上升速度比一般住宅房貸更快，已有許多房東承受2%至3%的利率成本。為了維持收益，房東被迫拉高租金。

日本雖有借地借家法保護租客，急速調漲租金在法律上有其難度。但A氏表示：「如果利率持續升，房東開始虧損，也有可能走向包括訴訟在內的強硬手段，這類案件或許會增加。」

也就是說，升息環境下，買房的人月還款壓力增加、資產可能縮水；租屋的人則面臨租金上漲壓力。「買也地獄，租也地獄」的局面正在成形。

高市政府的財政路線，如何推動了升息預期

部分市場人士認為，高市政權的政策方向是加速升息預期的因素之一。都內大型智庫研究員B氏表示：「原本就不抱期望，沒想到差勁到這個程度。」

2025年10月自民黨總裁選舉前，美元兌日圓匯率約為1美元150日圓以下。高市內閣成立後，日圓持續貶值，2026年7月一度觸及163日圓。政府雖多次進行外匯干預，消耗大量外匯準備，日圓仍未出現明顯反彈跡象。

B氏認為，日圓貶值雖有美國對伊朗軍事行動、貿易收支惡化等外部因素，但「首相容許日圓貶值，才是最大原因。」高市首相就任前曾多次對日銀升息表達強烈不滿，並有「升息是白痴行為」等言論，這些發言在市場上被解讀為日圓賣出訊號。

2026年7月出現「骨太衝擊」（骨太ショック）事件：政府經濟政策方向文件「骨太方針」草案中，加入了「為實現強勁經濟，採取適切的金融政策運作至關重要」等文字，被市場解讀為政府公開牽制日銀升息，引發日圓貶值與日本公債價格下跌同步加速。政府隨後緊急刪除相關文字，並採取2011年以來時隔15年首次與美國的協調外匯干預。

美國財政部長貝森特（Scott Bessent）在CNBC訪問中表示，「相信日銀植田總裁將採取必要措施」，公開催促日銀升息。野村證券等機構的升息預測，也是在這樣的環境下修正而來。B氏對此的判斷是：「只要財政擴張的消費減稅政策不撤回，匯率再度走貶只是時間問題。」

東京媽媽日本不動產觀察

這波「都心6區連跌3個月」的數據，加上港區仲介A氏說的「1,000萬、2,000萬砍價都能談成」，其實在告訴買方一件很具體的事：議價空間正在重新打開。過去幾年賣方市場的格局下，開價幾乎就是成交價，甚至還要競標。現在這個狀況在轉變中。

不過對台灣買家來說，有一點要特別留意：這篇文章討論的利率衝擊，主要針對的是日本本地居民用住宅房貸買進的族群。台灣人在日本購買不動產，通常走的是投資用房貸或海外買家貸款，起始利率本來就高於一般住宅房貸，這部分的壓縮空間和風險評估跟日本本地買家是不同邏輯。關於台灣人在日本的貸款條件與利率現況，可以參考我們整理的台灣人在日本買房貸款攻略。

房價下跌、租金上漲同時發生的環境，對已持有物件的海外房東而言，租金面的壓力其實是相對有利的那一側。借地借家法的租金調漲限制是存在的，但並非無解，相關法律框架可以參考借地借家法、漲租條件與實務爭議這篇做基本認識。

參考資料來源：〈高市政権で不動産バブル終焉か〉都心マンション「3カ月連続下落」…政策金利2％超えなら"買うも地獄、借りるも地獄"に - 集英社オンライン